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Cassazione Sez III Civile n. 8943/2008 dep 8.4.2008


Locazioni · uso abitativo · patti in deroga

"La L. n. 431 del 1998, art. 2, comma 6, in riferimento ai contratti di locazione abitativa stipulati anteriormente all'entrata in vigore della Legge ai sensi delD.L. n. 333 del 1992, art. 11, comma 2, convertito con modificazioni, nella L. n. 359 del 1992 (cd. contratti con patti in deroga), dev'essere interpretato nel senso che la rinnovazione tacita che, se verificata, determina la ricaduta del contratto nel regime di cui all'art. 2, comma 1, della nuova Legge si identifichi nella scadenza del secondo periodo di durata del contratto, in relazione al quale il locatore poteva inviare disdetta immotivata ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 3 e non nella scadenza del primo periodo di durata convenzionale, in relazione al quale il locatore poteva provocare la cessazione solo con diniego motivato"

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udienza del 13 dicembre 2007

deposito del 07 aprile 2008

Fatto

p.1. La Cassa Nazionale di Previdenza ed Assistenza a favore dei Ragionieri e Periti Commerciali, nell'agosto del 2005, intimava a R.G. sfratto per finita locazione innanzi al Tribunale di Bergamo riguardo alla locazione dell'unità immobiliare ad uso abitativo sita in ... stipulata ai sensi della L. n. 359 del 1992, art. 11, comma 2, con decorrenza dal 1 settembre 1995, durata di quattro anni fino alla scadenza al 31 agosto 1999 e previsione (art. 2 del contratto, riprodotto dalla sentenza impugnata) di tacito rinnovo per un eguale periodo, in difetto di disdetta motivata del locatore ai sensi dello stesso art. 11, comma 2, "da recapitarsi a mezzo raccomandata almeno 12 mesi prima della scadenza (oppure nel diverso minore termine consentito dalla legge)". A seguito della tacita rinnovazione alla scadenza del 31 agosto 1999, veniva intimato sfratto - in forza di disdetta inviata dalla locatrice con lettera raccomandata del ... (pervenuta il 16 successivo) - per la scadenza del secondo quadriennio, cioè per il 31 agosto 2003.

Il conduttore compariva e, nell'assenza dell'intimante, si opponeva alla convalida. Il Tribunale, sul rilievo che l'opposizione era fondata su prova scritta e che il contratto si era tacitamente rinnovato, riteneva non sussistenti i presupposti per la convalida e condannava l'istante alle spese.

Contro detta ordinanza proponeva appello la locatrice e, nella resistenza del conduttore, la Corte d'Appello di Brescia, con sentenza del 25 agosto 2006, dopo avere considerato ammissibile l'appello sull'assunto che all'ordinanza dovesse riconoscersi valore di sentenza, lo rigettava, ritenendo che il contratto locativo, in ragione della sopravvenienza nel corso della sua durata della L. n. 431 del 1998, si fosse rinnovato fino al 31 agosto 2007 alla scadenza del 31 agosto 2003. Ciò, per non essere stata inviata in ordine a questa scadenza una disdetta motivata ai sensi della nuova legge.

p.1.1. Per quanto ancora interessa la sentenza ha così motivato: la L. n. 431 del 1998, art. 14, comma 5, là dove aveva disposto che "ai contratti per la loro intera durata continuano ad applicarsi ad ogni effetto le disposizioni normative in materia di locazione vigenti prima dell'entrata in vigore" della legge, aveva risolto il problema intertemporale della normativa applicabile ai contratti stipulati prima della vigenza di essa stabilendo la continuazione dell'applicazione della disciplina previgente; riguardo a tali contratti l'art. 2, comma 6, nel disporre che "i contratti di locazione stipulati prima dell'entrata in vigore della presente legge che si rinnovino tacitamente sono disciplinati dal comma 1 del presente articolo" aveva risolto un ulteriore problema di diritto intertemporale concernente il regime dei contratti venuti a scadere dopo l'entrata in vigore della legge e tacitamente rinnovatisi e lo aveva fatto disponendo la soggezione del contratto all'art. 1, comma 1, di modo che il rinnovo avveniva ai sensi dell'art. 2, commi 1 e 3 per come disposto da detta norma; doveva, pertanto ritenersi che., ove il rinnovo della locazione pendente all'atto dell'intervento della legge citata fosse intervenuto prima di esso, si verificava l'ultrattività della disciplina previgente cui fosse stato soggetto il rapporto, mentre ove il rinnovo si fosse verificato dopo la data di entrata in vigore della legge a norma del combinato disposto dell'art. 2, comma 6 e art. 1, comma 1, si verificava il confluire del contratto nell'ambito dell'intera normativa di cui alla L. n. 431 del 1998, con la conseguenza dell'applicabilità sia per il canone che per la durata della nuova disciplina della legge; che, dunque, essendosi il contratto di cui è causa rinnovato dopo l'entrata in vigore della L. n. 431 del 1998 alla scadenza del 31 agosto 1999 "per mancata disdetta" ed essendo già a quella data entrata in vigore la L. n. 431 del 1998, il contratto, a seguito di quella rinnovazione, era ricaduto integralmente sotto la disciplina di quella legge e, pertanto, in ragione dell'applicazione della disciplina di cui all'art. 2, comma 1, in punto di durata, cioè del regime di durata quadriennale più altri quattro anni in difetto di disdetta motivata, alla data del 31 agosto 2003, essendo mancata una simile disdetta, era intervenuta rinnovazione per altro quadriennio, fino al 31 agosto 2007.

