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TRIBUNALE DI TORRE ANNUNZIATA sentenza n.30 del 30.1.2006


Usucapione abbreviata

Si ringrazia l'Avv. Luigi Vingiani per il cortese invio, scusandoci di non poter pubblicare gli stili (grassetto, corsivo) per motivi tecnici.

. Un singolare caso di usucapione abbreviata ex art.1159 cod. civile.

. Usucapibilità di un bene “pubblico” ma riconducibile alla categoria dei beni patrimoniale disponibile appartenente ad un ente territoriale.

. Esclusione della garanzia per evizione in caso di usucapione e allorquando il compratore abbia dato causa con il suo comportamento ala perdita del bene acquistato.

Si segnala all’attenzione dei lettori un recente e singolare caso di usucapione abbreviata relativo a una porzione immobiliare acquistata dall’ente territoriale (Comune) da parte di un istituto religioso e rivenduti successivamente a terzi che hanno posseduto in buona fede per oltre un decennio.

Questo in breve il riepilogo dei fatti: nel corso degli anni 30 l’istituto XX divenne proprietario di un cospicuo patrimonio immobiliare, situato nella zona del vescovato, a seguito di donazione. Nel 1987 l’istituto XX vendeva l’immobile al Comune . Nel 1989 l’istituto XX vendeva ai coniugi I e D un sottotetto trasformato in abitazione. La suddetta parte dell’abitazione risultava essere parte di quanto era già stato venduto al Comune.

I coniugi I e D , poiché sulla consistenza immobiliare avevano maturato il periodo di tempo necessario per l’usucapione decennale, considerata l’inerzia del Comune nel far valere il suo diritto, convenivano in giudizio il Comune per far valere il loro diritto di proprietà sull’immobile. Il Comune si costituiva in giudizio eccependo l’inammissibilità della domanda sostenendo che il cespite immobiliare appartenesse alla categoria giuridica di bene pubblico e quindi non usucapibile. Il Comune sollevava altre eccezioni tra cui la nullità del titolo di acquisto e infine proponeva domanda di riconvenzionale per la consegna della porzione immobiliare e domanda di evizione nei confronti dell’Istituto venditore.

Nell’interessante , articolata e pregevole decisione del Tribunale di Torre Annunziata sezione di Castellammare di Stabia il giudice monocratico dr.Giovanni Caparco, - richiamando la normativa del codice canonico (canoni 1530 e segg. C.j.c. del 1917 e canoni 1291 e segg. C.j.c. del 1983) e le modifiche apportate al Concordato con l’accordo firmato a Roma in data 18.2.1984 ha escluso la nullità del contratto di compravendita da parte di soggetto privo della qualifica di rappresentante legale dell’ente religioso (falsus procurator), ritenendo che: “l’amministrazione dei beni appartenenti agli enti ecclesiastici è da ritenersi soggetta esclusivamente ai controlli previsti dal diritto canonico, salva l’applicazione delle leggi statali italiane relativi agli acquisti delle persone giuridiche”.

Non va sottaciuto che per costante giurisprudenza della Suprema Corte (Cass. 93/ 5418; Cass. 83/5287), pur dovendosi riconoscere efficacia in Italia ai controlli esercitati secondo le norme canoniche, le quali acquistano forza di legge nell’ordinamento italiano in virtù di rinvio formale, la mancanza di licentia può essere dedotta soltanto dall’ente ecclesiastico nel cui interesse il controllo avrebbe dovuto essere svolto e non anche dall’altro contraente.

Inoltre, è stata dichiarata infondata l’eccezione di non usucapibilità della porzione immobiliare oggetto di causa richiamando la giurisprudenza di legittimità a sezioni unite (Cass. ss.uu. 99/391) secondo cui “affinché un bene immobile non appartenente al demanio necessario possa collocarsi nella categoria dei beni patrimoniali indisponibili destinati ad un pubblico servizio, regolata dall’art. 826 c.c. ed assoggettata al regime di cui all’art. 828, comma 2, c.c., non è sufficiente la determinazione amministrativa di destinare quel determinato bene ad un pubblico servizio, ma occorre anche l’effettiva ed attuale utilizzazione in conformità alla destinazione ad esso impressa” e rilevando che nella fattispecie non era stata provata in alcun modo l’esistenza di un atto amministrativo di destinazione del bene in questione ad uffici comunali, essendo anzi evidente l’insussistenza dell’ulteriore requisito della effettiva ed attuale destinazione del bene de quo alla finalità per esso soltanto ipotizzata dall’ente pubblico.

Alla stregua di tali considerazioni il Giudice ha ritenuto che il cespite immobiliare oggetto di causa non può che ritenersi riconducibile alla categoria dei beni patrimoniali disponibili appartenenti all’ente territoriale, i quali sono beni di proprietà privata della pubblica amministrazione e, come tali, sono soggetti alle comuni regole del diritto privato, ad eccezione della sola alienazione che deve sempre avvenire nelle forme del diritto pubblico (pubblici incanti, asta pubblica o licitazione privata).

