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Giudice di pace di Salerno del 16 5 2011


Compravendita · immobili · mediatore · abitabilita' · provvigione · vingiani

Gdp di salerno avv. Luigi Vingiani

"Ribadito che e' obbligo del mediatore, (articolo 1759 cod. civ.) informare le parti di tutte le circostanze che influiscono sulla conclusione dell'affare e di tacere quelle che non conosce per non averle preventivamente controllate, secondo la diligenza professionale media, rapportata al suo livello di organizzazione (Cass. 4126/2001), avendo la parte diritto, per effetto dell'articolo 1175 c.c., articolo 1176 c.c., comma 2, e Legge n. 39 del 1989, articoli 2 e 3 (da coordinare sistematicamente alla ratio sottesa all'articolo 1757 c.c., u.c.) ad una corretta rappresentazione della realta', l'inadempimento a detti obblighi (articolo 1176 cod. civ., comma 2, e articolo 1218 cod. civ.) puo' configurare il legittimo rifiuto (articolo 1460 cod. civ.) dell'intermediato di pagargli la provvigione (Cass. 16009/2003, 19951/2008) se a causa di tale inadempimento, e secondo il principio di buona fede, e' giustificato il rifiuto a stipulare il contratto a quelle condizioni (Cass. 5107/1999, 6389/2001, 5777, 19006/2006 ed in particolare Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza n. 8372 del 07/04/2009) Il decreto ingiuntivo va quindi revocato ."

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UFFICIO DEL GIUDICE DI PACE SALERNO   Repubblica Italiana In nome del Popolo Italiano   Il Giudice di Pace dott. Luigi Vingiani ha emesso la seguente   SENTENZA   nella causa civile iscritta al R.G.A.C. n. 10478-2010 riservata all’udienza del 7/3/11 TRA ... ..., rapp.ta e difesa, giusta mandato a margine dell’atto di citazione dall’Avv. Antonia Guerrasio presso il cui studio elettivamente domicilia in Via Scaraffia,9 Salerno;

Opponente E ... DI ... GINA, rapp.ta e difesa, giusta procura in atti dall’avv. Vincenzo Lavita con studio in Via San Leonardo n.52 -Salerno Opposta CONCLUSIONI: come da verbale di causa e comparsa depositata.

  ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE;

   Con atto di citazione debitamente notificato in data , ... ..., conveniva in giudizio, innanzi al Giudice di Pace di SALERNO, ... di ... Gina, proponendo opposizione al decreto ingiuntivo n. 2978/10 R.D. r.g. 8116/10  , per l’importo di Euro 4000,00 oltre iva ,eccependo la nullita' del contratto di compravendita dell’immobile sito in Salerno alla Via Lungomare Colombo n.70.

Nel costituirsi in giudizio  l’opposto insisteva nella domanda .

Rinviata la causa ai sensi dell’art.320 IV comma c.p.c. il Giudice si riservava.

Preliminarmente  si richiama l'orientamento della Suprema Corte (Cass. 23.7.2002 n. 10753) secondo cui in materia di procedimento civile davanti al Giudice di Pace non e' previsto l'obbligo di fissare una apposita udienza per la precisazione delle conclusioni, essendo comunque necessario consentire alle parti tale imprescindibile attivita' processuale  si osserva che quest'ultimo incombente e' stato nella fattispecie compiutamente espletato, cosicche' l'omessa trascrizione nel verbale dell'invito a precisare le conclusioni non conduce ad alcun rilievo di nullita', costituendo tale invito l'ineludibile seppure implicito presupposto logico - giuridico dell'avvenuta precisazione delle conclusioni effettuata dalle parti intervenute all'udienza.

Non va sottaciuto,infine, che il procedimento innanzi al Giudice di pace e' improntato a caratteristiche di celerita' ed accelerazione per cui di norma va definito in un sola udienza e che comunque anche per esso valgono le preclusioni dell’ordinario procedimento civile, secondo cui il termine ultimo per la produzione di documenti e' individuato nell’udienza in cui sono ammessi i mezzi istruttori (la prima udienza o quella ex art.320 c.p.c.).

Cio' posto , rilevato che e' pacifico tra le parti  che il contratto di compravendita dell’immobile di Via Lungomare Colombo –Salerno non  sia stato piu' stipulato a seguito della “scoperta” da parte della promissaria acquirente dell’inabitabilita' dell’immobile avente un’altezza inferiore a mt.2,70 , il thema decidendi e' ,dunque, di accertare se nella fattispecie sia dovuto o meno il diritto alla provvigione per il mediatore.

La Suprema Corte ha sancito che l’abitabilita' e' un requisito giuridico essenziale per i godimento e la commerciabilita' del bene. (cfr. Cass. 16216/2008 e 15969/2000).

Il certificato (o licenza) di abitabilita', che viene rilasciato dal comune in base al D.P.R. 22 aprile 1994, n. 425, ha una duplice funzione: da un lato attestare l'idoneita' dell'immobile ad essere adibito ad uso abitativo, previa valutazione della sua conformita' agli standards minimi di stabilita', sicurezza ed igiene degli edifici (Cass. pen., 13 dicembre 1996, n. 4311, in Dir. pen. e processo, 1998, 215 e ss.); dall'altro garantire l'idoneita' dell'immobile ad «assolvere una determinata funzione economico sociale e quindi a soddisfare in concreto i bisogni che hanno indotto l'acquirente ad effettuare l'acquisto» (Cass., 10 giugno 1991, n. 6576, in Giust. civ., 1992, I, 1333 e ss.).