p.2. Contro la sentenza ha proposto ricorso per cassazione affidato ad un unico motivo, corredato da corrispondente quesito di diritto, la Cassa Nazionale di Previdenza ed Assistenza a favore dei Ragionieri e Periti Commerciali.

L'intimato non ha resistito.

Diritto

p.1. Con l'unico motivo di ricorso si denuncia "violazione e falsa applicazione di norme di diritto di cui all'art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3 in relazione al D.L. 11 luglio 1992, n. 333, art. 11, comma 2, aggiunto dalla Legge di conversione 08/0/1992, n. 359, (Ndr: testo originale non comprensibile) alla L. 09 dicembre 1998, n. 431, art. 2, comma 6 e art. 14, comma 5, e alla L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 3".

Il motivo viene sostenuto assumendosi che la Corte bresciana, pur muovendo da corretta ricostruzione delle premesse normative intertemporali del regime della L. n. 431 del 1998, tuttavia ne avrebbe tratto conseguenze erronee, là dove, in relazione ai contratti stipulati con patti in deroga avrebbe considerato come fattispecie di rinnovazione tacita verificatasi dopo l'intervento della L. n. 431 del 1998, rilevante per determinare la soggezione del rapporto alla disciplina della legge, non già la scadenza del secondo periodo di durata di detti contratti, in relazione ai quali era esercitabile disdetta immotivata, bensì la scadenza del primo periodo, per il quale la disdetta avrebbe potuto essere solo motivata. In tal modo la Corte territoriale avrebbe parificato agli effetti dell'applicazione della norma dell'art. 2, comma 6, della Legge citata i con tratti soggetti alla disciplina della L. n. 392 del 1978 (e, quindi, al regime della disdetta immotivata fin dalla prima scadenza) ed i contratti stipulati con ed. patti in deroga.

In relazione al motivo la ricorrente ha posto, quindi, il seguente quesito di diritto: "se, nell'ipotesi di contratti di locazione disciplinati dal D.L. n. 333 del 1992, art. 11, debba applicarsi il disposto di cui alla L. n. 431 del 1998, art. 2, comma 6, con transito del contratto nella disciplina di tale ultima normativa, in caso di mancata disdetta alla prima scadenza contrattuale o se, per contro, come qui sostenuto, trattandosi, per tale prima scadenza, di rinnovo obbligato, tale effetto possa prodursi, ricorrendone i presupposti, esclusivamente alla seconda scadenza".

p.2. Il motivo, che propone una questione non ancora esaminata da questa Corte (su questione diversa, sempre relativa allaL. n. 431 del 1998, art. 2, comma 6, si veda Cass. n. 17995 del 2007), è fondato ed al quesito di diritto correttamente ad esso correlato deve darsi risposta positiva.