Nel rigettare la domanda riconvenzionale, la domanda di garanzia e quella di risarcimento danni avanzata dal Comune, il Giudice - condividendo l’orientamento della Suprema Corte (Cfr. Cass. 95/945 e Cass. 81/3249) - ha evidenziato l’inerzia del Comune , il quale non solo non ha proceduto ad immettersi nel possesso del bene acquistato nel 1987, ma non ha dato neppure prova di aver posto in essere alcun atto inteso a contestare l’avvenuta occupazione del bene acquistato dall’Istituto Religioso da parte degli odierni attori, occupazione definita “abusiva” solo con la comparsa di costituzione nel presente giudizio ed ha chiarito che per l’ipotizzabilità dell’evizione è necessario che l’evento che l’ha determinata,anche se verificatosi in concreto successivamente ,debba attribuirsi ad una causa preesistente alla conclusione del contratto escludendo,peraltro, che la garanzia per evizione sia dovuta allorquando il compratore abbia dato causa con il suo comportamento alla perdita del bene acquistato. Nel caso di specie, infatti, non è possibile sottacere

In definitiva ,il Giudice con la complessa ed articolata decisione ha chiarito come sia possibile applicare il disposto dell’art. 1159 C.C. anche nell’ipotesi di doppia alienazione immobiliare, quando il secondo acquirente abbia trascritto il suo titolo dopo la trascrizione effettuata dal primo, ma abbia posseduto in buona fede per dieci anni.

In definitiva, nel caso in esame appaiono pienamente sussistenti i requisiti oggettivi dell’usucapione abbreviata di cui all’art. 1159 C.C., risultando, quindi, l’avvenuta trascrizione del titolo astrattamente idoneo e il decorso del termine decennale da quest’ultima.

A parere del giudice non sussistono neppure elementi in grado di escludere la buona fede in capo agli attori. Infatti, gli stessi non sono stati assolutamente posti in grado di accertare, o comunque, anche solo di dubitare, che l’alienante non fosse proprietario di una parte del bene venduto a mezzo della verifica catastale , riportante dati del tutto inesatti e non corrispondenti alla realtà fattuale, ovvero a mezzo dei registri nei quali è effettuata la trascrizione delle alienazioni, giacchè quest’ultime non identificano in modo chiaro i beni in oggetto.

Avv. Luigi Vingiani

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sentenza n.30 del 30.1.2006

TRIBUNALE DI TORRE ANNUNZIATA

Sezione Distaccata di Castellammare di Stabia

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale di Torre Annunziata, Sezione Distaccata di Castellammare di Stabia, in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. Giovanni Caparco, ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile iscritta al n. 461/C/03 R.G., avente ad oggetto “dichiarazione di proprietà per usucapione abbreviata ”, riservata in decisione all’udienza dell’11.10.2005 , con la concessione alle parti del termine di giorni sessanta per il deposito delle comparse conclusionali e del successivo termine di giorni venti per le memorie di replica e vertente

TRA

I.C. e D.G., rappresentati e difesi dall’avv. XXXX, presso il cui studio elettivamente domiciliano in XXXXX, al XXXX, giusta procura a margine dell’atto di citazione;

Attori

E

C. C., in persona del sindaco p.t. dott. XXXX, rappresentato e difeso dall’avv. XXXX, giusta procura a margine della comparsa di costituzione e risposta ed in forza di provvedimento di incarico versato in atti, e con quest’ultimo elettivamente domiciliato in XXXX, alla XXXX, presso XXXX;

Convenuto

NONCHE’

Istituto Religioso XXXX, in persona della legale rapp.te p.t. Rev. Madre C.L., rappresentata e difesa dall’avv. XXXX con il quale elettivamente domicilia in XXXX, alla Via XXXX, presso lo studio dell’avv. XXXX;

Convenuto – Chiamato in causa

CONCLUSIONI

I procuratore di parte attrice ha concluso riportandosi a quanto richiesto, eccepito e dedotto negli atti e verbali di causa.

Il procuratore del convenuto C. C. ha concluso chiedendo il rigetto della domanda.

