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Tribunale di Nola, Dott. Alfonso Scermino, sentenza del 13.03.08


Locazioni · usufrutto · donazione · canoni · pagamento · morte · durata · immobili

fonte:

http://www.iussit.eu/index.php?option=com_content&task=view&id=565&Itemid=1

"Sicchè, il fatto che la pretesa al bene sia qui avanzata dal “successore” dell’usufruttuario non quale dominus, ma quale novello titolare di analogo diritto ex artt. 978 e ss. c.c. certamente non impedisce di applicare la medesima disciplina, trattandosi pur sempre di dirimere l’interferenza di poteri tra un nuovo ius ad rem (quello del nuovo usufruttuario) ed un diritto personale di derivazione obbligatoria pregressa (arg. ex Cassazione civile , sez. III, 26 luglio 2005, n. 15599).

Perciò, la domanda di immediato rilascio svolta dalla Meviax non sarà immediatamente accoglibile, visto che il convenuto Tiziox Cxx vanta due validi contratti di locazione stipulati con il primo usufruttuario e può senz’altro opporre per effetto dell’art. 999 c.c. i predetti titoli all’attrice."

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REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE DI NOLA

Il Tribunale di Nola, II sezione civile, in composizione monocratica nella persona del signor dott. Alfonso Scermino, all’udienza del 13.3.2008, fatte precisare le conclusioni, ha ordinato la discussione orale della causa nella stessa udienza, a norma dell’art. 281 sexies c.p.c., ed ha pronunciato al termine della discussione la seguente

SENTENZA

nella causa n. 4219/2007 R.G., vertente tra

Meviax Gxx, rappresentata e difesa dall’avv. .., giusta mandato a margine dell’atto di citazione, con cui elettivamente domicilia alla via … ;

CONTRO

Tiziox Cxx, rappresentato e difeso dall’ avv. …, giusta procura a margine della comparsa di costituzione e risposta con cui elettivamente domicilia alla via …, dando lettura del dispositivo e dalla concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione nei termini che seguono.

.

I) Processo

- Con atto di citazione notificato il 5.5.2007 Meviax Gxx esponeva : che con atto pubblico rep. …. racc. n. … del 3.8.89, registrato a Napoli il 22.8.1989 al n. …1/V, trascritto in Santa Maria Capua Vetere il 9.8.1989 ai n.ri …./…. per notar dr. Ayy, Tiziox Fxx Bxx Dxx donava al figlio Tiziox Cxx , con riserva di usufrutto per sé e dopo di sé a favore della moglie Meviax Gxx (attrice), tra gli altri immobili, un vano terraneo sito nel comune di XXX alla via …, in NCEU partita … , foglio …, part.lla …. sub…., piano …, mq. …, nonché due vani terranei siti sempre in XXX alla via …, in NCEU partita …., foglio …. part.lla… sub. …; che il giorno 21.2.2007 essa attrice diveniva usufrutturaria a seguito della morte del marito Tiziox Bxx Dxx; che Tiziox Cxx aveva precedentemente locato per uso commerciale detti vani terranei a “KKKK Immobiliare” di Caio Gkk e “SSSS” di Sempronio Rxx, incassando illegittimamente i relativi canoni.

Tanto premesso, in difetto di accordo bonario tra le parti, conveniva in giudizio Tiziox Cxx affinché essa fosse dichiarata unica usufrutturaria dei beni in contestazione, con condanna al rilascio in suo favore dei medesimi, ed il convenuto fosse condannato alla restituzione delle somme riscosse abusivamente in sua vece, oltre interessi e rivalutazione.

Con comparsa di costituzione e risposta depositata alla prima udienza si costituiva in giudizio Tiziox Cxx, il quale non disconosceva affatto la qualità di nuova usufruttuaria in capo all’attrice.

Il medesimo, però, faceva rilevare che non aveva locato, ma più correttamente solo sub-locato gli immobili in questione a favore di terzi; e che nel fare ciò egli si era avvalso di una facoltà concessagli, quale conduttore, dal primo usufrutturario (e donante) Tiziox Bxx Dxx, nell’ambito di un contratto di locazione intercorso tra le parti , in virtù del quale esso convenuto deteneva legittimamente l’immobile.

Inoltre, deduceva come tutti i canoni di locazione che, quale conduttore, sarebbe stato obbligato a versare alla nuova locatrice (l’attrice) per la durata dei rapporti erano stati tutti già integralmente corrisposti anticipatamente a Tiziox Bxx Dxx, sicchè la Meviax , pur subentrata nei contratti di locazione in corso quale nuova usufruttuaria concedente, nulla poteva più pretendere a tale titolo.