Essa si giustifica sulla base delle seguenti considerazioni:

a) correttamente la Corte bresciana ha preso le mosse dalla norma della L. n. 431 del 1998, art. 14, u.c., ritenendo innanzitutto che il contratto inter partes - già pendente all'atto dell'entrata in vigore di quella legge - fosse rimasto soggetto "per la sua intera durata... ad ogni effetto alle disposizioni normative in materia di locazioni vigenti prima di tale durata", ma, nel coordinarla con la norma dell'art. 2, comma 6, della Legge, ne ha sostanzialmente disatteso, o meglio ridotto erroneamente la portata precettiva;

b) questa riduzione si evidenzia innanzitutto considerando la norma dell'art. 14, u.c., in sè e per sè ed applicandola alla fattispecie contrattuale di cui è causa per come era disciplinata dalla normativa anteriore pacificamente ad essa applicabile, che era rappresentata dalla norma del D.L. n. 333 del 1992, art. 11, comma 2, convertito con modificazioni nella L. n. 359 del 1992;

c) in base a tale disciplina - com'è noto - i contratti stipulati in base ad essa avevano una prima scadenza in relazione alla quale la cessazione della locazione era provocabile soltanto qualora il locatore avesse manifestato (e dimostrato) l'intenzione di "adibire l'immobile agli usi o di effettuare sullo stresso le opere di cui, rispettivamente, alla" L. n. 392 del 1978, artt. 29 e 59 e, come faceva manifesto, pur nella notevole imperfezione del testo legislativo, la proclamazione del "restare ferma" l'applicazione dell'art. 30 di quella Legge, ciò significava che a quella prima scadenza la cessazione della locazione non fosse liberamente determinabile a parte locatoris, bensì solo per il tramite di un negozio di diniego di rinnovo per altro periodo di durata, che avesse assunto come motivo giustificativo le intenzioni adibitorie di cui alle norme richiamate (evidentemente, l'evocazione dell'art. 59, già concernente l'istituto del recesso per necessità nel regime transitorio della L. n. 3 92 del 1978, doveva intendersi, per necessaria omologia con l'evocazione dell'art. 29 e comunque per il fatto che la norma faceva espresso, riferimento alla "intenzione", nel senso che le ipotesi di necessità tipizzate ivi previste dovessero intendersi rilevanti come "intenzioni" e venissero in rilievo ove non previste nell'art. 29);

d) ne conseguiva che un contratto stipulato ai sensi dell'art. 11, comma 2, essendo la prima scadenza provocabile da parte del locatore soltanto sulla base delle dette intenzioni adibitorie tipizzate (delle quali doveva darsi dimostrazione attraverso il procedimento dell'art. 30 citato, di modo che, salvo il rilascio spontaneo del conduttore una volta manifestata l'intenzione adibitoria, il locatore poteva agire solo per il tramite di detto procedimento), in realtà veniva ad avere ima durata stabilita dalle parti (a somiglianza di quella dei contratti di cui alla L. n. 3 92 del 1978, art. 27) che si estendeva per due periodi, un primo alla cui scadenza il locatore poteva solo denegare il rinnovo sulla base di intenzioni tipizzate ed un secondo, alla cui scadenza la locazione poteva cessare attraverso una manifestazione di volontà assolutamente immotivata del locatore;

e) essendo dunque la "durata" del contratto stipulato ai sensi dell'art. 11, comma 2 (cioè con cd. patto in deroga) una durata risultante dal primo periodo in relazione al quale il locatore poteva solo denegare la rinnovazione nei sensi indicati e da un secondo periodo la cui scadenza poteva essere liberamente provocata, la mera lettura della norma, della L. n. 431 del 1998, art. 14 suggerisce all'interprete la necessaria conclusione che, ove il detto contratto fosse stato in corso alla sua entrata in vigore la disciplina applicabile avrebbe dovuto restare per tutta la sua durata, individuata come al punto precedente, quella di cui all'art. 11, comma 2;

