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Art. 1578. Vizi della cosa locata.


Art. 1578.
(Vizi della cosa locata).
Se al momento della consegna la cosa locata e' affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneita' all'uso pattuito, il conduttore puo' domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili.
Il locatore e' tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna.



Codice civile

LIBRO QUARTO

TITOLO III DEI SINGOLI CONTRATTI

 CAPO VI Della locazione

  Sezione I Disposizioni generali



Art. 1571.Nozione.
Art. 1572.Locazioni e anticipazioni eccedenti l'ordinaria amministrazione.
Art. 1573.Durata della locazione.
Art. 1574.Locazione senza determinazione di tempo.
Art. 1575.Obbligazioni principali del locatore.
Art. 1576.Mantenimento della cosa in buono stato locativo.
Art. 1577.Necessita' di riparazioni.
Art. 1578.Vizi della cosa locata.
Art. 1579.Limitazioni convenzionali della responsabilita'.
Art. 1580.Cose pericolose per la salute.
Art. 1581.Vizi sopravvenuti.
Art. 1582.Divieto d'innovazione.
Art. 1583.Mancato godimento per riparazioni urgenti.
Art. 1584.Diritti del conduttore in caso di riparazioni.
Art. 1585.Garanzia per molestie.
Art. 1586.Pretese da parte di terzi.
Art. 1587.Obbligazioni principali del conduttore.
Art. 1588.Perdita e deterioramento della cosa locata.
Art. 1589.Incendio di cosa assicurata.
Art. 1590.Restituzione della cosa locata.
Art. 1591.Danni per ritardata restituzione.
Art. 1592.Miglioramenti.
Art. 1593.Addizioni.
Art. 1594.Sublocazione o cessione della locazione.
Art. 1595.Rapporti tra il locatore e il subconduttore.
Art. 1596.Fine della locazione per lo spirare del termine.
Art. 1597.Rinnovazione tacita del contratto.
Art. 1598.Garanzie della locazione.
Art. 1599.Trasferimento a titolo particolare della cosa locata.
Art. 1600.Detenzione anteriore al trasferimento.
Art. 1601.Risarcimento del danno al conduttore licenziato.
Art. 1602.Effetti dell'opponibilita' della locazione al terzo acquirente.
Art. 1603.Clausola di scioglimento del contratto in caso di alienazione.
Art. 1604.Vendita della cosa locata con patto di riscatto.
Art. 1605.Liberazione o cessione del corrispettivo della locazione.
Art. 1606.Estinzione del diritto del locatore.


 ^  Art. 1571. Nozione.

Art. 1571.
(Nozione).
La locazione e' il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.


 ^  Art. 1572. Locazioni e anticipazioni eccedenti l'ordinaria amministrazione.

Art. 1572.
(Locazioni e anticipazioni eccedenti l'ordinaria amministrazione).
Il contratto di locazione per una durata superiore a nove anni e' atto eccedente l'ordinaria amministrazione.
Sono altresi' atti eccedenti l'ordinaria amministrazione le anticipazioni del corrispettivo della locazione per una durata superiore a un anno.


 ^  Art. 1573. Durata della locazione.

Art. 1573.
(Durata della locazione).
Salvo diverse norme di legge, la locazione non puo' stipularsi per un tempo eccedente i trenta anni. Se stipulata per un periodo piu' lungo o in perpetuo, e' ridotta al termine suddetto.


 ^  Art. 1574. Locazione senza determinazione di tempo.

Art. 1574.
(Locazione senza determinazione di tempo).
Quando le parti non hanno determinato la durata della locazione, questa s'intende convenuta:
1) se si tratta di case senza arredamento di mobili o di locali per l'esercizio di una professione, di un'industria o di un commercio, per la durata di un anno, salvi gli usi locali;
2) se si tratta di camere o di appartamenti mobiliati, per la durata corrispondente all'unita' di tempo a cui e' commisurata la pigione;
3) se si tratta di cose mobili, per la durata corrispondente all'unita' di tempo a cui e' commisurato il corrispettivo;
4) se si tratta di mobili forniti dal locatore per l'arredamento di un fondo urbano, per la durata della locazione del fondo stesso.


 ^  Art. 1575. Obbligazioni principali del locatore.

Art. 1575.
(Obbligazioni principali del locatore).
Il locatore deve:
1) consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione;
2) mantenerla in stato da servire all'uso convenuto;
3) garantirne il pacifico godimento durante la locazione.


 ^  Art. 1576. Mantenimento della cosa in buono stato locativo.