Senza che fosse espletata alcuna attività istruttoria, la causa era chiamata per conclusioni e discussione orale ex art. 281 sexies c.p.c. all’udienza del 13.3.2008, ove era data lettura della sentenza.

La domanda attorea può trovare accoglimento solo in parte.

II) Usufrutto e rilascio

Emerge per tabulas (donazione in atti) , né è contestato tra le parti, che l’attrice vanti per chiaro disposto negoziale il diritto di usufrutto addotto in giudizio, giusta riserva del relativo diritto reale operata a suo favore da parte del donante (e defunto) Tiziox Fxx Bxx Dxx nell’atto di liberalità del 3.8.89 (in atti).

Nonostante, dunque, che dovrà darsi seguito alla declaratoria di esistenza del diritto richiesta dall’attrice, il convenuto Tiziox Cxx non potrà essere destinatario di nessuna pronuncia restitutoria in favore della Meviax.

Invero, il medesimo ha congruamente allegato e dimostrato che, sin da prima che l’attrice divenisse usufruttuaria, egli già deteneva gli immobili in contestazione: e ciò per effetto di due contratti di locazione validamente stipulati (nel 2002 e 2005) con il primo usufruttuario Tiziox Fxx Bxx Dxx, in forza dei quali egli aveva acquisito i diritti e le obbligazioni di un conduttore, pur rimanendo nudo proprietario dei cespiti (cfr, Cass Civ. Sez. 3, Sentenza n. 6168 del 01/06/1991).

Per cui, una volta cessato l’usufrutto dell’originario locatore (per suo decesso, in data 21.2.2007) e verificatosi il subingresso nella titolarità del relativo diritto reale della Meviax Gxx, era certamente dato a Tiziox Cxx di opporre a quest’ultima l’esistenza delle locazioni in parola, potendosi il medesimo avvalere del disposto dell’art. 999 c.c. per cui le locazioni stipulate dall’usufruttuario, in corso al tempo della cessazione dell’usufrutto, possono continuare fino al quinquennio successivo, quando constino da scrittura privata di data certa anteriore (come nel caso, data di registrazione all’Agenzia delle Entrate).

Ed invero, nonostante che la norma richiamata regoli il regime di opponibilità ed efficacia delle locazioni concesse dall’usufruttuario nei confronti di colui che, una volta estinto il diritto di usufrutto, sia divenuto pieno proprietario dei beni locati, la predetta disposizione ben può essere analogicamente applicata anche alla diversa ipotesi (corrente nella fattispecie in esame) della successione all’usufruttuario locatore (Tiziox Fxx Bxx Dxx) non del pieno (e prima nudo) proprietario, ma di un nuovo diverso usufruttuario (Meviax Gxx), per effetto del meccanismo della riserva ex art. 796 c.c..

Infatti, la norma de qua (art. 999 c.c.) non fa altro che disciplinare il conflitto emergente tra il pieno godimento al bene cui aspira un avente titolo (in via reale) successivamente alla cessazione dell'usufrutto ed il godimento preteso da un conduttore che derivi il suo diritto da contratto anteriormente stipulato con l'usufruttuario.

Sicchè, il fatto che la pretesa al bene sia qui avanzata dal “successore” dell’usufruttuario non quale dominus, ma quale novello titolare di analogo diritto ex artt. 978 e ss. c.c. certamente non impedisce di applicare la medesima disciplina, trattandosi pur sempre di dirimere l’interferenza di poteri tra un nuovo ius ad rem (quello del nuovo usufruttuario) ed un diritto personale di derivazione obbligatoria pregressa (arg. ex Cassazione civile , sez. III, 26 luglio 2005, n. 15599).

Perciò, la domanda di immediato rilascio svolta dalla Meviax non sarà immediatamente accoglibile, visto che il convenuto Tiziox Cxx vanta due validi contratti di locazione stipulati con il primo usufruttuario e può senz’altro opporre per effetto dell’art. 999 c.c. i predetti titoli all’attrice.

Si pone , tuttavia, il problema di stabilire fino a quale data operi tale opponibilità in favore del conduttore.

