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Cassazione civile, sez. II, sentenza 15.12.2008 n. 29344


Immobili · posto auto · parcheggio · pertinenze · accessori · proprietà · principale · civile

Fonte:

http://www.iusetnorma.it/news_giurisprudenza/giurisprudenza/cass-15-12-08n29344.htm

"A tal riguardo è agevole osservare che, se è vero che l'instaurazione del vincolo pertinenziale tra due cose richiede la titolarità della proprietà, o di altro diritto reale, sulle stesse in capo al medesimo soggetto (tra le altre, v. Cass. 12983/02), tuttavia tale comune appartenenza (o comunque il potere di disporre della cosa accessoria) costituisce una condizione necessaria, ma da sola non sufficiente all'instaurazione del rapporto in questione, occorrendo anche il concorso di altri elementi dai quali sia possibile desumere che, in concreto, un bene sia stato durevolmente destinato a servizio o ad ornamento dell'altro. Il relativo accertamento, vertente sotto il profilo oggettivo sulla suddetta relazione e, sul versante soggettivo sulla effettiva volontà del proprietario (o titolare di altro diritto reale) del bene di dar luogo a siffatto rapporto (v., tra le altre, Cass. n. 9911/06, 9563/05, 13487/99) costituisce, per principio costantemente affermato da questa Corte, un giudizio di fatto, riservato al giudice di merito che, se espresso con adeguata motivazione, esente da vizi logici, si sottrae ad ogni sindacato in sede di legittimità (v., tra le altre, Cass. n. 4599/06). "

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La II Sezione

Svolgimento del processo

Con atto notificato il 16.7.96 R. A. citò al giudizio del Tribunale di Roma S. D., al fin di sentire pronunciare sentenza traslativa della proprietà di un appartamento, con annesso posto auto, sito in quella città, esponendo che l'immobile, da lui già detenuto in locazione, gli era stato promesso in vendita, con contratto preliminare del 28.7.93, da M. S., marito della D., la quale aveva poi ratificato, con lettera del 28.10.93, l'operato del coniuge. Precisava l'attore di aver versato, sul pattuito prezzo di lire 420.000.000 una caparra di lire 30.000.000, convenendosi il saldo all'atto della stipula del contratto definitivo, prevista per il 30.10.93, ma non avvenuta per ingiustificati ripensamenti della convenuta. Quest'ultima, costituitasi contestava la fondatezza della domanda, ascrivendo la mancata stipulazione alle difficoltà incontrate dall'A. nell'ottenimento di un mutuo bancario e sosteneva che, comunque, il contratto preliminare avrebbe riguardato soltanto l'appartamento e non anche il posto auto, in tal senso concludendo in subordine, al riguardo formulando richiesta di condanna dell'attore al pagamento degli interessi compensativi sul residuo prezzo, per l'ipotesi di pronunzia della sentenza ex art. 2932 c.c..

Con sentenza del 29.3-29.7.99 l'adito tribunale accoglieva integralmente la domanda attrice, subordinando l'effetto traslativo della decisione al pagamento del residuo prezzo, pari a lire 390.000.000, e condannando la convenuta alle spese. Riteneva in particolare quel giudice, quanto al posto auto, che lo stesso costituisse una pertinenza dell'appartamento, così da doversi implicitamente includere nella promessa vendita, tanto desumendo dal libero interrogatorio dell'attore, riferente dell'uso fattone in costanza di locazione, da un prospetto di equo canone redatto per conto della locatrice (indicante una misura complessiva degli “accessori” eccedente quella del terrazzo, altra unica superficie annessa) e dall'appartenenza del bene esclusivamente alla D. (e non anche in comunione con un fratello e con la madre, come indicato in una denuncia di successione), desunta dal contenuto di un testamento della dante causa Jole L.

Contro detta sentenza la D. proponeva appello, limitatamente alla parte disponente il trasferimento anche del posto auto ed a quella relativa al mancato riconoscimento degli interessi compensativi resisteva l'A., chiedendo l'integrale reiezione del gravame, o, in subordine, per nell'ipotesi di accoglimento del primo motivo dello stesso, la riduzione del prezzo di acquisto, nella misura di lire 45.000.000 o in quella diversa, ritenuta di giustizia, in ragione del valore del posto auto.