Il procuratore dell’Istituto XXXX ha concluso riportandosi ai propri atti di causa e chiedendo il rigetto di ogni domanda formulata nei confronti del medesimo istituto.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione ritualmente notificato nei confronti del C.C., l’I. C. e la D. G. esponevano che per donazioni ricevute e per acquisti realizzati, l’Istituto XXXX divenne proprietario, negli anni ’30, di un cospicuo patrimonio immobiliare in XXXX, a monte della zona del vescovato; che in data 28.05.1987 l’Istituto vendeva al C.C. l’intero fabbricato sito al ... I S. ... n. 2, costituito da piano terra e quattro piani sovrastanti, con annessa area scoperta di mq. 217, in catasto alla partita n. ... e, segnatamente, il giardino alla particella n. ... ed il fabbricato alla particella n. 75... fl. 9, ...S. ... (quanto al piano terra e ai primi tre piani) e al medesimo fl. 9, part. lla n. ... sub 17 (quanto al quarto piano); che il 23.05.1989 il medesimo Istituto vendeva ai coniugi C. I. e G. D., al quarto piano (terzo oltre l’ammezzato) dello stabile in Via ... n. 13, un sottotetto già trasformato, in parte, in un’abitazione di quattro vani ed accessori, con annesse terrazze scoperte; che il cespite era riportato in catasto al fol. 9, partita n. ., e quindi, in dipendenza di schede di variazione, con i mappali ...-16 e .../18 e ../13; che si era verificato che l’Istituto XXXX, nel vendere ai coniugi I. e D. la detta consistenza immobiliare, vi comprendeva anche una parte di quanto aveva già alienato al C.C. e, precisamente, quella unità immobiliare che, nella planimetria riferentesi allo stato dei luoghi originario, corrispondeva alla unità riportata alla sinistra della planimetria medesima, divisa in due vani da un tramezzo, con le pertinenze di un terrazzino coperto, bagno e cucina; che, quindi, i coniugi I. e D., nell’assoluta inerzia del C.C., aggravata dalla inaccessibilità da parte sua di quanto i predetti coniugi avevano posseduto, avevano maturato in loro favore il periodo di tempo occorrente per la usucapione decennale; che, infatti, nel caso di specie ricorrevano tutti i presupposti a tal uopo previsti e richiesti dall’art. 1159 c.c.

Tanto dedotto, l’I. C. e la D.G. convenivano innanzi a questo Tribunale il C.C. onde sentir dichiarare che essi istanti, nel concorso di tutti i requisiti di cui all’art. 1159 c.c., sono definitivi proprietari, per averne compiuto l’usucapione decennale, del complesso immobiliare acquistato con atto per notar F.S. .... del 23 maggio 1989, con particolare riferimento alla parte che era stata già oggetto del trasferimento del 28 maggio 1987 fatto dal medesimo venditore Istituto XXXX a favore del C.C.; autorizzare la trascrizione della sentenza alla Conservatoria dei RR.II. di Napoli.

Si costituiva in giudizio il C.C., il quale in via preliminare formulava eccezione di inammissibilità della domanda proposta, a fronte della categoria giuridica di bene pubblico attinente al cespite immobiliare oggetto di causa, determinante la conseguente inisucapibilità del medesimo; che, infatti, come dedotto dalla stessa controparte, l’acquisto dell’intero cespite immobiliare in cui era ricompressa l’unità vantata dagli attori era strumentale alla destinazione dello stesso a fini istituzionali dell’ente e, precisamente, all’ubicazione degli uffici comunali; che, quindi, il cespite in questione doveva ascriversi alla categoria dei beni pubblici indisponibili.

Deduceva, inoltre, la mancanza ai fini dell’acquisto per usucapione abbreviata del cespite in contesa ad opera dei coniugi I. e D. di un valido titolo di acquisto; che, infatti, il contratto di alienazione a favore degli attori fu sottoscritto da falsus procurator e, cioè, dalla Madre Superiora dell’Istituto Religioso, qualificata legale rappresentate del medesimo, ma in assenza di autorizzazione della Casa Generalizia dell’Ordine ovvero della Curia ovvero ancora del rappresentate legale della Diocesi Territoriale, come previsto dagli ordinamenti giuridici di settore.

Esponeva ancora che, in ordine alla buona fede, pretendevano di qualificare, secondo una singolare lettura del combinato disposto degli artt. 1153 e 1159 c.c., il medesimo presupposto come ignoranza di acquistare da chi non è proprietario; che, invece, la giurisprudenza della S.C. di legittimità aveva a tal uopo sempre posto a carico dell’acquirente un generale obbligo di diligenza, in termini di effettuazione dei dovuti controlli catastali; che nel caso di specie vi era stata sicuramente una violazione degli obblighi di verifica da parte del pubblico ufficiale che aveva redatto l’atto, allo stato attuale del tutto inverosimile con la particolare evoluzione dei sistemi tecnici ed informatici di consultazione dei registri immobiliari; che, sempre secondo l’insegnamento della S.C. di legittimità, ai fini dell’usucapione decennale erano necessari i due requisiti della buona fede dell’acquisto a non domino e l’identità tra il bene posseduto e quello oggetto del titolo; che, in virtù di tanto, esso convenuto, legittimo e regolare proprietario dell’intero edificio sito al .... I S. .... n 2, era stato abusivamente privato della disponibilità della porzione immobiliare abusivamente occupata; che, pertanto, intendeva spiegare domanda riconvenzionale la restituzione della porzione immobiliare sottratta, con ripristino dell’originario stato dei luoghi, in caso di intervenuta modifica, a spese della controparte, oltre al risarcimento di tutti i danno subiti a seguito della mancata disponibilità del bene medesimo; che residuava in ogni caso la grave responsabilità dell’Istituto Religioso che aveva dato luogo al doppio trasferimento e che senza dubbio era responsabile nei confronti di esso ente pubblico per ogni conseguenza pregiudizievole giuridica, economica e funzionale, compresi i danni, in caso di accoglimento della domanda.