Infatti, se da un lato i contratti di locazione avevano scadenza al 2017 (il primo) ed al 2035 (il secondo, in atti), dall’altro il convenuto osservava come il limite quinquennale ex art. 999 c.c. (peraltro non decorso, ma a maturarsi il 21.2.2012) non sarebbe stato applicabile alla fattispecie: ciò, in quanto - si assumeva - esso doveva ritenersi derogato dalle normativa speciale e successiva di cui agli art. 27, 28 e 29, legge dell'equo canone, nel senso che la durata minima del contratto di locazione non abitativa e la sua rinnovazione - in questa ultima stabilito – avrebbe dovuto essere comunque rispettata, superando il contrario disposto dell’art. 999 c.c.; per cui essa avrebbe vincolato anche colui che avesse accampato, alla cessazione dell’usufrutto, successive pretese di natura reale sul bene (cfr, Tribunale Milano, 13 luglio 1992, Arch. locazioni 1992, 808 ; Tribunale Napoli, 04 aprile 1992 , Arch. locazioni 1992, 615; Tribunale S.Remo, 28 dicembre 1989 , Giust. civ. 1990, I,1630).

La prospettazione non può essere tuttavia condivisa, nonostante essa sia stata effettivamente propugnata anche in sede giurisprudenziale.

Questo Tribunale, infatti, deve nettamente discostarsi dall’orientamento che precede, intendendo far proprio un diverso approccio interpretativo.

Il tema in esame investe l’incidenza delle discipline vincolistiche intervenute con legislazioni speciali (nel nostro caso L. 392/78) sul disposto dell’art. 999 c.c..

Si tratta, in sostanza, di stabilire se la durata massima delle locazioni stipulate dall’usufruttuario contemplata della predetta disposizione codicistica (5 anni dalla cessazione dell’usufrutto) possa essere ritenuta superata (e non più applicabile) per effetto di una sua abrogazione tacita ad opera del regime locatizio introdotto dalla L. 392/78.

Orbene, gli assertori della tesi affermativa fondano il loro convincimento sul postulato che la nuova legislazione vincolistica, nell’introdurre delle durate minime dei contratti di locazione, avrebbe abrogato tutte le precedenti norme con essa incompatibili: e tra queste vi sarebbe la parte dell’art. 999 c.c. contenente il limite del quinquennio.

Tale postulato, tuttavia, non pare inattaccabile.

Invero, in relazione alla portata abrogativa della L. 392/78, va rilevato come l’ art. 84 L. 392/78, nel recitare che “sono abrogate tutte le disposizioni incompatibili con la presente legge”, non faccia altro che ripetere la previsione della seconda ipotesi dell'art. 15 delle preleggi (cfr, Cass. 23 febbraio 1988, n. 1915), per cui l'abrogazione tacita di una legge ricorre quando sussiste incompatibilità tra le nuove disposizioni e quelle precedenti, ovvero quando la nuova legge disciplina la materia già regolata da quella anteriore.

E’ noto, tuttavia, che la regola così ribadita non possa trovare applicazione, dovendo paralizzarsi, quando però ad una normativa speciale faccia seguito una nuova disciplina generale della materia (secondo il brocardo lex posterior generalis non derogat legi priori speciali, cfr, Cassazione civile , sez. III, 06 giugno 2006, n. 13252; Cassazione civile , sez. trib., 15 aprile 2005, n. 7905; Cass. Civ. 26 aprile 2002, n. 6099), onde nella relativa ipotesi la regolamentazione originaria resisterebbe all’efficacia innovativa ed abrogativa della successiva, proprio perché si troverebbe in rapporto di species a genus rispetto ad essa.

Ebbene, operando una attenta valutazione delle normative configgenti nella fattispecie che ci occupa, rileva questo Giudice che se da un lato la legge 27 luglio 1978 n. 392 detta una disciplina "generale" dei contratti di locazione di immobili urbani, fissando una regolamentazione organica e sistematica di un intero ambito della vita socio-economica dei consociati, l'art. 999 c.c. , dall’altro lato, non può che costituire, invece, norma "speciale" rispetto alla prima, essendo diretta quest’ultima a regolare, con riguardo al tempo della cessazione dell'usufrutto, il particolare regime dei contratti di locazione nella specifica ipotesi in cui questi ultimi siano conclusi dall'usufruttuario e, in particolare, il profilo della durata “opponibile” al terzo proprietario dei negozi in corso.

Sicchè, sembra che la natura specialistica e peculiare dell’art. 999 c.c. abbia reso il relativo disposto insuscettibile di modifica o integrazione per effetto della legislazione generale sopravvenuta in materia locatizia.

