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TRIBUNALE TORINO, 28-03-2003


FontE: http://www.giurisprudenza.piemonte.it/modules.php?name=News&file=article&sid=389

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REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

IL TRIBUNALE DI TORINO

Sezione Seconda Civile

in composizione monocratica

in persona del Giudice dott. Edoardo DI CAPUA

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

nella causa civile iscritta al n. 5367/00 RG ;

avente per oggetto: Pagamento somma;

promossa da:

Rocco, rappresentato e difeso dall’Avv. Paolo ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in Torino via …, in forza di procura speciale in calce all’atto di citazione;

-PARTE ATTRICE-

contro:

Graziella, rappresentata e difesa dall’Avv. Lucio ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in in Torino, via …, in forza di procura speciale in calce alla comparsa di costituzione e risposta;

-PARTE CONVENUTA-

e contro:

Gherardo;

-TERZO CHIAMATO contumace-

(omissis)

MOTIVI DELLA DECISIONE

1) Sulla composizione del Tribunale.

In via preliminare, va rilevato che la causa non rientra tra quelle che l’art. 50 bis c.p.c. (introdotto dall’art. 56 D.lgs. n. 51/1998) riserva al giudizio del Tribunale in composizione collegiale, e, pertanto, dev’essere decisa dal Tribunale in composizione monocratica ai sensi del successivo art. 50-ter c.p.c. .

2) Sulla domanda proposta dall’attore di condanna della convenuta alla corresponsione di £. 140.000.000 a titolo di caparra confirmatoria ex art. 1385, 2° comma, c.c. .

Come si è detto, l’attore ha chiesto, innanzitutto, la condanna della Sig.ra GRAZIELLA alla corresponsione di £. 140.000.000 a titolo di caparra confirmatoria ex art. 1385, 2° comma, c.c. .

I. Si deve premettere che risultano documentalmente provate le seguenti circostanze:

-con scrittura privata in data 23.7.1998 (cfr. doc. 1 dell’attore), la sig.ra Graziella prometteva di vendere al sig. Gherardo l’immobile di sua proprietà sito in COLLEGNO (TO) …, censito al Fg. 7 n. 1641 sub. 18;

-il prezzo veniva stabilito in £. 177.000.000, di cui £. 40.000.000 contestualmente versate alla promittente venditrice a titolo di caparra confirmatoria;

-al punto 2) della scrittura privata, la promittente venditrice dichiarava che la porzione immobiliare in oggetto sarebbe stata “trasferita all’atto del rogito libera da oneri, iscrizioni ipotecarie, liti in corso, trascrizioni pregiudizievoli, privilegi anche fiscali”;

-con scrittura privata integrativa del predetto preliminare, sottoscritta in pari data dalle medesime parti (cfr. doc. 2 dell’attore), la sig.ra Graziella autorizzava il sig. Gherardo a prendere immediatamente possesso dell’immobile “al fine di dare inizio alla realizzazione di lavori di sistemazione dell’unità immobiliare”;

-nella medesima scrittura privata integrativa si precisava che dal momento della consegna delle chiavi tutte le spese condominiali ordinarie e straordinarie e le spese di riscaldamento sarebbero state a carico di parte promissaria-acquirente;

-con scrittura privata in data 25.09.1998, al sig. Gherardo subentrava come parte promissaria acquirente il sig. Rocco (cfr. doc. 3 di parte attrice), il quale versava a titolo di “integrazione della capar­ra confir­matoria” la somma di ulteriori £. 50.000.000= mediante consegna di n. 2 assegni (cfr. doc. 3/a di parte attrice);

-in data 16.10.1998 il sig. ROCCO versava alla sig.ra GRAZIELLA ulteriori £. 50.000.000 a titolo di “integrazione della capar­ra confir­matoria” (cfr. doc. 5 di parte attrice), parte mediante assegni e parte in contanti (cfr. doc. 4/ a-c di parte attrice), e veniva fis­sata la data di stipula dell’atto al 20.10.1998.