Art. 1576.
(Mantenimento della cosa in buono stato locativo).
Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.
Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore.


 ^  Art. 1577. Necessita' di riparazioni.

Art. 1577.
(Necessita' di riparazioni).
Quando la cosa locata abbisogna di riparazioni che non sono a carico del conduttore, questi e' tenuto a darne avviso al locatore.
Se si tratta di riparazioni urgenti, il conduttore puo' eseguirle direttamente, salvo rimborso, purche' ne dia contemporaneamente avviso al locatore.


 ^  Art. 1578. Vizi della cosa locata.

Art. 1578.
(Vizi della cosa locata).
Se al momento della consegna la cosa locata e' affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneita' all'uso pattuito, il conduttore puo' domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili.
Il locatore e' tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna.


 ^  Art. 1579. Limitazioni convenzionali della responsabilita'.

Art. 1579.
(Limitazioni convenzionali della responsabilita').
Il patto con cui si esclude o si limita la responsabilita' del locatore per i vizi della cosa non ha effetto se il locatore li ha in mala fede taciuti al conduttore oppure se i vizi sono tali da rendere impossibile il godimento della cosa.


 ^  Art. 1580. Cose pericolose per la salute.

Art. 1580.
(Cose pericolose per la salute).
Se i vizi della cosa o di parte notevole di essa espongono a serio pericolo la salute del conduttore o dei suoi familiari o dipendenti, il conduttore puo' ottenere la risoluzione del contratto, anche se i vizi gli erano noti, nonostante qualunque rinunzia.


 ^  Art. 1581. Vizi sopravvenuti.

Art. 1581.
(Vizi sopravvenuti).
Le disposizioni degli articoli precedenti si osservano, in quanto applicabili, anche nel caso di vizi della cosa sopravvenuti nel corso della locazione.


 ^  Art. 1582. Divieto d'innovazione.

Art. 1582.
(Divieto d'innovazione).
Il locatore non puo' compiere sulla cosa innovazioni che diminuiscano il godimento da parte del conduttore.


 ^  Art. 1583. Mancato godimento per riparazioni urgenti.

Art. 1583.
(Mancato godimento per riparazioni urgenti).
Se nel corso della locazione la cosa abbisogna di riparazioni che non possono differirsi fino al termine del contratto, il conduttore deve tollerarle anche quando importano privazione del godimento di parte della cosa locata.


 ^  Art. 1584. Diritti del conduttore in caso di riparazioni.

Art. 1584.
(Diritti del conduttore in caso di riparazioni).
Se l'esecuzione delle riparazioni si protrae per oltre un sesto della durata della locazione e, in ogni caso, per oltre venti giorni, il conduttore ha diritto a una riduzione del corrispettivo, proporzionata all'intera durata delle riparazioni stesse e all'entita' del mancato godimento.
Indipendentemente dalla sua durata, se l'esecuzione delle riparazioni rende inabitabile quella parte della cosa che e' necessaria per l'alloggio del conduttore e della sua famiglia, il conduttore puo' ottenere, secondo le circostanze, lo scioglimento del contratto.


 ^  Art. 1585. Garanzia per molestie.

Art. 1585.
(Garanzia per molestie).
Il locatore e' tenuto a garantire il conduttore dalle molestie che diminuiscono l'uso o il godimento della cosa, arrecate da terzi che pretendono di avere diritti sulla cosa medesima.
Non e' tenuto a garantirlo dalle molestie di terzi che non pretendono di avere diritti, salva al conduttore la facolta' di agire contro di essi in nome proprio.


 ^  Art. 1586. Pretese da parte di terzi.

Art. 1586.
(Pretese da parte di terzi).
Se i terzi che arrecano le molestie pretendono di avere diritti sulla cosa locata, il conduttore e' tenuto a darne pronto avviso al locatore, sotto pena del risarcimento dei danni.
Se i terzi agiscono in via giudiziale, il locatore e' tenuto ad assumere la lite, qualora sia chiamato nel processo. Il conduttore deve esserne estromesso con la semplice indicazione del locatore, se non ha interesse a rimanervi.


 ^  Art. 1587. Obbligazioni principali del conduttore.

Art. 1587.
(Obbligazioni principali del conduttore).
Il conduttore deve:
1) prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l'uso determinato nel contratto o per l'uso che puo' altrimenti presumersi dalle circostanze;
2) dare il corrispettivo nei termini convenuti.


 ^  Art. 1588. Perdita e deterioramento della cosa locata.