Con sentenza del 4.2-5.6.03 la Corte d'Appello di Roma, in parziale accoglimento dell'appello principale e respinto quello incidentale, escludeva dal trasferimento ex art. 293 c.c. il posto auto, confermando nel resto la sentenza impugnata e dichiarando interamente compensate le spese del grado. Tale decisione veniva basata sulle seguenti considerazioni: a) l'appartamento ed il posto auto, aventi ciascuno una propria autonoma identità catastale, erano stati oggetto di distinti atti di acquisto, intervenuti in date diverse; b) nel contratto preliminare non era contenuto alcun accenno al posto auto, né, sia pur genericamente, ad eventuali pertinenze; c) parimente, nessuna menzione ve ne era nel contratto di locazione, a suo tempo stipulato dall'A., e nella relativa denuncia all'ufficio del registro; d) gli stessi numerosi inviti e diffide, dall'attore inviate alla controparte ai fini della stipula, e la dichiarazione rilasciata dal notaio, attestante la mancata comparizione della promittente venditrice all'appuntamento al riguardo fissato, si riferivano esclusivamente all'appartamento; e) tenuto conto del notevole “valore economico e d'uso di un posto macchina in zone metropolitane”, circostanza spesso determinante ai fini dell'acquisto di un appartamento, la relativa eventuale menzione nel contratto preliminare, ove dello stesso comprensivo, non sarebbe mancata; f) non decisivo era il richiamo alla L. 756/67, nella parte prevedente la necessaria realizzazione di aree di parcheggio proporzionali alla cubatura degli edifici, non risultando il contenuto delle eventuali convenzioni tra il costruttore ed il Comune, né se le aree in questione fossero state concretamente nella specie realizzate e se il posto auto in contestazione ne facesse parte; g) né potevano condividersi le argomentazioni poste dal Tribunale a sostegno dell'appellata decisione, tenuto conto dell'efficacia non probante delle dichiarazioni rese dall'A., contestate dalla D. e non altrimenti provate, della mancata verifica dei dati di fatto indicati nel prospetto di equo canone, redatto su modulo a stampa nel quale nulla era indicato sotto le voci “autorimesse singole” e “posto macchina in comune” ed, ancora, dell'equivocità della dizione “e relative pertinenze”, contenuta nel testamento di Iole L.; h) il richiamo all'art. 1480 c.c., contenuto nell'appello incidentale condizionato, diretto alla riduzione del prezzo, era inconferente, “perché l'interpretazione del contratto e le risultanze processuali” portavano ad escludere che la D. avesse venduto un bene parzialmente altrui, quale era il posto macchina; i) quanto agli interessi compensativi richiesti con il secondo motivo di appello principale, all'accoglimento della richiesta ostava l'accertato inadempimento della suddetta, la cui dichiarazione da parte del primo giudice non aveva formato oggetto di appello.

Avverso tale sentenza l'A. ha proposto ricorso per cassazione, affidato a tre motivi. Ha resistito la D., con controricorso, contenente ricorso incidentale, cui ha fatto seguito controricorso in replica del ricorrente principale. Entrambe le parti hanno depositato memoria illustrativa.

Motivi della decisione

Va preliminarmente disposta la riunione dei ricorsi ai sensi dell'art. 335 c.p.c..

Con il primo motivo del ricorso principale vengono dedotte violazione e falsa applicazione degli artt. 817, 818, 1362, 2697 c.c., 112, 115, 116 c.p.c., con connesse carenze di motivazione. La Corte d'Appello, nell'escludere che la promessa di vendita dell'immobile fosse comprensiva anche del posto-auto, sarebbe incorsa in un'indebita “inversione del sistema previsto dal legislatore in tema di pertinenze...”, comportante “la presunzione di trasferimento della pertinenza insieme al bene principale, salvo che dal titolo non risulti diversamente”, al riguardo attribuendo rilevanza, al fine di escludere la comprensività dell'impegno in questione, ad elementi - quelli in narrativa riportati - non decisivi, segnatamente alla diversità dei titoli di acquisto dei due beni da parte della promittente venditrice ed all'autonomia catastale degli stessi, richiedendo la legge soltanto l'appartenenza del bene principale e di quello accessorio al medesimo proprietario, indipendentemente dalla diversità o unitarietà di acquisito. Per converso, i giudici di appello sarebbero incorsi, nella valutazione del complesso di elementi rilevanti ai fini dell'accertamento, in un'analisi separata di ciascuno degli atti rilevanti, “senza metterli in relazione tra di loro per coglierne il complessivo significato probatorio”. In particolare avrebbero ingiustificatamente escluso rilevanza probatoria, sulla scorta di considerazioni opinabili, alle risultanze incontestate del prospetto dell'equo canone, redatto da un professionista incaricato dalla D., dalle quali sarebbe inequivocabilmente emersa, come evidenziato dal Tribunale, l'esistenza di una superficie, di mq 30, non corrispondente ad alcuna porzione dell'appartamento diversa dal posto - macchina, non altrimenti spiegabile, né spiegata dalla corte di merito, ed omesso di valutare le dichiarazioni confessorie rese dalla suddetta in sede di libero interrogatorio, ammissive della sua conoscenza, sia pure ex post, dell'uso del posto suddetto da parte del conduttore, poi promissario acquirente, non essendo al riguardo “credibile, alla stregua di un criterio di ragionevolezza proprio sulla base del ragionamento utilizzato, ai fini opposti, dalla Corte d'Appello”, basato sul particolare al rilievo economico del bene, che tale detenzione, risalente a 23 anni, fosse stata in precedenza ignorata.