II. Ciò premesso, la suddetta domanda proposta dall’attore risulta fondata e meritevole di accoglimento.

Invero, com’è noto, la caparra confirmatoria consiste in una somma di denaro o una quantità di cose fungibili che una parte dà a garanzia dell’esecuzione di un contratto, con l’intesa che in caso di suo inadempimento l’altra parte potrà recedere dal contratto e trattenere definitivamente la somma o le cose ricevute.

La parte che ha dato la caparra può legalmente recedere dal contratto in caso di inadempimento dell’altra parte, e ha diritto di esigere il doppio della caparra versata (cfr. art. 1385 c.c.).

La funzione della caparra confirmatoria si specifica nelle funzioni di garanzia, di autotutela, di predeterminazione del danno e probatoria (per quest’ultima funzione, cfr. Cass. 13.6.1975 n. 2380).

In particolare, per quello che qui interessa, la funzione di autotutela consiste in ciò, che ciascuna delle parti ha il potere di recedere dal contratto in caso di inadempimento della controparte. Non si tratta qui del diritto di recesso conferito dalla caparra penitenziale (cfr. art. 1386 c.c.), ma di un potere che consente alla parte non inadempiente di risolvere il contratto senza dover proporre azione giudiziale o intimare la diffida.

Il potere di risolvere il contratto, peraltro, può essere esercitato solo sul presupposto di un inadempimento imputabile e di non scarsa importanza (cfr. per tutte: Cass. 27.8.1991 n. 9158; Cass. 23.1.1989 n. 398).

Il diritto di recesso che la caparra conferisce ad entrambe le parti si esercita mediante comunicazione alla parte inadempiente. Non occorre quindi necessariamente proporre azione giudiziale o intimare la diffida, ma il presupposto è pur sempre l’inadempimento o il ritardo imputabile e di non scarsa importanza.

III. Ora, nel caso di specie, risulta provato che parte promittente venditrice si è resa gravemente inadempiente agli obblighi assunti con il contratto preliminare.

Precisamente, come si è detto, il contratto prevedeva l’espressa garanzia della promittente venditrice che la porzione immobiliare immobiliare in oggetto sarebbe stata trasferita “all’atto del rogito libera da oneri, iscrizioni ipotecarie, liti in corso, trascrizioni pregiudizievoli, privilegi anche fiscali”.

Invece, al momento della stipula del rogito notarile emergeva, da una parte, che l’immobile era in realtà gravato da un’ipoteca giudiziale (cfr. doc. 13 di parte attrice) e, dall’altra, che pendeva domanda giudiziale per la revocatoria fallimentare dell’atto con cui il socio fallito sig. Alessandro aveva alienato l’immobile stesso alla sig.ra GRAZIELLA (domanda poi accolta con sentenza del Tribunale di Torino n. 2183/01 –cfr. doc. 11 di parte attrice-).

Invero, il Notaio Andrea MEDURI, sentito come teste sulle circostanze dedotte dall’attore ai capi 13) segg. di memoria attorea datata 30.7.2001, ha riferito che:

-facendo la visura egli aveva sicuramente rilavato l’ipoteca gravante sull’immobile;

-le attuali parti in causa avevano appuntamento presso il suo studio per la stipula dell’atto definitivo di vendita e, in tale occasione, la sig.ra GRAZIELLA fece presente che le era stata notificata una citazione per revocatoria avente ad oggetto l’immobile in questione.

IV. Tenuto conto del suddetto grave inadempimento della convenuta, non rileva se sia stato il sig. ROCCO a rifiutare la stipula del rogito ovvero se sia stata la controparte a non voler procedere.

Infatti, l’eventuale rifiuto dell’odierno attore sarebbe stato comunque legittimo ai sensi dell’art. 1460 cc (eccezione di inadempimento), dal momento che non erano state rispettate dalla parte promittente venditrice le condizioni pattuite nel preliminare di compravendita, sia per l’esistenza dell’ipoteca, sia per l’avvenuta notifica della citazione per revocatoria fallimentare.