Art. 1588.
(Perdita e deterioramento della cosa locata).
Il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa che avvengono nel corso della locazione, anche se derivanti da incendio, qualora non provi che siano accaduti per causa a lui non imputabile.
E' pure responsabile della perdita e del deterioramento cagionati da persone che egli ha ammesse, anche temporaneamente, all'uso o al godimento della cosa.


 ^  Art. 1589. Incendio di cosa assicurata.

Art. 1589.
(Incendio di cosa assicurata).
Se la cosa distrutta o deteriorata per incendio era stata assicurata dal locatore o per conto di questo, la responsabilita' del conduttore verso il locatore e' limitata alla differenza tra l'indennizzo corrisposto dall'assicuratore e il danno effettivo.
Quando si tratta di cosa mobile stimata e l'assicurazione e' stata fatta per valore uguale alla stima, cessa ogni responsabilita' del conduttore in confronto del locatore, se questi e' indennizzato dall'assicuratore.
Sono salve in ogni caso le norme concernenti il diritto di surrogazione dell'assicuratore.


 ^  Art. 1590. Restituzione della cosa locata.

Art. 1590.
(Restituzione della cosa locata).
Il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformita' della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformita' del contratto.
In mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione.
Il conduttore non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a vetusta'.
Le cose mobili si devono restituire nel luogo dove sono state consegnate.


 ^  Art. 1591. Danni per ritardata restituzione.

Art. 1591.
(Danni per ritardata restituzione).
Il conduttore in mora a restituire la cosa e' tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno.


 ^  Art. 1592. Miglioramenti.

Art. 1592.
(Miglioramenti).
Salvo disposizioni particolari della legge o degli usi, il conduttore non ha diritto a indennita' per i miglioramenti apportati alla cosa locata. Se pero' vi e' stato il consenso del locatore, questi e' tenuto a pagare un'indennita' corrispondente alla minor somma tra l'importo della spesa e il valore del risultato utile al tempo della riconsegna.
Anche nel caso in cui il conduttore non ha diritto a indennita', il valore dei miglioramenti puo' compensare i deterioramenti che si sono verificati senza colpa grave del conduttore.


 ^  Art. 1593. Addizioni.

Art. 1593.
(Addizioni).
Il conduttore che ha eseguito addizioni sulla cosa locata ha diritto di toglierle alla fine della locazione qualora cio' possa avvenire senza nocumento della cosa, salvo che il proprietario preferisca ritenere le addizioni stesse. In tal caso questi deve pagare al conduttore un'indennita' pari alla minor somma tra l'importo della spesa e il valore delle addizioni al tempo della riconsegna.
Se le addizioni non sono separabili senza nocumento della cosa e ne costituiscono un miglioramento, si osservano le norme dell'articolo precedente.


 ^  Art. 1594. Sublocazione o cessione della locazione.

Art. 1594.
(Sublocazione o cessione della locazione).
Il conduttore, salvo patto contrario, ha facolta' di sublocare la cosa locatagli, ma non puo' cedere il contratto senza il consenso del locatore.
Trattandosi di cosa mobile, la sublocazione deve essere autorizzata dal locatore o consentita dagli usi.


 ^  Art. 1595. Rapporti tra il locatore e il subconduttore.

Art. 1595.
(Rapporti tra il locatore e il subconduttore).
Il locatore, senza pregiudizio dei suoi diritti verso il conduttore, ha azione diretta contro il subconduttore per esigere il prezzo della sublocazione, di cui questi sia ancora debitore al momento della domanda giudiziale, e per costringerlo ad adempiere tutte le altre obbligazioni derivanti dal contratto di sublocazione.
Il subconduttore non puo' opporgli pagamenti anticipati, salvo che siano stati fatti secondo gli usi locali.
Senza pregiudizio delle ragioni del subconduttore verso il sublocatore, la nullita' o la risoluzione del contratto di locazione ha effetto anche nei confronti del subconduttore, e la sentenza pronunciata tra locatore e conduttore ha effetto anche contro di lui.


 ^  Art. 1596. Fine della locazione per lo spirare del termine.

Art. 1596.
(Fine della locazione per lo spirare del termine).
La locazione per un tempo determinato dalle parti cessa con lo spirare del termine, senza che sia necessaria la disdetta.
La locazione senza determinazione di tempo non cessa, se prima della scadenza stabilita a norma dell'art. 1574 una delle parti non comunica all'altra disdetta nel termine fissato dalle norme corporative o, in mancanza, in quello determinato dalle parti o dagli usi.


 ^  Art. 1597. Rinnovazione tacita del contratto.