Concludeva chiedendo il rigetto della domanda attrice e l’autorizzazione alla chiamata in causa dell’Istituto XXXX, in persona del legale rapp.te p.t., onde essere garantito al fine dell’evizione ex art. 1476, comma 2, c.c. nonché ottenere la condanna dello stesso istituto a tenere indenne esso C.C. da ogni conseguenza dannosa in caso di accoglimento della domanda.

Con decreto del 21.10.2003 il Giudice autorizzava la chiamata in causa dell’Istituto Religioso XXXX e a tanto provvedeva il C.C. con atto di citazione in giudizio notificato al predetto istituto religioso in data 31.10.03.

Si costituiva in giudizio l’Istituto XXXX il quale in via preliminare eccepiva la nullità dell’atto di chiamata in causa ad opera del C.C. per assenza di trascrizione nel corpo di quest’ultimo dell’atto introduttivo del giudizio.

Nel merito deduceva che le due consistenze immobiliari vendute al C.C. nel 1987 e ai coniugi I. e D. nel 1989 erano chiaramente diversi, sicchè se il C.C. predetto non si era curato di tutelare il proprio bene, provvedendo alle necessarie opere di individuazione e confinamento, consentendo a terzi di appropriarsene, non poteva certo tentare di scaricare la responsabilità su esso comparente istituto religioso.

Pertanto, chiedeva il rigetto di ogni domanda spiegata nei suoi confronti.

Attesa l’accezione di nullità dell’atto di chiamata in causa dell’Istituto Religioso XXXX, alla prima udienza di comparizione concedeva termine a difesa.

Espletata la trattazione, veniva nominato CTU onde procedere all’accertamento dello stato dei luoghi e dell’oggetto del contratto di acquisto da parte dei coniugi I. e D..

Venivano successivamente concessi i termini di cui all’art. 184 c.p.c. per il deposito di memorie contenenti l’articolazione di nuovi mezzi istruttori e documenti e di memorie contenenti l’articolazione di prova contraria.

Ritenuta la causa matura per la decisione, all’udienza dell’11.10.2005 la stesse veniva riservata in decisione, con la concessione dei termini di cui all’art. 190 c.p.c. per il deposito degli scritti difensivi finali.

Le parti depositavano tempestive comparse conclusionali e note di replica. .

MOTIVI DELLA DECISIONE

In via preliminare va dichiarata l’infondatezza dell’eccezione di non usucapibilità del bene oggetto di causa sollevata dal convenuto C.C. sulla base dell’assunto secondo cui lo stesso sarebbe ascrivibile alla categoria dei beni patrimoniali indisponibili destinati ad un pubblico servizio.

Ed invero, come chiarito dalla giurisprudenza della S.C. di legittimità, affinché un bene immobile non appartenente al demanio necessario possa collocarsi nella categoria dei beni patrimoniali indisponibili destinati ad un pubblico servizio, regolata dall’art. 826 c.c. ed assoggettata al regime di cui all’art. 828, comma 2, c.c., non è sufficiente la determinazione amministrativa di destinare quel determinato bene ad un pubblico servizio, ma occorre anche l’effettiva ed attuale utilizzazione in conformità alla destinazione ad esso impressa (Cass. ss.uu. 99/391).

Orbene, per quanto concerne precipuamente il caso di specie, oltre a non essere stata provata in alcun modo l’esistenza di un atto amministrativo di destinazione del bene in questione ad uffici comunali, sicchè l’enunciazione contenuta nell’atto di acquisto da parte del C.C. residua quale espressione di una mera intenzione mai tradotta in “provvedimento”, alla stregua degli stessi assunti di parte convenuta e del complessivo atteggiarsi della materia del contendere appare evidente come sia del tutto insussistente anche l’ulteriore requisito della effettiva ed attuale destinazione del bene de quo alla finalità per esso soltanto ipotizzata dall’ente pubblico.

Ne consegue che il cespite immobiliare oggetto di causa non può che ritenersi riconducibile alla categoria dei beni patrimoniali disponibili appartenenti all’ente territoriale, i quali sono beni di proprietà privata della pubblica amministrazione e, come tali, sono soggetti alle comuni regole del diritto privato, ad eccezione della sola alienazione che deve sempre avvenire nelle forme del diritto pubblico (pubblici incanti, asta pubblica o licitazione privata).

Parimenti infondata si palesa l’eccezione sollevata dal convenuto C.C. tesa a sostenere e a far valere la nullità del contratto di compravendita tra gli odierni attori e l’Istituto Religioso XXXX sulla base dell’assunto secondo cui lo stesso sarebbe stato stipulato per parte venditrice in assenza delle autorizzazioni richieste ''dagli ordinamenti giuridici di settore'' e, quindi, da soggetto privo della qualifica di rappresentate legale dell’ente religioso (falsus procurator).

Le argomentazioni a tal uopo svolte dall’ente territoriale non colgono nel segno.