In ogni caso, dall’istruttoria orale è emerso che era stata la sig.ra GRAZIELLA a non volere più adempiere all’obbligo di concludere il contratto definitivo.

Precisamente, il teste Notaio dr. MEDURI ha dichiarato “che a questo punto la sig.ra GRAZIELLA fu molto restia ad addivenire alla stipula del rogito notarile, dicendo che non se la sentiva”.

Invece, il teste Mario, sentito sul capo 23) di memoria della convenuta datata 26.7.2001, ha riferito di non ricordare se era stato il sig. ROCCO o la sig.ra GRAZIELLA a non voler stipulare l’atto.

V. Non risulta, poi, fondata l’eccezione della convenuta, secondo cui, con la restituzione da parte della sig.ra GRAZIELLA al sig. ROCCO delle somme complessivamente versate pari a £. 140.000.000, le parti avrebbero risolto per “mutuo consenso” il contratto preliminare.

Invero, il mutuo consenso previsto dall’art. 1372 c.c. come mezzo per sciogliere il contratto (che, in quanto tale, ha forza di legge tra le parti), avrebbe richiesto la forma scritta ad substantiam, avendo ad oggetto un contratto preliminare di vendita immobiliare per il quale è prevista tale forma a pena di nullità, ai sensi del combinato disposto degli artt. 1350 n. 1) e 1351 c.c. .

Deve, infatti, condividersi quell’orientamento della Cassazione, secondo cui, nel caso di contratto di trasferimento della proprietà immobiliare, per la cui validità la legge richiede la forma scritta ad substantiam, anche lo scioglimento per mutuo consenso deve risultare da atto scritto (cfr. in tal senso: Cass. civile, sez. III, 11 ottobre 2002, n. 14524 in Giust. civ. Mass. 2002, f. 10; Cass. civile sez. II, 15 maggio 1998, n. 4906 in Giust. civ. Mass. 1998,1046; Cass. civile sez. II, 7 marzo 1997, n. 2040 in Giust. civ. Mass. 1997, 360; Cass. civile, sez. II, 20 dicembre 1988 n. 6959, in Giust. civ. Mass. 1988, fasc. 12; Cass. civile, sez. II, 4 maggio 1978 n. 2080, in Arch. civ. 1979, 167 ).

In particolare, deve ritenersi che la risoluzione consensuale di un contratto riguardante il trasferimento, la costituzione o l’estinzione di diritti reali immobiliari è soggetta al requisito della forma scritta “ad substantiam” non soltanto quando il contratto da risolvere sia definitivo e, quindi, il contratto risolutorio rientri nella espressa previsione dell'art. 1350 c.c., ma anche quando detto contratto da risolvere sia preliminare, tenuto conto che la ragione giustificativa dell’assoggettamento del preliminare all’indicata forma ex art. 1351 c.c. - da ravvisare nell’incidenza che il preliminare spiega su diritti reali immobiliari, sia pure in via mediata, tramite l’assunzione di obbligazioni - si pone in termini identici per il contratto risolutorio del preliminare stesso (cfr. in tal senso la recentissima Cass. civile, sez. III, 11 ottobre 2002, n. 14524 in Giust. civ. Mass. 2002, f. 10; Cass. civile, sez. II, 19 ottobre 1998, n. 10328 in Giust. civ. Mass. 1998, 2112 ed in Riv. notariato 1999, 723; Cass. civile, sez. II, 27 novembre 1997, n. 11939 in Giust. civ. Mass. 1997, 2283; Cass. civile, sez. II, 10 gennaio 1996, n. 162 in Riv. giur. edilizia 1996, I, 671; Cass. civile, sez. II, 23 dicembre 1995, n. 13104 in Vita not. 1997, 179; Cass. civile, sez. II, 29 gennaio 1994, n. 928 in Foro it. 1994, I, 709).

VI. Tenuto conto dei rilievi che precedono, deve ritenersi del tutto legittimo l’esercizio del recesso dal contratto preliminare de quo operato dall’attore attraverso l’invio della lettera raccomandata in data 13 settembre 1999 (cfr. doc. 9 di parte attrice).