f) conseguentemente: f1) ove in quel momento fosse stato possibile in relazione alla prima scadenza il diniego di rinnovo per il fatto di collocarsi detta scadenza oltre il termine di sei mesi da ritenersi applicabile per l'esercizio del diniego, posto che: f1a) l'art. 11, comma 2, non solo non richiamava la L. n. 392 del 1978, art. 28 che, com'è noto, prevede il termine di dodici mesi, sia per la disdetta motivata che per quella immotivata, bensì soltanto l'art. 29 della Legge; f1b) lo stesso art. 11, comma 2, evocava anche la L. n. 392 del 1978, art. 5 che prevedeva per il cd. recesso per necessità il termine semestrale; f1c) in ogni caso il termine per la disdetta per le locazioni abitative era di sei mesi ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 3 e tale disposizione doveva reputarsi senz'altro applicabile, in quanto il patto in deroga nello stesso art. 11, comma 2, aveva come presupposto la rinunzia del locatore alla disdetta immotivata alla prima scadenza e, quindi, ad un potere esercitatile sulla base di tale norma, che continuava ad avere carattere imperativo in relazione all'art. 79 e non poteva essere oggetto di deroga a sua volta nel senso di una riduzione del termine, esso avrebbe potuto esercitarsi proprio per la perdurante applicabilità della disciplina di cui all'art. 11, comma 2 e, quindi, il locatore avrebbe potuto esercitarlo; f2) se in quel momento si fosse già verificato il primo rinnovo per mancato esercizio del diniego nel detto termine, il contratto restava soggetto alla detta disciplina fino alla scadenza del secondo periodo di durata, provocabile (dal locatore) con disdetta immotivata; f3) se, in fine, il diniego di rinnovo fosse stato già esercitato tempestivamente, la prospettiva era quella della verificazione della sua fondatezza, che poteva scaturire o per mancanza di contestazioni del conduttore o giudizialmente.

2.1. Applicando ora l'esegesi dell'art. 14, u.c., alla vicenda di cui è causa, essendo pacifico che il contratto era stato stipulato ai sensi dell'art. 11, comma 2, citato per una prima durata di quattro anni, della cui scadenza il locatore si poteva avvalere solo sulla base delle intenzioni tipizzate sopra ricordate, e che un diniego di rinnovo non venne esercitato in relazione a detta scadenza, cioè con una disdetta motivata da inviarsi sei mesi prima del 31 agosto 1999 per tale prima scadenza convenzionale (come avrebbe dovuto attesa la perdurante applicabilità del regime di cui al detto art. 11, comma 2), la locazione ebbe a rinnovarsi sempre in base alla disciplina di cui a tale norma per altro quadriennio, cioè fino al 31 agosto 2003.

Inoltre, in relazione a tale scadenza è pacifico che era stata inviata dalla parte locatrice disdetta immotivata il 8 novembre 2002, che era pervenuta il 16 successivo e doveva ritenersi tempestiva:

infatti, l'applicazione della disciplina previgente alla L. n. 431 del 1998, trattandosi della seconda scadenza, comportava che il potere di far cessare la locazione potesse esercitarsi immotivatamente anche da parte del locatore, trovando il suo referente normativo nella L. n. 392 del 1978, art. 3 (a meno che non vi fosse stata - cosa che nella specie non è - una deroga a favore del conduttore, tenuto conto che restava applicabile la L. n. 392 del 1978, art. 79 in relazione a tale seconda scadenza).

In base alla considerazione della sola norma dell'art. 14, u.c., l'applicazione al contratto di cui è causa, che era in corso al momento dell'entrata in vigore della Legge (30 dicembre 1998), della disciplina previgente, risultante dalla combinazione nei sensi indicati del D.L. n. 33 del 1992, art. 11, comma 2, e della L. n. 392 del 1978, art. 3 avrebbe dovuto comportare il riconoscimento che la scadenza del 31 agosto 2003 bene fosse stata provocata immotivatamente dalla parte locatrice con l'indicata disdetta (non è chiaro, peraltro, se il conduttore aveva comunque eccepito che, nonostante la tempestività della disdetta, si fosse verificata una rinnovazione comunque per altre ragioni: lo dovrà verifi-care, se del caso, il giudice di rinvio, come si dirà oltre).

La Corte d'Appello di Brescia lo ha, però, escluso in quanto ha ritenuto che il disposto dell'art. 14, comma 1 si dovesse coordinare nella specie con quello di cui all'art. 2, comma 6 della stessa Legge e che, pertanto, quest'ultima norma - nel prevedere che "i contratti di locazione stipulati prima dell'entrata in vigore della presente legge che si rinnovino tacitamente sono disciplinati dal comma 1 del presente articolo" - avesse determinato che alla prima scadenza convenzionale, quella in relazione alla quale sarebbe stato esercitabile il rinnovo motivato nei sensi sopra indicati (31 agosto 1999), il mancato esercizio del diniego di rinnovo avesse determinato una rinnovazione del contratto con ricaduta nel nuovo regime di cui allo stesso art. 2, comma 1 di modo che alla scadenza del successivo quadriennio tale ricaduta avesse determinato, conforme a quel regime la denegabilita del rinnovo soltanto per le intenzioni adibitorie, previste in quel regime per la prima scadenza dal primo inciso del comma 1.