Ed infatti, in primo luogo non è possibile sottacere come il C.C. a tal proposito sovrapponga due profili completamente diversi, cioè quello afferente alla eventuale mancanza di autorizzazione all’alienazione per l’istituto religioso ad opera delle competenti autorità ecclesiastiche, da un lato, e quello relativo alla eventuale insussistenza della qualità di rappresentante legale del medesimo istituto religioso del soggetto qualificatosi come tale al momento della stipula dell’atto, dall’altro.

Orbene, per quanto concerne il primo aspetto è d’uopo evidenziare come già il Concordato del 1929 tra la Santa Sede e l’Italia espressamente prevedeva che la gestione ordinaria dei beni appartenenti a qualsiasi istituto ecclesiastico o associazione religiosa doveva aver luogo esclusivamente sotto la vigilanza ed il controllo delle competenti autorità della Chiesa (art. 30, comma 1).

Tali controlli si estrinsecavano, tra l’altro, a norma dei canoni 1530 e ss c.j.c. del 1917 e successivamente dei canoni 1291 e ss. c.j.c. del 1983 attraverso l’autorizzazione del competente superiore per gli atti eccedenti l’ordinaria amministrazione, autorizzazione o licentia richiesta ad valide alienanda.

Di poi, anche in conseguenza delle modifiche apportate al Concordato con l’accordo firmato a Roma il 18 febbraio 1984 e per effetto dell’art. 7 della legge di ratifica ed esecuzione del 25 maggio 1985 n. 121, l’amministrazione dei beni appartenenti agli enti ecclesiastici è da ritenersi soggetta esclusivamente ai controlli previsti dal diritto canonico, salva l’applicazione delle leggi statali italiane relative agli acquisiti delle persone giuridiche.

La giurisprudenza ha avuto modo di chiarire più volte però che, pur dovendosi riconoscere efficacia in Italia ai controlli esercitati secondo le norme canoniche, le quali acquistano forza di legge nell’ordinamento italiano in virtù di rinvio formale, la mancanza di licentia può essere dedotta soltanto dall’ente ecclesiastico nel cui interesse il controllo avrebbe dovuto essere svolto e non anche dall’altro contraente (Cass. 93/ 5418; Cass. 83/5287).

In altri termini, come sostenuto anche da autorevole dottrina specialistica, l’eventuale mancanza di autorizzazione o licentia ridonda in una sorta di annullabilità del negozio, con esclusione di qualsivoglia ipotesi di nullità rilevabile d’ufficio o deducibile da chiunque vi abbia interesse.

Per quanto concerne la qualità di rappresentante legale dell’Istituto Religioso XXXX del soggetto intervenuto in tale veste nel contratto di compravendita del 1989, intercorso tra il medesimo istituto religioso e i coniugi I. e D., nessuna prova è stata offerta in ordine all’insussistenza della predetta qualità in capo alla Suor R.M. in riferimento alle risultanze del Registro delle Persone Giuridiche presso il Tribunale di Napoli.

Ed invero, come risulta dal medesimo contratto di compravendita, l’Istituto in questione risulta iscritto nel predetto registro, al n. XXXX, ex art. 33 c.c. (ora abrogato dal D.P.R. 10 febbraio 2000, n. 361): ai sensi dell’art. 5 della legge 222/85 (Disposizioni sugli enti e beni ecclesiastici in Italia e per il sostentamento del clero in servizio nelle diocesi), in tale registro debbono risultare le norme di funzionamento dell’ente ed i poteri degli organi di rappresentanza.

Ma a tutto concedere, pur volendo per un attimo aderire all’assunto fatto proprio dal C.C. e alla stregua del quale l’atto in questione sarebbe stato stipulato da un soggetto privo della qualità di legale rappresentate dell’istituto religioso, per costante orientamento giurisprudenziale è noto che il negozio concluso dal falsus procurator non è giuridicamente inesistente e neppure nullo o annullabile, ma semplicemente inefficace nei confronti del dominus: tale inefficacia non è rilevabile d’ufficio, ma solo su eccezione dello pseudo rappresentato (ex plurimis Cass. 00/410).

Orbene, esclusa così la nullità del contratto in questione, non v’è chi non veda come anche nel presente giudizio nessun rilievo della sua eventuale inefficacia è stato sollevato dall’Istituto Religioso XXXX, sicchè le argomentazioni svolte dal convenuto C.C. in ordine alla nullità del contratto di compravendita del 1989 intercorso tra il medesimo istituto religioso e i coniugi I. e D. si palesano del tutto inconferenti e prive di pregio.

Nel merito, la domanda spiegata in giudizio dai coniugi I. e D. è fondata e meritevole di accoglimento.

Ed invero, ai sensi dell’art. 1159 c.c., colui che acquista in buona fede da chi non è proprietario un immobile, in forza di un titolo che sia idoneo a trasferire la proprietà e che sia stato debitamente trascritto, ne compie l’usucapione in suo favore con il decorso di dieci anni dalla data della trascrizione.

Come pacificamente ritenuto in dottrina e giurisprudenza, poi, è possibile applicare il disposto dell’art. 1159 cit. anche all’ipotesi di doppia alienazione immobiliare, quando il secondo acquirente abbia trascritto il suo titolo dopo la trascrizione effettuata dal primo, ma abbia posseduto in buona fede per dieci anni.

