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Cassazione III Civile, 30 settembre 2011, n. 19988


Locazioni · diritto di riscatto · decorrenza · trascrizione · catasto · immobili

fonte:

http://www.dirittoeprocesso.com/index.php?option=com_content&view=article&id=4106:locazione-da-quando-decorre-il-diritto-di-riscatto-cassazione-sez-iii-civile-30-settembre-2011-n-19988&catid=52:condominio&Itemid=81

"La motivazione della Corte di appello deve essere quindi censurata, nella parte in cui ha ritenuto tardivo l'esercizio del riscatto, per il fatto che la R. ne ebbe comunque notizia entro i sei mesi dalla trascrizione, con lettera 3.4.2003 dell'acquirente dell'immobile, che la invitava a versare a lei i canoni di locazione. Ed invero, se la trascrizione fosse stata effettivamente inidonea a far decorrere il termine, il nuovo termine avrebbe dovuto farsi decorrere dal 3.4.2003 e la dichiarazione di riscatto della R., in data 6 agosto 2003, avrebbe dovuto essere considerata tempestiva."

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(Pres. Trifone – Rel. Lanzillo)

Svolgimento del processo

Con sentenza n. 114/2009, notificata il 24 giugno 2009, la Corte di appello di Potenza ha confermato la sentenza con cui il Tribunale di Potenza ha respinto in primo grado la domanda di riscatto proposta da A..R., conduttrice di un locale ad uso commerciale, nei confronti della locatrice, M..B. , e dell'acquirente dell'immobile locato, R..V. .

I giudici di merito hanno ritenuto tardiva la domanda.

La R. propone cinque motivi di ricorso per cassazione.

Resiste con controricorso la V..

La B. non ha depositato difese.

Motivi della decisione

1.- La Corte di appello ha ritenuto tardiva la domanda di riscatto, perché proposta il 6 agosto 2003, oltre sei mesi dopo la trascrizione dell'atto di vendita del locale dalla B. alla V., trascrizione avvenuta il 18 dicembre 2002.

Ha rigettato l'eccezione della conduttrice di non avere potuto acquisire notizia della vendita, a causa dell'erronea indicazione dei dati catastali identificativi del locale (era indicata la particella 167 sub. 3, anziché la particella 167 sub. 2), con la motivazione che l'acquirente V. aveva comunicato alla R. il suo acquisto con lettera racc. 3.4.2003, cioè prima della scadenza del termine. Ha respinto l'ulteriore eccezione dell'attrice di non avere ricevuto la lettera, rilevando che essa R. aveva ottemperato alla richiesta ivi contenuta di versare i canoni a scadere a mani della V.

2. - I primi due motivi di ricorso, che denunciano violazioni di legge e vizi di motivazione, sono inammissibili ai sensi dell'art. 366 bis cod. proc. civ., poiché manca del tutto la formulazione dei quesiti di diritto, quanto alle censure di violazione di legge, e manca un momento di sintesi delle censure di vizio di motivazione, da cui risulti la chiara indicazione del fatto controverso in relazione al quale la motivazione si assume omessa, insufficiente o contraddittoria, ovvero l'indicazione delle ragioni per le quali essa è da ritenere inidonea a giustificare la decisione (Cass. civ. S.U. 1 ottobre 2007 n. 20603; Cass. Sez. 3, 7 aprile 2008, n. 8897).

3. - Parimenti inammissibile ai sensi dell'art. 366 bis cod. proc. civ. è il quarto motivo, che denuncia omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione in ordine ad alcune istanze istruttorie.

In relazione alle censure proposte ai sensi dell'art. 360 n. 5 cod. proc. civ. l'illustrazione di ciascun motivo deve contenere, a pena di inammissibilità, la chiara indicazione del fatto controverso in relazione al quale la motivazione si assume omessa, insufficiente o contraddittoria, ovvero l'indicazione delle ragioni per le quali essa è da ritenere inidonea a giustificare la decisione, e si deve concludere con un momento di sintesi (analogo al quesito di diritto), che ne circoscriva puntualmente i limiti, sì da non ingenerare incertezze in sede di formulazione del ricorso e di valutazione della sua ammissibilità (Cass. civ. Sez. Unite, 1 ottobre 2007 n. 20603; Cass. civ. Sez. 3, 7 aprile 2008, n. 8897). Nella specie i suddetti requisiti - che rivestono particolare rilevanza, considerato che il giudizio sull'ammissibilità delle prove è affidato alle valutazioni di merito del giudicante ed è perciò censurabile in sede di legittimità solo sotto il profilo dei vizi di motivazione - è del tutto mancante.

4.- Con il terzo motivo la ricorrente denuncia violazione degli art. 38 e 39 legge 392/1978, ed omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione, nella parte in cui la Corte di appello ha ritenuto tardiva la dichiarazione di riscatto, omettendo di applicare il principio per cui il termine deve farsi decorrere dalla data in cui l'avente diritto abbia potuto acquisire conoscenza della vendita, nei casi simili a quello di specie, in cui la trascrizione contenga indicazioni errate, quanto ai dati catastali identificativi dell'immobile.