E ne consegue che, contrariamente a quanto – anche per incidens - affermato da alcune delle pronunzie sopra richiamate nonché da Cass. 23 febbraio 1988, n. 1915, - l'art. 999 c.c. non solo non è stato abrogato dalla legislazione vincolistica predetta quanto ai requisiti di "forma" imposti per l’opponibilità al nudo proprietario del contratto di locazione posto in essere dall'usufruttuario, ma neppure deve ritenersi scalfito dall'art. 84 della legge n. 392 del 1978 (e relativo effetto abrogativo) quanto alla "durata" dei contratti di locazione, essendo rimasto pienamente vigente il limite del quinquennio dalla cessazione dell’usufrutto ivi previsto.

Non solo.

Ad analoga conclusione deve poi pervenirsi anche mediante un’interpretazione sistematica e costituzionalmente orientata dell’art. 999 c.c..

La norma, invero, presenta una sua funzione tipica e propria, quella cioè di tutelare il "nudo proprietario" (o per analogia il successivo usufruttuario, come nel caso) contro atti di frode posti in essere ai suoi danni dal (precedente) usufruttuario.

Anzi, a ben vedere essa costituisce l’unica vera forma di tutela delle ragioni dei predetti soggetti nei casi di accordo locatizio per essi pregiudizievole, non esistendo nel vigente ordinamento positivo nessuna azione di impugnazione della locazione stipulata dall'usufruttuario suscettibile di essere promossa per frode in danno del nudo proprietario (Cassazione civile , sez. III, 25 luglio 2003, n. 11561).

Sicchè, valorizzandosi la finalità principe della norma, consistente proprio nel congruo contemperamento dei vari interessi coinvolti nella vicenda (quello dell'usufruttuario, quello del nudo proprietario [o successivo usufruttuario] e quello, infine, del terzo che ha assume in locazione la cosa) , deve ritenersi che essa, oltre ad aver fissato delle condizioni formali di opponibilità volte ad eludere manovre fraudolente in danno del proprietario (risultare da "atto pubblico o da scrittura privata di data certa anteriore" alla cessazione dell'usufrutto), non può che avere imposto coattivamente anche e soprattutto una durata "massima" della locazione non derogabile dalla autonomia privata (cinque anni dopo la estinzione dell'usufrutto) nei casi in cui il contratto sia "opponibile".

In tal modo, infatti, da un lato il nudo proprietario (o successivo usufruttuario) è adeguatamente salvaguardato mediante un contenimento temporale del loro potenziale “sacrificio”, dall’altro si comprenderebbe la ratio della mancanza di strumenti di tutela alternativi.

E infatti, se ad opinare diversamente si ritenesse che il limite del quinquennio ex art. 999 c.c. sia stato abrogato dalla legislazione vincolistica sopravvenuta, sì da operare in ogni caso la maggiore durata minima prevista dallo statuto locatizio, il nudo proprietario (o l’usufruttuario successivo) non avrebbero alcuna possibilità di salvaguardare la propria posizione avverso negozi di locazione artatamente conclusi in loro danno, potendo essi anche essere costretti a subire per periodi considerevolmente lunghi (6+6 o 9+9 anni ex art. 27 L. n. 392/78) condizioni contrattuali smaccatamente pattuite in loro danno (prezzo di locazione bassissimo, esclusione dell’aggiornamento ISTAT e simili).

Il che – in mancanza di ogni diverso rimedio giustiziale - costituirebbe una chiara violazione di diversi principi costituzionali ( per tutti, l’effettività della tutela giurisdizionale ex art. 24 Cost.) nonchè, in particolare, dell'art. 42 Cost., sol che si consideri che il diritto di proprietà (del già nudo proprietario) sarebbe eccessivamente compresso , ricevendo altresì una inaccettabile mortificazione .

Inoltre, mette conto ricordare come, a fronte di più significati possibili della stessa disposizione, è compito dell'interprete escludere quello che difetti di coerenza con i dettami della Costituzione, in quanto in linea di principio le leggi si dichiarano incostituzionali sempre che sia impossibile darne interpretazioni secundum Constitutionem (C. cost. 12 marzo 1999, n. 65), per cui tra le varie interpretazioni in astratto possibili delle fonti legislative, si deve scegliere quella che non si pone in contrasto con la Costituzione (C. cost. 27 dicembre 1996, n. 418), dovendo l'interprete privilegiare solo quella più conforme alla Costituzione (Cons. Stato, sez. V, 30 ottobre 1997, n. 1207; Cons. Stato, Atti norm., il maggio 1998, n. 72; C. cost. 28 maggio 1999 n. 197).