Per l’effetto, l’attore avrà diritto alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata, così come previsto dall’art. 1385 cc.

VII. In favore dell’attore devono anche essere riconosciuti gli interessi, al tasso legale, dal giorno dei versamenti delle somme versate a titolo di caparra confirmatoria, tenuto conto della mala fede della convenuta, che aveva taciuto a controparte l’esistenza dell’iscrizione ipotecaria e dell’azione di revocatoria (cfr. art. 2033 c.c.), fino al saldo.

VIII. Non può essere, invece, riconosciuta anche la rivalutazione monetaria.

Infatti, deve condividersi l’orientamento della Cassazione, secondo cui la parte non inadempiente che, a seguito del versamento della caparra, recede dal contratto, in seguito all’inadempimento dell’altra parte chiedendo il pagamento del doppio, accetta tale somma a titolo di integrale risarcimento del danno conseguente all’inadempimento e non può, quindi, pretendere ulteriori e maggiori danni neppure sotto forma di rivalutazione monetaria della caparra, atteso che il ritardo nell’adempimento del relativo credito, che è pecuniario e continua ad essere assoggettato al principio nominalistico sino alla data del pagamento, può essere causa di una obbligazione risarcitoria del debitore solo in presenza dei presupposti indicati dall’art. 1224 c.c. (cfr. in tal senso: Cass. civile sez. III, 19 febbraio 1993, n. 2032 in Vita not. 1993, 778 ), non ravvisabili nel caso di specie.

3) Sulla domanda proposta dall’attore di condanna della convenuta al rimborso delle spese condominiali nonché delle spese relative ai lavori di ristrutturazione eseguiti dal Sig. ROCCO nell’immobile per cui è causa.

L’attore ha anche chiesto la condanna della Sig.ra GRAZIELLA a rimborsargli le spese condominiali sostenute dal 25.9.98 nonché le spese relative ai lavori di ristrutturazione eseguiti dal Sig. ROCCO nell’immobile per cui è causa per un importo di circa 20 milioni. Le suddette domande non possono trovare accoglimento.

I. E’ ben vero che, con la scrittura privata 23.7.1998 integrativa del preliminare (cfr. doc. 2 dell’attore), la sig.ra Graziella aveva autorizzato il sig. Gherardo a prendere immediatamente possesso dell’immobile “al fine di dare inizio alla realizzazione di lavori di sistemazione dell’unità immobiliare” e che nella medesima scrittura privata integrativa era stato precisato che dal momento della consegna delle chiavi tutte le spese condominiali ordinarie e straordinarie e le spese di riscaldamento sarebbero state a carico di parte promissaria-acquirente.

II. Senonché, occorre tener presente che una delle principali funzioni della caparra confirmatoria è quella di preventiva liquidazione del danno subito dalla parte recedente, a causa dell’inadempimento dell’altra.

Col trattenere la caparra ricevuta o con l’esigere il doppio della caparra versata, la parte che risolve il contratto limita infatti la sua pretesa all’importo della caparra.

D’altro canto, la parte inadempiente non può provare che il danno effettivo è inferiore all’importo della caparra.

Quindi, poiché l’attore ha inteso avvalersi della facoltà di recesso e del conseguente diritto ad ottenere il doppio della caparra confirmatoria, non può pretendere le predette ulteriori somme.

III. In particolare, si deve osservare che la citata clausola contrattuale che poneva a carico del promissario acquirente le spese condominiali era stata evidentemente prevista in funzione della stipula del contratto definitivo di compravendita, e non in funzione dell’esercizio del diritto di recesso ex art. 1385 cc.

IV. Non può condividersi, poi, l’assunto dell’attore, secondo cui l’incompatibilità tra la domanda di restituzione del doppio della caparra confirmatoria e la domanda di rimborso delle spese condominiali e delle spese di ristrutturazione sarebbe esclusa dal fatto che quest’ultima troverebbe “causa nel diverso titolo dato dalla scrittura privata con la quale le parti hanno trasferito il possesso mediante la consegna delle chiavi dell’immobile per l’esecuzione dei lavori di ristrutturazione.”