Art. 1597.
(Rinnovazione tacita del contratto).
La locazione si ha per rinnovata se, scaduto il termine di essa, il conduttore rimane ed e' lasciato nella detenzione della cosa locata o se, trattandosi di locazione a tempo indeterminato, non e' stata comunicata la disdetta a norma dell'articolo precedente.
La nuova locazione e' regolata dalle stesse condizioni della precedente, ma la sua durata e' quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato.
Se e' stata data licenza, il conduttore non puo' opporre la tacita rinnovazione, salvo che consti la volonta' del locatore di rinnovare il contratto.


 ^  Art. 1598. Garanzie della locazione.

Art. 1598.
(Garanzie della locazione).
Le garanzie prestate da terzi non si estendono alle obbligazioni derivanti da proroghe della durata del contratto.


 ^  Art. 1599. Trasferimento a titolo particolare della cosa locata.

Art. 1599.
(Trasferimento a titolo particolare della cosa locata).
Il contratto di locazione e' opponibile al terzo acquirente, se ha data certa anteriore all'alienazione della cosa.
La disposizione del comma precedente non si applica alla locazione di beni mobili non iscritti in pubblici registri, se l'acquirente ne ha conseguito il possesso in buona fede.
Le locazioni di beni immobili non trascritte non sono opponibili al terzo acquirente, se non nei limiti di un novennio dall'inizio della locazione.
L'acquirente e' in ogni caso tenuto a rispettare la locazione, se ne ha assunto l'obbligo verso l'alienante.


 ^  Art. 1600. Detenzione anteriore al trasferimento.

Art. 1600.
(Detenzione anteriore al trasferimento).
Se la locazione non ha data certa, ma la detenzione del conduttore e' anteriore al trasferimento, l'acquirente non e' tenuto a rispettare la locazione che per una durata corrispondente a quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato.


 ^  Art. 1601. Risarcimento del danno al conduttore licenziato.

Art. 1601.
(Risarcimento del danno al conduttore licenziato).
Se il conduttore e' stato licenziato dall'acquirente perche' il contratto di locazione non aveva data certa anteriore al trasferimento, il locatore e' tenuto a risarcirgli il danno.


 ^  Art. 1602. Effetti dell'opponibilita' della locazione al terzo acquirente.

Art. 1602.
(Effetti dell'opponibilita' della locazione al terzo acquirente).
Il terzo acquirente tenuto a rispettare la locazione subentra, dal giorno del suo acquisto, nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione.


 ^  Art. 1603. Clausola di scioglimento del contratto in caso di alienazione.

Art. 1603.
(Clausola di scioglimento del contratto in caso di alienazione).
Se si e' convenuto che il contratto possa sciogliersi in caso di alienazione della cosa locata, l'acquirente che vuole valersi di tale facolta' deve dare licenza al conduttore rispettando il termine di preavviso stabilito dal secondo comma dell'art. 1596. In tal caso al conduttore licenziato non spetta il risarcimento dei danni, salvo patto contrario.


 ^  Art. 1604. Vendita della cosa locata con patto di riscatto.

Art. 1604.
(Vendita della cosa locata con patto di riscatto).
Il compratore con patto di riscatto non puo' esercitare la facolta' di licenziare il conduttore fino a che il suo acquisto non sia divenuto irrevocabile con la scadenza del termine fissato per il riscatto.


 ^  Art. 1605. Liberazione o cessione del corrispettivo della locazione.

Art. 1605.
(Liberazione o cessione del corrispettivo della locazione).
La liberazione o la cessione del corrispettivo della locazione non ancora scaduto non puo' opporsi al terzo acquirente della cosa locata, se non risulta da atto scritto avente data certa anteriore al trasferimento. Si puo' in ogni caso opporre il pagamento anticipato eseguito in conformita' degli usi locali.
Se la liberazione o la cessione e' stata fatta per un periodo eccedente i tre anni e non e' stata trascritta, puo' essere opposta solo entro i limiti di un triennio; se il triennio e' gia' trascorso, puo' essere opposta solo nei limiti dell'anno in corso nel giorno del trasferimento.


 ^  Art. 1606. Estinzione del diritto del locatore.

Art. 1606.
(Estinzione del diritto del locatore).
Nei casi in cui il diritto del locatore sulla cosa locata si estingue con effetto retroattivo, le locazioni da lui concluse aventi data certa sono mantenute, purche' siano state fatte senza frode e non eccedano il triennio.
Sono salve le diverse disposizioni di legge.


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