4.1.- Il motivo è inammissibile ai sensi dell'art. 366 n. 6 cod. proc. civ., poiché la ricorrente non dichiara di avere prodotto, unitamente al ricorso, la nota di trascrizione di cui assume l'irregolarità, né risulta dal ricorso se e dove il documento sia reperibile fra gli atti di causa e come sia contrassegnato, come prescritto a pena di inammissibilità dalla citata norma, con riguardo ai documenti su cui il ricorso si fonda (Cass. Civ. Sez. 3, 12 dicembre 2008 n. 29279; Cass. civ. S.U. 25 marzo 2010 n. 7161).

4.2.- In ogni caso e solo al fine di chiarire i principi di diritto applicabili al caso di specie, va soggiunto che il ricorso è infondato, pur se per ragioni diverse da quelle enunciate dalla sentenza impugnata.

Deve essere ribadito il principio per cui il termine per l'esercizio del riscatto decorre dalla data della trascrizione dell'atto con il quale il proprietario abbia venduto a terzi l'immobile locato, in pregiudizio del diritto del conduttore.

Solo nei casi in cui la trascrizione sia affetta da tali lacune od imprecisioni da impedire l'identificazione dell'immobile il termine per l'esercizio del riscatto può farsi decorrere da una data diversa ed in particolare da quella in cui il conduttore abbia avuto notizia della vendita.

In tal caso, egli ha il diritto di usufruire per intero del termine di sei mesi per l'esercizio del riscatto, da calcolarsi a decorrere dalla data in cui ne abbia avuto conoscenza.

La motivazione della Corte di appello deve essere quindi censurata, nella parte in cui ha ritenuto tardivo l'esercizio del riscatto, per il fatto che la R. ne ebbe comunque notizia entro i sei mesi dalla trascrizione, con lettera 3.4.2003 dell'acquirente dell'immobile, che la invitava a versare a lei i canoni di locazione. Ed invero, se la trascrizione fosse stata effettivamente inidonea a far decorrere il termine, il nuovo termine avrebbe dovuto farsi decorrere dal 3.4.2003 e la dichiarazione di riscatto della R., in data 6 agosto 2003, avrebbe dovuto essere considerata tempestiva.

La ragione per cui la domanda della ricorrente è stata correttamente ritenuta tardiva va ravvisata nel fatto che la ricorrente non ha mai eccepito né dimostrato nelle competenti sedi di merito che, nonostante l'errata indicazione del subalterno, nella particella catastale, la nota di trascrizione fosse inidonea a consentire l'identificazione dell'immobile.

L'atto di trascrizione contiene non solo tutte le indicazioni catastali, ivi incluse le coerenze dell'immobile e la sua localizzazione, ma anche l'indicazione dei nomi delle parti e della loro residenza.

L'identificabilità si è ritenuta dubbia, per esempio, nei casi in cui fossero stati erroneamente indicati i soggetti a cui l'atto si riferiva (Cass. civ. Sez. 2, 14 ottobre 1991 n. 10774; Cass. civ. Sez. 3, 22 aprile 1997 n. 3477).

Nella specie la ricorrente lamenta solo l'erronea indicazione del subalterno, nell'ambito della medesima particella, fermi restando tutti gli altri estremi dell'atto, e non risulta che abbia mai eccepito e dimostrato, per quali ragioni l'atto si dovesse ritenere inidoneo a consentire l'identificazione dell'immobile.

Correttamente, pertanto, la Corte di merito ha ritenuto tardivo l'esercizio del diritto di riscatto, avvenuto oltre i sei mesi dalla data della trascrizione.

5.- Con il quinto motivo la ricorrente denuncia violazione dell'art. 112 cod. proc. civ., poiché la sentenza impugnata ha omesso di prendere in esame e di decidere la domanda, proposta in via subordinata, di condanna della B. al risarcimento dei danni, per non avere dato preventiva comunicazione alla conduttrice dell'atto di vendita.

5.1.- La censura è inammissibile perché non autosufficiente, in quanto la ricorrente non ha riportato nel ricorso il tenore della domanda proposta, né ha indicato con precisione i motivi di censura rivolti alla sentenza di primo grado, al fine di dimostrare l'esistenza del danno e del nesso causale fra il comportamento omissivo della B. ed il danno medesimo, confutando le argomentazioni del Tribunale.

Manca la prova, quindi, che il motivo di appello sia stato proposto in termini sufficientemente specifici per poter essere accolto.

5.2.- Il ricorso deve essere rigettato.

6.- Considerata la natura della controversia, si ravvisano giusti motivi per compensare le spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte di cassazione rigetta il ricorso e compensa le spese del giudizio di cassazione.



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