In tal modo, la Corte bresciana ha dato una lettura erronea della norma dell'art. 2, comma 6 sia perchè non l'ha ben coordinata con la disposizione transitoria appositamente dettata dal legislatore all'art. 14, u.c., sia per ulteriori ragioni di interpretazione sistematica prescindenti da quella disposizione e derivanti tanto dall'interpretazione sistematica della stessa L. n. 431 del 1998, quanto dall'interpretazione sistematica di essa in una con la legislazione previgente, sia perchè è contrastante con la stessa interpretazione teleologica dell'art. 6, comma 2.

Sotto il primo aspetto si osserva che la lettura data a questa norma dalla Corte territoriale si è concretata nell'attribuire ad essa una sorta di efficacia di norma transitoria di carattere derogatorio della norma generale transitoria direttamente dettata dal legislatore. Supporre, infatti, che alla prima scadenza del contratto soggetto all'art. 11, comma 2, in difetto di sua provocazione mediante il diniego di rinnovo motivato il contratto divenga soggetto alla disciplina di cui alla nuova L. n. 431 del 1998 e precisamente a quella dell'art. 2, comma 1, implica una deroga al disposto dell'art. 14, u.c. che altrimenti imporrebbe di ritenere che la perdurante applicabilità del regime previgente, da esso predicata, e, quindi, dell'art. 11, comma 2, comporti un rinnovo solo per un quadriennio.

Ora, è indubbio che la norma dell'art. 2, comma 6 abbia il valore di regolare il passaggio dei contratti anteriori alla soggezione alla nuova normativa e come tale di individuare il modo in cui il regime transitorio di ultrattività della legislazione previgente disposto dall'art. 14, u.c., debba cessare. Infatti, se non esistesse l'art. 2, comma 6, il rinnovo di un contratto pendente alla data di entrata in vigore della L. n. 431 del 1998, per il fatto che tale pendenza determina, secondo l'art. 14, u.c., la permanenza della soggezione del contratto alla vecchia disciplina, avrebbe impedito - salvo l'intervento di una rinnovazione convenzionale - la ricaduta dei vecchi contratti sotto la nuova disciplina. Infatti, qualsiasi rinnovo in base alla disciplina applicabile al contratto al momento dell'entrata in vigore della legge, avvenendo secondo la disciplina previgente ad essa, determinerebbe sine die l'ultrattività di quella disciplina, quale conseguenza dei rinnovi (non convenzionali) ulteriori, perchè tali rinnovi si verificherebbero sempre alla stregua della disciplina previgente, la cui applicazione sarebbe preservata dal rinnovo precedente.

p.2.2. E', dunque, vero che la norma dell'art. 2, comma 6, ha in certo qual modo la funzione di deroga alla norma transitoria, o meglio di limitarne l'efficacia.

Se così è bisogna intenderne il significato e qui subentrano le considerazioni sistematiche che si sono sopra evocate.

Prima di darne conto, è necessaria l'esegesi letterale della norma dell'art. 2, comma 6 ed essa suggerisce che l'oggetto della sua disciplina è rappresentato dalla rinnovazione tacita dei contratti stipulati prima dell'entrata in vigore della L. n. 431 del 1998. La legge non usa il generico termine "rinnovazione", ma allude ad una "rinnovazione tacita". Ve da chiedersi se tale nozione abbia riscontro normativo e lo abbia per le locazioni ad uso abitativo, di cui ci si occupa e cui la legge si riferisce. Prima di verificarlo è da rilevare, peraltro, che la stessa Legge usa il termine "rinnovazione" senza l'aggettivo "tacita": lo fa nell'art. 1, comma 1, nel quale dispone che i contratti di locazione stipulati o rinnovati successivamente all'entrata in vigore della legge lo sono ai sensi dell'art. 2, commi 1 e 3 della Legge. Già il generico riferimento alla rinnovazione dovrebbe indurre ad escludere che il participio "rinnovati" si estenda anche ad una rinnovazione tacita ai sensi dell'art. 2, comma 6. Tale conclusione è rafforzata dalla circostanza che per i contatti rinnovati, non diversamente che per quelli stipulati, si dispone l'applicabilità non del solo art. 2, comma 1 (come invece per quelli di cui all'art. 2, comma 6), bensì in alternativa dell'art. 2, comma 3.