Orbene, proprio tale eventualità risulta essersi verificata nel caso di specie portato all’esame di questo Tribunale.

Ed invero, dall’esame degli atti di causa emerge che in data 28.05.1987, con atto rogato dal segretario comunale dott. Francesco Leone, l’Istituto XXXX vendeva al C.C. l’intero fabbricato sito al ...I S. Anna n. 2, costituito da piano terra e quattro piani sovrastanti, con annessa area scoperta di mq. 217, in catasto alla partita n. 2897 e, segnatamente, il giardino alla particella n. 72 ed il fabbricato alla particella n. 75, fl. 9, ...S. Anna (quanto al piano terra e ai primi tre piani) e al medesimo fl. 9, part. lla n. ... sub 17 (quanto al quarto piano).

In data 23.05.1989, con atto per notar Francesco Saverio D’Orsi, il medesimo Istituto vendeva ai coniugi I e D., al quarto piano (terzo oltre l’ammezzato) dello stabile in Via ...n. 13, un sottotetto già trasformato, in parte, in un’abitazione di quattro vani ed accessori, con annesse terrazze scoperte, riportato in catasto al fol. 9, partita n. 2897, e quindi, in dipendenza di schede di variazione del 1986 e del 1989, con i mappali 76-16 (sic!) e 76/18 e 76/13.

Tanto osservato, dal semplice confronto della individuazione catastale dei cespiti alienati contenuta nei due predetti atti emerge che dal punto di vista formale la parte di immobile riportata in catasto al fl. 9, part. lla n. ... sub 17, tra l’altro indicata nell’atto di acquisto del C.C. come situata “al piano 3°” a seguito di frazionamento operato il 17.10.1986, non rientra nella consistenza immobiliare successivamente alienata ai coniugi I. e D. (fol. 9, partita n. 2897, e quindi, in dipendenza di schede di variazione del 1986 e del 1989, con i mappali 76-16 e 76/18 e 76/13).

Tuttavia, tenendo conto della descrizione del bene acquistato dai coniugi I. e D. di cui all’atto per notar D’Orsi del 1989 si comprende agevolmente come quest’ultimo non possa che ricomprendere anche una parte di quanto già in precedenza venduto (almeno formalmente) all’ente territoriale e, segnatamente, quella catastalmente individuata come part. lla n. ... sub 17.

Ed invero, nel predetto contratto di compravendita è possibile leggere che l’Istituto XXXX ebbe a trasferire agli acquirenti <>, il tutto al <>.

Orbene, come rilevato dal CTU in sede di ispezione dei luoghi di causa, i coniugi I e D. sono in possesso dell’intero ultimo piano dello stabile che si trova ad angolo tra Via S. Anna e Via Coppola, avente accesso da Via ...n. 13, attraverso una scala che consente di giungere fino all’ultimo piano.

Dall’ultimo pianerottolo si dipartono due rampe di scala che consentono di accedere ad una porzione di fabbricato situata ad est ed ad un’altra porzione situata ad ovest.

Dopo aver evidenziato che nella parte ovest i medesimi coniugi I. e D. hanno effettuato dei lavori di manutenzione straordinaria e di risanamento conservativo, sicchè la situazione attuale non corrisponde a quella esistente nel 1989, l’ausiliario espressamente riferisce che l’immobile originariamente acquistato comprendeva per tale porzione un solo vano con copertura orizzontale ed un altro vano utilizzabile posto nelle immediate vicinanze, laddove il resto erano terrazzi e sottotetti.

Nella parte ad est, invece, si rileva l’esistenza di un’abitazione che comprende due vani con soffitto orizzontale, laddove la restante parte sono tetti e terrazze (cfr. relazione peritale pag. 10 e All.B).

Quanto riferito dal CTU trova riscontro nei rilievi fotografici che ritraggono dall’alto il sottotetto acquistato dai coniugi I. e D. parte est.

Alla luce di quanto precede, dunque, a parere di questo Giudice non v’è chi non veda come tra i quattro vani di cui all’atto di compravendita non possa che ricomprendersi anche la stanza situata nella parte est predetta (catastalmente part.lla ... sub 17), comunicante con il vano attiguo catastalmente riportato alla part.lla ... sub 16.

E che si tratti di due vani comunicanti emerge con tutta evidenza dallo stato attuale dei luoghi, attesa l’esistenza di varchi fra i due (cfr. relazione peritale, foto n. 2 e n 3).

In definiva, può concludersi nel senso che l’atto di compravendita per notar D’Orsi del 1989 descriva nella sua totalità l’immobile successivamente occupato e posseduto dagli odierni attori.

Si è quindi indubbiamente in presenza di un titolo astrattamente idoneo al trasferimento del diritto di proprietà che descrive esattamente l’immobile successivamente posseduto dai coniugi I.e D.