La corte di merito, infine, sarebbe incorsa anche nella violazione delle norme di interpretazione del testamento ed in connessi vizi di motivazione, laddove, esaminando la disposizione di ultima volontà della signora L., dante causa della D., in contrasto con i costanti principi giurisprudenziali di legittimità, l'avrebbe interpretata non sulla scorta di elementi intrinseci, volti ad individuare l'effettiva volontà della disponente, ma indebitamente valorizzando elementi estrinseci e successivi, desunti dal rogito di acquisto dell'appartamento in data 5.8.70 e dal comportamento degli eredi. Va subito detto che tale ultimo profilo di censura, in quanto ulteriormente sviluppato ed ampliato nel terzo motivo di ricorso, dovrà essere esaminato unitamente a quest'ultimo, per l'inscindibile connessione.

Per il resto il motivo di ricorso deve essere respinto. Va anzitutto rilevato che il mezzo d'impugnazione, nella parte iniziale, in cui deduce violazione dell'art. 818 c.c., lamentando che i giudici di appello non avrebbero considerato che la promessa di trasferimento del bene principale avrebbe comportato, nel silenzio delle parti, anche quello del bene accessorio, parte da una premessa, quella della sussistenza del nesso di pertinenzialità tra i due immobili, che viene data per scontata, mentre invece tale rapporto, tra le parti controverso, è stato motivatamente escluso dalla corte territoriale, che, solo sulla base di tale esclusione, è pervenuta alla corretta e consequenziale conclusione che il posto - auto non era stato oggetto del contratto preliminare; sicché deve escludersi che i giudici di appello siano incorsi nel lamentato malgoverno dell'art. 818 c.c. Neppure sussiste la violazione o la falsa applicazione dell'art. 817 cit. cod., con il quale non contrastano le argomentazioni esposte dalla corte territoriale, al fine di escludere la sussistenza del rapporto pertinenziale. A tal riguardo è agevole osservare che, se è vero che l'instaurazione del vincolo pertinenziale tra due cose richiede la titolarità della proprietà, o di altro diritto reale, sulle stesse in capo al medesimo soggetto (tra le altre, v. Cass. 12983/02), tuttavia tale comune appartenenza (o comunque il potere di disporre della cosa accessoria) costituisce una condizione necessaria, ma da sola non sufficiente all'instaurazione del rapporto in questione, occorrendo anche il concorso di altri elementi dai quali sia possibile desumere che, in concreto, un bene sia stato durevolmente destinato a servizio o ad ornamento dell'altro. Il relativo accertamento, vertente sotto il profilo oggettivo sulla suddetta relazione e, sul versante soggettivo sulla effettiva volontà del proprietario (o titolare di altro diritto reale) del bene di dar luogo a siffatto rapporto (v., tra le altre, Cass. n. 9911/06, 9563/05, 13487/99) costituisce, per principio costantemente affermato da questa Corte, un giudizio di fatto, riservato al giudice di merito che, se espresso con adeguata motivazione, esente da vizi logici, si sottrae ad ogni sindacato in sede di legittimità (v., tra le altre, Cass. n. 4599/06). Nel caso di specie la corte territoriale ha tenuto conto, ai fini dell'accertamento in questione, di una serie di elementi, quelli in narrativa elencati, la cui complessiva e coordinata valutazione non è risultata affetta da vizi logici di sorta e, pertanto, non può essere rimessa in discussione nella presente sede, sotto il profilo della comparazione con una diversa ipotesi interpretativa, ancorché astrattamente plausibile, favorevole alla sussistenza del nesso pertinenziale, delle risultanze processuali; tale raffronto, preteso dalla parte ricorrente, si risolverebbe inevitabilmente in giudizio di merito di terzo grado. Tanto dicasi, in particolare, per la controversa valutazione del prospetto dell'equo canone, da ritenersi elemento comunque ambivalente (tenuto conto della rilevata assenza nello stesso di specifica menzione, pur essendo le relative voci contenute nel modulo utilizzato, di autorimesse o posti - auto, tale quantomeno da bilanciare la ritenuta opposta rilevanza sintomatica della, non meglio precisata, superficie scoperta). Quanto alla credibilità o meno delle affermazioni, rese in sede di libero interrogatorio, dalla D. in ordine alla conoscenza dell'uso di fatto di tale posto - auto da parte dell'A., trattasi anche in questo caso di un elemento opinabile, comunque non univocamente conferente alla tesi della pertinenzialità, non desumibile dalla semplice conoscenza di tale utilizzazione da parte del medesimo soggetto al quale era stato locato l'appartamento. Le relative censure, pertanto, non evidenziano alcuna carenza o vizio logico dell'impianto argomentativo dell'impugnata decisione.