Ne discende che la stessa Legge, quando usa il concetto di rinnovazione non vuole alludere alla tacita rinnovazione. Ne deriva ancora che il primo concetto evoca necessariamente una rinnovazione per manifestazione di volontà espressa, cioè un nuovo contratto.

Questi dati normativi rafforzano l'esigenza di ricercare l'eventuale significato normativo del termine rinnovazione tacita usato nella norma dell'art. 2, comma 6.

Esigenza che si fa ancora più pressante se si considera che il legislatore nell'art. 2, comma 1, per dare contenuto al regime dei contratti stipulati alla sua stregua, usa in relazione alla prima scadenza (e, quindi, a quella omologa della prima scadenza dei contratti di cui all'art. 11, comma 2) soltanto il participio "rinnovati" e non lo aggettiva con l'avverbio "tacitamente". Non solo: nell'ultimo inciso dell'art. 2, comma 1 il legislatore usa, viceversa, il termine "rinnovato tacitamente" ricollegandolo al mancato invio delle comunicazioni di cui al periodo precedente, da parte del locatore e del conduttore. E lo fa in relazione ad una situazione in cui la seconda scadenza può essere immotivatamente provocata dalle parti e particolarmente anche dal locatore, che ha solo l'onere di comunicare l'intenzione di non voler rinnovare.

p.2.3. Posti questi dati normativi e passando ad individuare un referente normativo alla nozione di tacito rinnovo di cui all'art. 2, comma 6, si rileva che esso - trattandosi di contratti stipulati prima dell'entrata in vigore della L. n. 431 del 1998 e, quindi, pendenti alla sua verificazione - va ricercato, per effetto della norma dell'art. 14, u.c., che opera fintante che non si verifichi l'effetto voluto dallo stesso art. 2, comma 6, sulla base della normativa rimasta in via ultrattiva applicabile al contratto. Sotto tale profilo, è giocoforza reputare che, per effetto della ultrattività della disciplina previgente sancita dall'art. 14, ultimo comma, il referente normativo della nozione di tacito rinnovo in relazione ad un contratto ai sensi del D.L. n. 333 del 1992, art. 11, comma 2 esiste ed è rappresentato dalla norma della L. n. 392 del 1978, art. 3 che era appunto rubricata "rinnovazione tacita".

Tale norma è stata abrogata dallo stesso art. 14, ma rimase ultrattiva (oltre che per i contratti soggetti già alla L. n. 392 del 1978) in relazione alla seconda scadenza dei contratti stipulati ai sensi dell'art. 11, comma 2, quella provocabile immotivatamente dal locatore. Ne discende che il legislatore, nell'art. 2, comma 6, in riferimento a contratti stipulati ai sensi dell'art. 11, comma 2, ha inteso riferirsi ai contratti rinnovatisi per effetto di mancata disdetta in relazione alla seconda scadenza. E' solo in relazione a tale seconda scadenza che, pertanto, la norma per tali contratti assume il rilievo di far cessare, sempre che la rinnovazione tacita sia avvenuta, l'applicabilità della disciplina previgente e la ricaduta del contratto sotto il nuovo regime, di cui all'art. 2, comma 1. Del tutto impraticabile, se si vuole anche per il fatto che l'art. 11, comma 2, in relazione alla prima scadenza non usa il termine tacita rinnovazione ma (in modo indiretto) quella di mancata manifestazione di intenzione, è, invece, l'idea, sostenuta dalla Corte territoriale, di ravvisare una tacita rinnovazione nell'essersi rinnovato il contratto per diniego di rinnovo motivato alla prima scadenza.

Anche l'interpretazione teologica, peraltro del tutto ad abundantiam, porta alla stessa conclusione, volta che si rifletta che il passaggio del vecchio contratto al nuovo regime non può che essere frutto di libera scelta di entrambe le parti, che si configura solo in riferimento alla seconda scadenza nei contratti di cui all'art. 1, comma 2. Quando al locatore è imposto l'onere di un diniego motivato, sia pure sulla base di una manifestazione di intenzione adibitoria, da dimostrare, tuttavia, esistente, il mancato esercizio di tale diniego di rinnovo non può dirsi frutto di libera scelta, bensì di una limitazione di scelta. Non v'è, dunque, tacito rinnovo.

p.3. Le considerazioni che si sono venute svolgendo sono state espresse sulla base del convincimento che in relazione alla sua prima scadenza convenzionale collocatesi sotto il vigore della L. n. 431 del 1998 (cioè quella del 31 agosto 1999) il contratto fosse soggetto - per quanto osservato in precedenza sul regime di cui all'art. 11, comma 2, in punto di termine per l'esercizio della disdetta motivata - ad una disdetta motivata da inviarsi entro la fine di febbraio del 1999, cioè sei mesi prima di quella scadenza.