Per questo, appare preferibile optare per una piena operatività dell’art. 999 c.c. in tutto il suo tenore contenutistico, sì da orientare in termini costituzionalmente corretti l’impianto normativo in esame, in un’ottica di equo bilanciamento dei diversi interessi configgenti.

In definitiva, i contratti in parola saranno opponibili a Meviax Gxx fino al 21.2.2012.

III) Canoni di locazione

Nel presente giudizio, l’attrice agiva altresì per ottenere in restituzione dei canoni che Tiziox Cxx avrebbe – a dire della parte istante – riscosso illegittimamente da “KKKK Immobiliare” di Caio Gkk e “SSSS” di Sempronio Rxx dopo aver concesso in locazione a questi ultimi conduttori i cespiti in contestazione.

Sennonché, l’allegazione è stata smentita dalla difesa dello Tiziox, il quale ha efficacemente fatto rilevare come tali canoni fossero stati sì percepiti, ma nell’ambito di legittime sub-locazioni dallo stesso stipulate con i predetti soggetti terzi, il tutto nell’esercizio di una precisa facoltà (appunto di sub-locazione) che gli veniva espressamente riconosciuta, quale conduttore, nei contratti di locazione correnti con l’usufruttuario Tiziox Bxx Dxx Fxx.

Ora, visto che tali allegazioni neanche sono state contestate dall’attrice, è evidente come alla stessa non possano certo competere i canoni di sub-locazione erogati al convenuto, quale sub-locatore, dai predetti terzi sub-conduttori, visto che tali prestazioni afferiscono a sub-contratti cui la Meviax è rimasta evidentemente estranea.

L’attrice avrebbe tutt’al più potuto pretendere, quale nuova concedente, i canoni di locazione dovuti dallo Tiziox per effetto dei contratti di locazione (prodotti ) intervenuti con il primo usufruttuario, rapporti nei quali ella è evidentemente subentrata ex art. 999 c.c. in veste di nuova usufruttuaria: sennonché, tali prebende non sono state oggetto della domanda giudiziale avanzata, essendo stati richiesti dall’attrice i soli canoni ricevuti dallo Tiziox Cxx da parte dei terzi Caio Gkk e Sempronio Rxx (in realtà sub-conduttori), non i canoni dovuto dal convenuto quale primo conduttore dei beni.

Per cui, sulle pigioni effettivamente dovute dal convenuto a favore della Meviax il Tribunale non potrà emettere alcuna statuizione di condanna.

Vale solo la pena di rilevare, in ogni caso, come lo Tiziox non possa certo dedurre di nulla dovere all’attrice, neanche a titolo di nuova locatrice da parte sua, per il solo fatto di aver esibito delle ricevute di pagamento, sottoscritte dal primo locatore ed usufruttuario originario Tiziox Bxx Dxx Fxx, probanti l’avvenuto versamento anticipato di tutti i canoni di locazione che sarebbero maturati per l’intera durata dei rapporti.

Sul punto, infatti, giova rammentare che “chi abbia concluso un contratto di locazione con l'usufruttuario, pagandogli anticipatamente il canone, sia pure soltanto in parte, non è liberato verso il proprietario, nell'ipotesi in cui l'usufrutto si sia estinto per la morte dell'usufruttuario, per quanto concerne i canoni per il tempo successivo al consolidamento dell'usufrutto con la nuda proprietà (Cass. Civ. Sez. 3, Sentenza n. 1626 del 08/05/1976 ; Cass. Civ. n. 3776 del 1955).

La particolare complessità della materia impone di compensare le spese di giudizio tra le parti.

P.Q.M.

Il Tribunale, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa, definitivamente pronunciando in ordine alla causa in epigrafe,

- Dichiara Meviax Gxx usufruttuaria a decorrere dal 21.2.2007 del vano terraneo sito nel comune di XXX alla via …, in NCEU partita … , foglio …, part.lla …. sub…., piano …, mq. …, nonché dei due vani terranei siti sempre in XXX alla via …, in NCEU partita …., foglio …. part.lla… sub. …;

- Rigetta la domanda di rilascio avanzata dall’attrice, dichiarando che i contratti di locazione in virtù dei quali Tiziox Cxx detiene i beni in contestazione saranno efficaci fino al 21.2.2012;

- Rigetta la domanda di pagamento dei canoni;

- Compensa integralmente le spese di giudizio.

Nola, 13.3.2008; si depositi in cancelleria.

Il Giudice dott. Alfonso Scermino

(Allegato al verbale d’udienza del 13.3.2008)



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