Di poi, risultando il possesso medesimo dato pacifico tra le parti, non essendo stato oggetto di contestazione alcuna da parte del convenuto C.C., il quale a tal uopo ha addirittura spiegato domanda riconvenzionale intesa ad ottenere la restituzione <immobiliare sottratta>>, appaiono pienamente sussistenti nel caso di specie i requisiti oggettivi della fattispecie dell’usucapione abbreviata di cui all’art. 1159 c.c., risultando altresì evidente l’avvenuta trascrizione del titolo e il decorso del termine decennale da quest’ultima.

Nel caso di specie evidente si palesa anche la sussistenza del requisito della buona fede ai fini dell’utilità del possesso richiesto per l’usucapione.

Ed invero, la peculiarità della fattispecie portata all’esame del Tribunale induce questo Giudice a ritenere che, anche adempiendo a tutti gli oneri derivanti dal principio della ordinaria diligenza, i coniugi I. e D. ben difficilmente avrebbero potuto avvedersi di <>.

Sotto tale profilo, infatti, va in primo luogo evidenziato come le planimetrie allegate alle variazioni catastali cui recano espresso riferimento gli atti di acquisto per dott. Leone del 1986 e per notar D’Orsi del 1989 e rappresentanti le consistenze immobiliari acquistate dal C.C., prima, e dagli odierni attori, poi, disegnano una situazione assolutamente non corrispondente alla realtà.

Infatti, specie la planimetria relativa alla part.lla ... sub 17 presenta quest’ultima come totalmente isolata ed indipendente dalla part. lla ... sub 16, laddove lo stato dei luoghi è tale da dimostrare l’esistenza di due porte (rectius, varchi) che mettono in comunicazione le due consistenze immobiliari ( cfr. elaborato peritale pag. 12, foto n. 2 e 3).

Inoltre, la part.lla n. ... sub 16 è rappresentata come recante una apertura che consente l’accesso alla terrazza situata a nord-ovest, laddove sui luoghi vi è una finestra munita di una trave in legno posta a mò di davanzale, per cui è possibile concludere, unitamente al CTU, che <> (cfr. elaborato peritale, pag. 15, foto n. 5).

Dunque, i coniugi I. e D. per accedere alla terrazza nella parte est dell’immobile acquistato non potevano che transitare attraverso il vano che catastalmente corrisponde alla part.lla n. ... sub 17 e il varco ivi esistente (cfr. elaborato peritale pag. 13, foto n. 4).

Inoltre, il C.C., stando sempre alle planimetrie, per accedere al vano catastalmente individuato come part.lla ... sub 17 sarebbe dovuto passare attraverso il vano successivamente acquistato dagli odierni attori, part.lla ... sub 16: ma negli atti di acquisto non vi è alcun riferimento ad una situazione di tal genere, né ad eventuali servitù di passaggio a reciproco vantaggio e detrimento delle unità immobiliari in questione e tale situazione non è stata evidentemente trovata in essere dai coniugi I. e D. nel momento in cui hanno cominciato a possedere i beni de quibus.

Nessun chiarimento viene dalla lettura degli atti acquisto da parte del C.C. e dei coniugi I. e D..

Ed invero, a tal proposito non è possibile sottacere in primo luogo come nell’atto del 1987 per dott. Leone il fabbricato acquistato dal C.C. viene indicato come avente accesso da ...S. Anna 3-5, laddove il fabbricato avente accesso da ......n. 14 viene indicato come residua proprietà dell’Istituto venditore: tuttavia, il vano identificato catastalmente con la part.lla n. ... sub 17 non ha accesso da ......, ma esclusivamente da ...Coppola.

Inoltre, nel medesimo atto la particella predetta viene prima genericamente indicata come situata al quarto piano e poi viene catastalmente riportata come “piano 3°”.

Inoltre - fatto assai singolare- non vi è alcuna specificazione del fatto che essa in realtà viene a trovarsi sì al quarto piano, ma del fabbricato confinante, sicchè non vi è alcun collegamento verticale tra quest’ultima e la particella n. 75.

Infine, appare opportuno evidenziare come l’atto di acquisto da parte del C.C. del 1987 indica quale titolo di provenienza del bene compravenduto l’atto per notar Tavassi del 16.07.1937, al quale espressamente rinvia.

Ma in tale atto non è contenuto alcun riferimento a cespiti immobiliari aventi ingresso da ......n. 14, ma esclusivamente ad <>.

Della consistenza immobiliare avente accesso da ...Coppola, invece, è fatto riferimento nell’atto per notar Marino del 1935, con il quale viene donato all’Istituto Religioso XXXX <>.

Ma l’atto per notar Marino del 1935 è espressamente indicato nell’atto per notar D’Orsi del 1989 quale titolo di provenienza di quanto venduto ai coniugi I. e D..

Orbene, anche tale ultima circostanza ben poteva indurre i medesimi coniugi a ritenere che quanto trovasi all’ultimo piano del fabbricato con accesso da Via ...n. 13, già 14, fosse effettivamente incluso nella consistenza immobiliare da essi acquistata nel 1989 (quattro vani ed accessori…al quarto piano…).