Tale soggezione si giustifica in ogni caso anche sulla base del tenore della clausola contrattuale di cui all'art. 2 (che, come si è detto, la sentenza impugnata riproduce), poichè la previsione della disdetta con lettera raccomandata da inviarsi dodici mesi prima è fatta in alternativa a quella della previsione di un termine minore consentito dalla legge (evidentemente per l'incertezza delle parti su questo termine). La previsione dell'alternativa comporta che, una volta che si consideri che la Legge, cioè l'art. 11, comma 2, andava interpretata nel senso che la disdetta motivata fosse inviabile sei mesi prima della scadenza, automaticamente il contratto si intendeva integrato da tale volontà di legge.

Non è dubbio, quindi, che in relazione alla scadenza del 31 agosto 1999 dovesse inviarsi una disdetta motivata sei mesi prima e, quindi, che il termine utile all'uopo si fosse consumato allo scadere del febbraio 1999 e, quindi, nella vigenza dellaL. n. 431 del 1998.

Donde la pertinenza delle considerazioni svolte in precedenza.

D'altro canto, la sentenza impugnata da per scontato che per la scadenza del 31 agosto 1999 non fosse stata inviata disdetta motivata tempestiva ed il punto è coperto dal giudicato, ma non dicendo essa alcunchè sul termine entro il quale tale disdetta motivata avrebbe dovuto inviarsi e limitandosi a riprodurre la clausola di cui all'art. 2 senza procedere alla sua esegesi, appariva opportuno precisare quanto si è poco sopra osservato.

p.3.1. Per mera completezza, si osserva, comunque, che l'erroneità della sentenza impugnata, là dove ha ritenuto che il contratto fosse ricaduto nel regime della L. n. 431 del 1998 alla scadenza del 31 agosto 1999, non cesserebbe di configurarsi anche qualora - ipotesi che si formula per assurdo, essendo contraria alla lettera della previsione - il termine per la disdetta motivata si reputasse di dodici mesi in forza della clausola contrattuale: è evidente che in questo caso, poichè il potere di disdetta motivata si sarebbe consumato prima dell'entrata in vigore della L. n. 431 del 1998, cioè il 31 agosto 1998, sarebbe in ogni caso da escludere che la fattispecie di rinnovazione si fosse verificata nel vigore di quella legge. Ciò, per le ampie ragioni espresse da questa Corte nella già citata sentenza n. 17995 del 2007.

4. La sentenza impugnata è, conclusivamente, cassata in applicazione del seguente principio di diritto: "La L. n. 431 del 1998, art. 2, comma 6, in riferimento ai contratti di locazione abitativa stipulati anteriormente all'entrata in vigore della Legge ai sensi delD.L. n. 333 del 1992, art. 11, comma 2, convertito con modificazioni, nella L. n. 359 del 1992 (cd. contratti con patti in deroga), dev'essere interpretato nel senso che la rinnovazione tacita che, se verificata, determina la ricaduta del contratto nel regime di cui all'art. 2, comma 1, della nuova Legge si identifichi nella scadenza del secondo periodo di durata del contratto, in relazione al quale il locatore poteva inviare disdetta immotivata ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 3 e non nella scadenza del primo periodo di durata convenzionale, in relazione al quale il locatore poteva provocare la cessazione solo con diniego motivato".

Il giudice di rinvio si designa in altra sezione della Corte bresciana comunque in diversa composizione.

La necessità del rinvio - come si è detto nel paragrafo 2.1. - si impone, perchè non è chiaro (sia dalla sentenza impugnata, sia dal ricorso) se il conduttore avesse eccepito che alla scadenza del 31 agosto 2003, nonostante la tempestiva disdetta inviata in relazione ad essa, si fosse verificata una rinnovazione per qualche altra ragione.

La novità della questione di diritto esaminata giustifica la compensazione delle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso. Cassa la sentenza impugnata e rinvia ad altra Sezione della Corte d'Appello di Brescia, che deciderà in diversa composizione. Compensa le spese del giudizio di cassazione.



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