Il ruolo del certificato e' quindi assolutamente di primo piano, dato che la sua mancanza incide negativamente sul godimento e sulla commerciabilita' del bene anche qualora lo stesso sia stato costruito in conformita' alle norme igienico-sanitarie, urbanistiche ed alle prescrizioni dettate dalla concessione ad edificare (come rileva ad esempio Cass., 3 luglio 2000, n. 8880, in Riv. not., 2001, 243). L'importanza del certificato rende evidente come la sua mancanza non possa non avere degli effetti negativi, che si manifestano in primo luogo nell'ambito del contratto di vendita dell'immobile che ne difetta: chiaramente si esprime in proposito Cass. pen., 5 luglio 1999, n.12850, in Riv. Pen., 2000, 155: «la falsa attestazione dell'alienante, nel rogito di compravendita di un immobile, dell'esistenza della licenza di abitabilita' o di una pratica amministrativa diretta a conseguirla non da' luogo alla configurabilita', per il combinato disposto degli art. 48 e 479 c.p., del reato di falso ideologico in atti pubblici… La suddetta falsita', quindi, puo' rilevare solo ai fini civilistici dell'eventuale risoluzione del contratto».

Per quanto attiene alla posizione del mediatore che eventualmente abbia agevolato la conclusione della compravendita, si ricorda che a suo carico si puo' profilare una responsabilita' (ai sensi dell’art. 1759 c.c.) per mancata informazione dell'acquirente sulla circostanza del difetto del certificato di abitabilita': come ha affermato la Cass., 3 giugno 1993, n. 6219, in Giust. civ., 1994, I, 757: «l'obbligo del mediatore di comunicare alle parti le circostanze a lui note relative alla valutazione ed alla sicurezza dell'affare si riferisce non solo alle circostanze accertate ma anche a quelle di cui il mediatore abbia avuto semplicemente notizia (nella specie trattandosi del certificato di abitabilita' dell'appartamento compravenduto)».

L'articolo 1759 c.c., comma 1, impone al mediatore di comunicare alle parti le circostanze che gli sono note circa la valutazione e la sicurezza dell'affare o conoscibili con l'ordinaria diligenza, essendogli vietato, in osservanza degli obblighi di cui agli articoli 1175 e 1176 c.c., e alla Legge n. 39 del 1989 che hanno posto in risalto la professionalita' del mediatore, di fornire notizie inveritiere o su circostanze che non ha controllato o di cui non ha consapevolezza che possano influire sulla conclusione del negozio, si' che egli ha anche l'obbligo di svolgere un'istruttoria per la verifica della fattibilita' giuridica dell'affare e della sua regolarita' formale.

Nel caso di specie il mediatore aveva l'obbligo di controllare la mancanza dell'abitabilita', requisito essenziale per il legittimo godimento e la commerciabilita' dell'immobile.

Il mediatore deve comportarsi in modo da non ingenerare equivoci sulla veridicita' delle notizie rilevanti per la conclusione dell'affare non potendosi limitare a riferirle senza averne controllato la rispondenza a realta' e senza neppure effettuare tale precisazione , atteso che la professionalita' della sua attivita', prescritta dalla Legge n. 39 del 1989 ha ampliato l'ambito dell'affidamento di colui che si rivolge al mediatore per concludere l'affare, e che il suo dovere di imparzialita', sussistente ogni qualvolta egli non e' un agente immobiliare della sola parte venditrice, deve indurlo a riequilibrare l'asimmetria informativa dell'una parte rispetto all'altra sulla sicurezza e convenienza dell'affare (articolo 1759 cod. civ., comma 1).

Ribadito che e' obbligo del mediatore, (articolo 1759 cod. civ.) informare le parti di tutte le circostanze che influiscono sulla conclusione dell'affare e di tacere quelle che non conosce per non averle preventivamente controllate, secondo la diligenza professionale media, rapportata al suo livello di organizzazione (Cass. 4126/2001), avendo la parte diritto, per effetto dell'articolo 1175 c.c., articolo 1176 c.c., comma 2, e Legge n. 39 del 1989, articoli 2 e 3 (da coordinare sistematicamente alla ratio sottesa all'articolo 1757 c.c., u.c.) ad una corretta rappresentazione della realta', l'inadempimento a detti obblighi (articolo 1176 cod. civ., comma 2, e articolo 1218 cod. civ.) puo' configurare il legittimo rifiuto (articolo 1460 cod. civ.) dell'intermediato di pagargli la provvigione (Cass. 16009/2003, 19951/2008) se a causa di tale inadempimento, e secondo il principio di buona fede, e' giustificato il rifiuto a stipulare il contratto a quelle condizioni (Cass. 5107/1999, 6389/2001, 5777, 19006/2006 ed in particolare Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza n. 8372 del 07/04/2009) Il decreto ingiuntivo va quindi revocato .

In ragione dei motivi della decisone e della parziale novita' della questione si ritiene equo compensare le spese del giudizio.

P.Q.M.

Il Giudice di Pace di SALERNO, dott. Luigi Vingiani, ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione disattesa, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da ... ... nei confronti di ... di ... Gina  con atto di citazione notificato in data  , cosi' provvede;

1. Dichiara non dovuto il pagamento per Euro 4000,00 + iva richiesti per la provvigione relativa alla compravendita immobiliare di cui in atti.

2. Revoca il decreto ingiuntivo emesso dal Giudice di pace di Salerno n.2978/10 R.D. r.g. 8116/10 .

3. Compensa le spese del giudizio.

Cosi' deciso in SALERNO li'  16-5-2011                                                          Il Giudice di Pace                              Avv. Luigi Vingiani     R.G.A.C. n. 10478-2010  riservata all’udienza del 7/3/11​Il Giudice di Pace ​Avv. Luigi Vingiani



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