Con il secondo motivo vengono dedotte violazione e falsa applicazione degli artt. 18 L. 765/67, 26 u.c. L. 41/85, 41 sexies L. 1150/42, con connesse carenze di motivazione, censurandosi la mancata considerazione, da parte della corte di merito, del vincolo di pertinenzialità, derivante dalle citate disposizioni di legge ed a termini della costante giurisprudenza di legittimità, tra l'appartamento ed il posto auto in questione, nonostante fosse provata ed incontestata l'edificazione degli immobili in epoca successiva all'entrata in vigore della legge del 1967.

Neppure tale motivo merita accoglimento. Prescindendo dalle, pur sbrigative considerazioni, al riguardo espresse dalla corte territoriale, deve osservarsi che il vincolo di pertinenzialità di cui alle citate disposizioni, come è stato chiarito dalle Sezioni Unite di questa Corte (v. sent. n. 12793 del 15.6.05), non si estende necessariamente a tutte le aree destinate a parcheggio, ma solo a quelle che rientrano nella proporzione stabilita dall'art. 18 della L. 765/67 (un metro quadrato di area di parcheggio per ogni venti metri cubi di costruzione), con la conseguenza che non sono soggetti a tale vincolo i parcheggi realizzati in eccedenza. Pertanto la sola circostanza che un'area di parcheggio si trovi in un edificio realizzato dopo l'entrata in vigore della suddetta disposizione non è, di per sé sola, idonea a dar luogo ad una presunzione di sussistenza del suddetto vincolo pertinenziale, essendo al riguardo necessario che la parte attrice, che chiede la tutela di un suo asserito diritto fondato sull'anzidetta normativa speciale, deduca e provi, ai sensi dell'art. 2697 co. I c.c. (trattandosi di un elemento costitutivo del preteso diritto), che lo spazio in questione rientri nella proporzione in precedenza specificata, e non costituisca, invece, un'area ulteriore rispetto a quella adibita e legalmente vincolata a parcheggio (in tal senso v. anche Cass. n. 1221/06,13857/01). Nel caso in esame il ricorrente non solo non ha provato, ma neppure risulta che abbia in qualche modo dedotto, così conferendo specificità all'addotta tesi della pertinezialità ex lege, la sussistenza dei suesposti requisiti proporzionali, ai fini della configurabilità in concreto del vincolo in questione; sicché risultando sostanzialmente conforme a diritto la reiezione, da parte della Corte d'Appello, di tale ulteriore ragione su cui era fondata la domanda, il motivo di ricorso deve essere respinto.