In realtà, la scrittura privata in questione non è un autonomo contratto, seppure collegato, rispetto al preliminare, avendo natura meramente “integrativa” di quest’ultimo.

4) Sulla domanda riconvenzionale proposta da parte convenuta.

In via riconvenzionale, la convenuta ha chiesto la condanna dell’attore, in solido con il sig. Gherardo, al risarcimento dei danni subiti dalla convenuta per i lavori di demolizione eseguiti dai predetti nell’immobile in questione, quantificati in Euro 12.738,64 oltre IVA=, oltre rivalutazione ed interessi sulla somma rivalutata.

La domanda non può trovare accoglimento.

I. Invero, come si detto, l’esecuzione dei lavori di ristrutturazione era stata espressamente prevista nella scrittura privata integrativa del preliminare.

Quindi, nessuna responsabilità di tipo contrattuale può ravvisarsi in capo al sig. ROCCO e/o al sig. GHERARDO, poiché ciò presupporrebbe un inadempimento dei predetti tale da legittimare la risoluzione del contratto, laddove, come si è detto, l’inadempimento è stato posto in essere dalla sig.ra GRAZIELLA.

II. Né può ritenersi che il sig. ROCCO e/o il sig. GHERARDO debbano rispondere di detti danni a titolo di responsabilità extracontrattuale, non ravvisandosi l’elemento soggettivo (dolo o colpa), posto che, come si detto, non si è pervenuti alla stipula del rogito notarile esclusivamente per fatto e colpa della promittente venditrice, con conseguente interruzione dei lavori. In definitiva, l’esecuzione dei lavori era stata legittima e l’inutilità (o necessità del ripristino) è stata la conseguenza dell’inadempimento della convenuta.

5) Sulle spese processuali e sulla provvisoria esecutività della sentenza.

In virtù della prevalente soccombenza della convenuta costituita, quest’ultima dovrà essere dichiarata tenuta e condannata a rimborsare all’attore le spese processuali, così come liquidate in dispositivo, ai sensi dell’art. 91 c.p.c. .

Per la stessa ragione, le spese di C.T.U., già liquidate dal Giudice Istruttore con separato Decreto e poste provvisoriamente a carico solidale delle parti, dovranno essere poste definitivamente a carico della convenuta.

La presente sentenza sarà provvisoriamente esecutiva tra le parti ex art. 282 cpc.

P.Q.M.

Il TRIBUNALE DI TORINO, Sezione Seconda Civile, in composizione monocratica, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa e definitivamente pronunziando nella causa iscritta al n. 5367/00 RG promossa dal sig. Rocco (attore) contro la sig.ra Graziella (convenuta) e con la chiamata in causa del sig. Gherardo (terzo chiamato), in contumacia di quest’ultimo:

1) Dichiara tenuta e condanna la convenuta sig.ra Graziella alla corresponsione in favore dell’attore sig. Rocco della somma di Euro 72.303,97= (pari a £. 140.000.000) a titolo di caparra confirmatoria ex art. 1385, 2° comma, c.c., oltre interessi legali dai singoli versamenti al saldo.

2) Rigetta tutte le altre domande proposte dalle parti.

3) Dichiara tenuta e condanna la convenuta sig.ra Graziella al rimborso in favore dell’attore delle spese processuali, liquidate in complessivi Euro 10.161,27= (di cui Euro 1.190,82 per spese imponibili, Euro 422,96 per anticipazioni ed il resto per diritti, onorari e 10% su diritti ed onorari per spese generali ex art. 15 tariffa forense), oltre ad I.V.A. e C.P.A. come per legge.

4) Pone le spese di C.T.U., già liquidate dal Giudice Istruttore con separato Decreto, definitivamente a carico della convenuta sig.ra Graziella.

Così deciso in Torino, in data 28 marzo 2003.

IL GIUDICE

Dott. Edoardo DI CAPUA



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