In definitiva, in virtù di quanto innanzi osservato, a parere di questo Giudice non sussistono nel caso di specie elementi in grado di escludere la buona fede in capo agli odierni attori, atteso che gli stessi non sono stati assolutamente posti n grado di accertare, o comunque, anche solo di dubitare, che l’alienate non fosse proprietario di una parte del bene venduto a mezzo della verifica catastale, riportante dati del tutto inesatti e non corrispondenti alla realtà fattuale, ovvero a mezzo dei registri nei quali è effettuata la trascrizione delle alienazioni, giacchè quest’ultime non identificano in maniera chiara ed univoca i beni oggetto delle stesse.

Inoltre, le incertezze palesate dal contenuto degli atti di acquisito e l’erroneità delle planimetrie catastali, escludono che l’errore in cui sono incorsi i coniugi I. e D. presenti i caratteri della macroscopicità e della eclatanza tali da far ritenere che l’ignoranza dell’appartenenza del bene oggetto di causa al C.C. sia derivata da colpa grave, sicchè la buona fede non gioverebbe loro (Cass. 05/15252).

Per tutte le considerazioni che precedono, dunque, in presenza di tutti i requisiti previsti e richiesti dall’art. 1159 c.c. ai fini dell’usucapione abbreviata, la domanda spiegata in giudizio dagli attori non può che trovare accoglimento.

Conseguentemente infondata si palesa la domanda riconvenzionale proposta dal C.C. intesa ad ottenere la condanna degli attori alla restituzione dei beni posseduti e alla eventuale rimessione in pristino.

Parimenti infondata si palesa la domanda di garanzia e di risarcimento dei danni spiegata dal C.C. nei confronti dell’Istituto XXXX ai sensi del combinato disposto degli artt. 14... n. 2 e 1483 c.c.

Ed invero, come chiarito dalla giurisprudenza della S.C. di legittimità, per l’ipotizzabilità dell’evizione è necessario che l’evento che l’ha determinata, anche se verificatosi in concreto successivamente, debba attribuirsi ad una causa preesistente alla conclusione del contratto.

Non costituisce, pertanto, ipotesi si evizione il caso in cui l’appartenenza a terzi del bene in contestazione derivi da titolo perfezionatosi in tempo successivo al contratto di compravendita del bene stesso, come in caso di usucapione (Cass. 95/945).

Tra l’altro, la stessa giurisprudenza della S.C. di legittimità ha escluso che la garanzia per evizione sia dovuta allorquando il compratore abbia dato causa con il suo comportamento alla perdita del bene acquistato (Cass. 81/3249).

Nel caso di specie, infatti, non è possibile sottacere l’inerzia del C.C., il quale non solo non ha proceduto ad immettersi nel possesso del bene acquistato nel 1987, ma non ha dato neppure prova di aver posto in essere alcun atto inteso a contestare l’avvenuta occupazione del bene acquistato dall’Istituto Religioso da parte degli odierni attori, occupazione definita “abusiva” solo con la comparsa di costituzione nel presente giudizio.

In ordine alla regolamentazione delle spese, la complessità delle valutazioni fattuali afferenti alla questione oggetto del presente giudizio fa ritenere sussistenti giusti motivi per la compensazione delle stesse in riferimento al rapporto processuale tra gli attori e il convenuto C.C..

Attesa l’evidente insussistenza nel caso di specie dei presupposti della invocata garanzia per evizione, invece, il rigore della soccombenza impone di condannare il medesimo C.C. al pagamento delle spese di lite in favore dell’Istituto XXXX, come liquidate in dispositivo.

P.Q.M.

Il Giudice, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta dall’I. C. e dalla D. G. nei confronti del C.C., nonché sulla domanda di garanzia proposta da quest’ultimo nei confronti dell’Istituto XXXX, ogni altra istanza ed eccezione disattesa, così provvede:

accoglie la domanda e per l’effetto dichiara l’intervenuta usucapione in favore dell’I. C., nato a XXXX il XXXX, e della D. G., nata a XXXX il XXXX, nei confronti del C.C. della piena proprietà del cespite immobiliare sito in XXXX, posto al quarto piano (quinto oltre l’ammezzato) dello stabile che si trova ad angolo tra la Via ...e ......, con accesso da Via ...n. 13, già ci...14, in catasto al fl. 9, mapp. ... sub 17;

rigetta la domanda riconvenzionale spiegata dal C.C.;

rigetta la domanda di garanzia per evizione e di risarcimento dei danni spiegata dal C.C. nei confronti dell’ Istituto XXXX;

dichiara integralmente compensate le spese di lite relative al rapporto processuale tra gli attori e il convenuto C.C.;

condanna il C.C., in persona del sindaco p.t., al pagamento in favore dell’ Istituto XXXX delle spese di lite che complessivamente liquida in € 4.804,50 di cui € 1.563,50 per diritti, € 3.179,00 per onorari ed € 50,00 per esborsi, oltre IVA, CPA e rimborso spese generali 12,50% come per legge.

Castellammare di Stabia, 28.01.2006

Il Giudice

dott. Giovanni Caparco



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