Con il terzo motivo, che come si è detto riprende e sviluppa un profilo di censura già esposto nel primo, si deduce violazione e falsa applicazione degli artt. 1362 e segg. c.c., 100, 112, 346 c.p.c. e 1480 c.c., con connesse carenze di motivazione, censurandosi la fornita interpretazione del testamento olografo L., dante causa della promittente venditrice, che senza tener conto dell'espressa menzione “delle relative pertinenze” dell'appartamento di cui la testatrice aveva disposto, avrebbe escluso il riferimento anche al posto - macchina, a tal riguardo utilizzando, in contrasto con costante giurisprudenza di legittimità, non elementi intrinseci all'atto di ultima volontà o comunque riferibili alla testatrice, ma elementi esterni e successivi, tra cui in particolare la denunzia di successione redatta dagli eredi (e nella specie indicante il posto - auto quale bene comune), atto di mera rilevanza fiscale ed inidoneo a provare la qualità di erede, dovendo questa ricavarsi dall'obiettivo contenuto del testamento, e non anche dall'interpretazione di questo fornita dagli eredi o legatari e dal comportamento dei medesimi.

Le doglianze non sono rilevanti e decisive, poiché, pur depurando la motivazione della sentenza impugnata dalle censurate argomentazioni, sulla base delle quali la corte di merito ha ritenuto di dovere escludere che la L. avesse, con quel testamento, voluto disporre anche del posto - auto, comunque residuerebbe una disposizione al riguardo equivoca, in quanto menzionante genericamente le “pertinenze”. Ed, a tal proposito, pur convenendosi con la parte ricorrente sulla necessità di ricostruire, nel solco della citata giurisprudenza di legittimità (Cass. n. 5604/01, 12861/93, 8668/90), la volontà del testatore dal contenuto intrinseco dell'atto di ultima volontà o da altri elementi, anche estrinseci, ma comunque riferibili al medesimo, nel mezzo d'impugnazione non si precisa quali siano siffatti elementi, in concreto riconducibili alla testatrice suddetta, e se gli stessi siano stati sottoposti ai giudici di merito; sicché l'onere della prova di tale attribuzione, incombente sull'attore in funzione della tesi della pertinenzialità posta a base della sua pretesa, è da ritenersi comunque insoddisfatto.

Va, pertanto, respinto anche tale motivo d'impugnazione (con il connesso residuo profilo di censura del primo motivo) e, con esso, in definitiva, il ricorso principale. Passando all'esame del ricorso incidentale, rileva la Corte che, nell'unico, non articolato, motivo, si censura la mancata attribuzione alla promittente venditrice degli interessi compensativi sul prezzo di vendita dell'immobile, al riguardo deducendo che l'affermazione della corte di merito, secondo la quale “l'accertamento dell'inadempimento della D. effettuato dal Tribunale per disporre il trasferimento coattivo dell'appartamento” non sarebbe stato impugnato, sarebbe “non condivisibile...” e “frutto di una erronea valutazione delle ragioni poste a fondamento del gravame”. A tal riguardo si precisa che la deducente non aveva mai inteso opporsi al trasferimento dell'appartamento, ma aveva contestato che la mancata conclusione del contratto definivo fosse a lei imputabile, sia perché nessuna valida offerta del prezzo le era stata fatta dal promissario acquirente (non potendo l'assunto deposito degli assegni presso il notaio costituire in mora la creditrice ai sensi dell'art. 1207 co. 2 c.c.), sia perché questi pretendeva infondatamente anche il posto - auto; sicché, non potendo la mancata stipula dell'atto definitivo ascriversi ad un “capriccio” della D., essendo conseguenza di “una esatta interpretazione degli accordi contrattuali...”, in relazione ai quali l'unico inadempiente sarebbe stato l'A., la motivazione della corte territoriale sarebbe “non conforme alla esatta interpretazione delle norme di cui agli artt. 1212 e 1499 del c.c.”.

Il ricorso è inammissibile, perché pur dolendosi del mancato accoglimento della menzionata richiesta, limitandosi a dedurre la violazione di norme sostanziali, non contiene alcuna specifica censura avverso la ratio decidendi, di ordine essenzialmente processuale (ravvisata nel passaggio in giudicato della dichiarazione, pregiudiziale rispetto alla pretesa de qua, dell'inadempimento ascritto alla D. ), sulla base della quale la corte di merito ha ritenuto di non poter prendere in considerazione la richiesta relativa agli interessi compensativi sul prezzo di vendita dell'appartamento; evidente è, dunque, il difetto di rilevanza delle doglianze esposte, non essendo specificamente attaccate - quale che ne sia la fondatezza - le ragioni della statuizione impugnata. Tenuto conto, infine, della reciproca soccombenza, si ritiene giusta la totale compensazione delle spese del giudizio.

P.Q.M.

La Corte, riuniti i ricorsi, rigetta il principale, dichiara inammissibile l'incidentale e compensa interamente tra le parti le spese del presente giudizio.



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