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Cassazione III civile del 13 dicembre 2011, n. 26709


Locazioni · canone · sfratto · pagamento · vaglia · rifiuto · proprietario

"che per aversi grave inadempimento tale da legittimare la risoluzione del contratto di locazione la valutazione non puo' essere settoriale e fatta per compartimenti-stagni, ma va attuata avendo presente non solo la scadenza dei canoni, non solo il loro importo, ma anche il comportamento della parte inadempiente che, nel caso in esame, e' stato ritenuto esente da qualsiasi condotta colposa tale da determinare la risoluzione, operandosi un e quilibrato bilanciamento tra il legittimo diritto del locatore alla puntuale prestazione del conduttore e il legittimo diritto del conduttore a non vedersi risolto il contratto, in mancanza di una sua colpa generatrice di grave inadempimento."

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Presidente Trifone - Relatore U ccella - P.M. Gambardella (conf.) - V. N. (avv. Denaro) c. D. C. V. (n.c.)

Svolgimento del processo

Il 27 giugno 2009 la Corte di appello di Palermo ha confermato la sentenza 20 febbraio 2007 del Tribunale di Palermo - sezione distaccata di ... -, appellata da N., quale procuratore generale di A. L. G., che in accoglimento parziale della domanda introdotta dal N. nei confronti di D. C. con intimazione di sfra tto del 22 giugno 2005 condannava il D. C. al pagamento dei canoni di locazione scaduti e non pagati dal maggio 2005 fino alla data dell'effettivo rilascio, ad eccezi one della mensilita' relativa al mese di settembre 2005, con interessi legali dalla data delle singole scadenze dei canoni al saldo; rigettava tutte le altre domande formulate dal N. e, tra l'altro, condannava il N. al pagamento dei due terzi delle spese di lite.

Avverso siffatta decisione propone ricorso per cassazione il N., affidandosi a sei motivi.

Non risulta aver svolto attivita' difensiva l'intimato A. L. G..

Il Collegio ha raccomandato motivazione semplificata.

Motivi della decisione

1. - Osserva il Collegio che il primo motivo (vio lazione e falsa applicazione degli artt. 1453, 1455 e 1460 c.c., in relazione all’art. 360, comma l, n. 3, c.p.c.) e' inammissibile perche' il relativo quesito di diritto non coglie la ratio decidendi de lla sentenza impugnata (v. p. 21 ricorso).

Infatti, contrariamente a quanto in esso si assume essere oggetto della decisione, la morosita' pregressa alla intimazione e quella maturatasi per il periodo successivo fino alla consegna dell'immobile e comunque protrattasi fino alla fine del giudizio, sono state valutate dal giudice dell'appello.

Questi, infatti, ha ritenuto;

a) esigua la morosita' sussisten te perche' riferita ad appena due canoni, di cui uno, quello di giugno, alla data dell'intimazione (del 22 giugno 2005) non ancora scaduto;

b) non provati ulteriori inadempimenti del conduttore nel corso del rapporto anche perche' la produzione dei vaglia postali e de lle attestazioni del ri fiuto di riceverli da parte del locatore dimostrava “una seria e reiterata volonta' di sanare la morosita'”;

c) quindi l’inadempimento in ordine ad un solo canone di locazione, alla data di notifica dell'atto di intimazione di sfra tto, non e' talmente grave da gi ustificare la ri soluzione del contratto (p. 4 sentenza impugnata).

Restano, quindi, assorbiti il sec ondo (violazione e falsa app licazione degli artt. 1197, 1182, 1227 e 1220 c.c. nonche' dell'art. 3 del contratto di locazione in relazione all'art. 360, comma 1, n 3, c.p.c.) e il te rzo (violazione e falsa applicazi one degli artt. 1220, 1453, 1181, 1182 c.c., nonche' dell'art. 3 del contratto di locazione in relazione all'art. 360, comma l, n. 3, c.p.c.), mentre il quarto (omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudi zio ai sensi dell'art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.) e' da rigettare per le superiori considerazioni, cosi' come e' da rigettare il quinto (dalla medesima intitolazione del quarto, ma sotto altro profilo) in quanto il gi udice dell'appello ha valutato anche il comportamento del conduttore successivo alla proposizione della domanda e di cui tratta il quesito a p. 41 del ricorso.

2. - In merito al sesto motivo, con cui si denuncia in sostanza, omessa pronuncia sul fatto che il conduttore non avrebbe mai pagato il canone rela tivo al mese di settembre 2005 ne' la copia del vaglia prodotta avrebbe potut o costituire prova a suo favore, osserva il Collegio che la censura va disattesa per le seguenti considerazioni.

Infatti, pur non espressamente menzionando la censura proposta in appello, il giudice del merito, nella trattazione congi unta dei motivi (terzo, quarto e quinto e di cui l’attuale doglianza costituiva, secondo la sentenza impugnata, il terzo - v. p. 8 sentenza impugnata) ha esaminato la condotta unitaria della parte al fine di trarne elementi circa la colpevolezza e la gravita' dell'inadempimento e in questa valutazi one unitaria ha ritenuto che in effetti tale gravita' non sussistesse.

Peraltro, anche se si volesse ritenere che il giudice non si sia nemmeno implicitamente pronunciato sulla doglian za dedotta ritualmente, piu' che di omessa pronuncia, atteso il complesso argomentare che si ri nviene nella sentenza impugnata , si tratterebbe di errore revocatorio non ammissibile in questa sede e, comunque, di omissione che non viene ad incidere sul convincimento del giudice a quo s econdo il quale, sulla base di tutti gli altri elementi acquisiti, la condotta del conduttore anche successiva alla intimazione, non integrava affatto grave adempimento.

Si tratta, comunque si intenda a ffrontare la censura in questa se de, di valutazione in fatto che sfugge al sindacato della Corte, in quanto la motivazione si fonda sull'inadempimento di appena due canoni (qualora si dovesse ricomprendere quello di settembre, ma per inconcessum per quanto sopra detto), perche' qu ello di giugno all'epoca della notifica della intimazione non era ancora scaduto.

E cio' va detto anche in linea di principio, nel senso che per aversi grave inadempimento tale da legittimare la risoluzione del contratto di locazione la valutazione non puo' essere settoriale e fatta per compartimenti-stagni, ma va attuata avendo presente non solo la scadenza dei canoni, non solo il loro importo, ma anche il comportamento della parte inadempiente che, nel caso in esame, e' stato ritenuto esente da qualsiasi condotta colposa tale da determinare la risoluzione, operandosi un e quilibrato bilanciamento tra il legittimo diritto del locatore alla puntuale prestazione del conduttore e il legittimo diritto del conduttore a non vedersi risolto il contratto, in mancanza di una sua colpa generatrice di grave inadempimento.

Ne consegue, inoltre, il rigetto della richiesta di rideterminaz ione del governo delle spese di lite effettuato in sede di merito, ma nulla va disp osto sulle spese in merito al presente giudizio di cassazione. (Omissis)



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