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Cassazione II Civile del 7 marzo – 26 aprile 2012, n. 6521


Immobili · abitabilita' · riduzione prezzo · preliminare · garanzia · vendita · piscina · inverno

"Al riguardo e' sufficiente osservare che i coniugi C. B. concludevano in primo grado, chiedendo, fra l'altro, una riduzione del prezzo di vendita degli immobili "in dipe ndenza dei vizi e difformita' dichiarati e accertati" ed il risarcimento per "i danni emersi ed emergendi"; correttamente, quindi, il Giudice di appello ha ridotto detto prezzo, ai sensi dell'art. 1492 c. c., sulla base di quanto accertato mediante C.T.U. e tenuto conto della garanzia, ex art. 1490 c.c., prestata dai promittenti venditori, col contratto preliminare di vendita in ordine al ri spetto delle norme urbanistiche ed impiantistiche ed alla abitabilita' dell'immobile ogge tto del contratto, "in ogni sua parte"."

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Presidente Schettino – Relatore Nuzzo

Svolgimento del processo

Con citazione notificata il 4,7.2003 B.E. conveniva in giudizio, innanzi al Tribunale di Genova, C.M.G. e B.A. esponendo di aver stipulato, in data 15.4.1993, un contratto preliminare con cui si era obbligato ad acquistare un immobile con annesso terreno, sito in Comune di Lerma, di proprieta' dei convenuti.

Lamentava che, al momento della stipulazione del contratto definitivo, erano emerse varie difformita' riguardanti, fra l'altro, il difetto di abitabilita' di alcune parti dell'immobile. Chiedeva, pertanto, sentenza costitutiva di trasferimento dei beni, ex art. 2932 c.c., ad un prezzo ridotto rispetto a quello pattuito nonche' il risarcimento dei danni subiti per il ritardo nell'esecuzione del preliminare.

Con sentenza 20.9.2006 il Tribunale, in composizione monocratica, espletata C.T.U., disponeva il trasferimento in favore dell'attore, della proprieta' dell'immobile oggetto del contratto preliminare, per il prezzo di Euro 281.500,00 (cosi' ridotto rispetto quello pattuito, pari ad Euro 294.000,00), detratta la caparra di Euro 90.000,00; respingeva le altre domande di accertamento dei vizi e risarcimento dei danni e condannava i conve nuti al pagamento delle spese di lite.

Avverso tale sentenza il B. proponeva appello cui resistevano i coniugi C. - B. che, in via incidentale, chiedevano dichiararsi il loro diritto di recedere dal pr eliminare, trattenendo la caparra versata dal Be. , avendo questi, senza giustifi cato motivo, rifiutato di stipulare il contratto definitivo.

Con sentenza depositata il 30.9.2009, la Corte di Appello di Genova, in parziale riforma della sentenza di primo grado,riduceva il prezzo di vendita ad Euro 257.980,00, condannando i C. -B. al rilascio dell'immobile in favore del B. , subordi natamente al pagamento del prezzo, nonche' alla rifusione delle spese di C.T.P.;

respingeva l'appello incidentale dei C. B. e compen sava fra le parti, nella misura di un terzo, le spese del grado con condanna degli appell ati al pagamento dei restanti due terzi.

Tale decisione e' impugnata dai C. - B. con ricorso per cassazione affidato a cinque motivi, illustrati da successiva memoria.

Resiste con controricorso il Be. , avanzando, altresi', ricorso incident ale sulla base di cinque motivi.

Motivi della decisione I ricorrenti principali deducono;

1) omessa pronuncia sull'eccezione di tardivita' de lla denuncia di vizi e difetti dell'immobile non menzionati nell'atto di citazione, con violazione dell'art. 112 c.p.c.;

2) omessa e/o insufficiente e/o contraddittoria motiv azione della sentenza circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio; i giud ici di appello non avevano indicat o il criterio posto a fondamento del rigetto della eccezione di tardivita' delle domande di cui al primo motivo e, contraddittoriamente, aveva dichiarato inammissibile una delle domande di controparte, rela tiva al cosiddetto danno fiscale,perche' non compiutamente formulata nel pr imo grado del giudizio, accogliendo, invece, la domanda di riduzione del prezzo per vizi e difformita' mai dedotti;

3) vizio di ultrapetizione, ex art. 112 c.p.c., laddove la Corte d'appe llo aveva deciso su una voce di danno, quale il risarcimento dei danni per mancato utilizzo dell'immobile promesso in vendita,senza che sul punto controparte avesse formulatole in primo grado ne' in appello, alcuna richiesta;

4) violazione e falsa applicazione dell'art. 1, co. 2, L. R. Piemonte 6.8.1998 n. 21, anche in relazione agli artt. 1370, 1365, 1440 e 1538 c.c.;

la Corte di Appello aveva erroneamente condiviso le conclusioni del C.T.U., in ordine al difetto del certificato di abitabilita' della "taverna" e del " cucinotto", siti nel piano semint errato e non destinati alla permanenza continuativa delle persone, non tenendo conto che si trattava di "locali accessori o a servizio dell'abitazione", per i quali la legge cit. non richiedeva alcun ulteriore certificato di abitabilita' rispetto a quello originario riguardante l'intero edifico, compre nsivo di detti locali sia pure indicati come "cantina" e "ripostiglio"; tanto valeva anche per la "ver anda", trattandosi di locale accessorio, esulante dalla disc iplina relativa ai locali sottotetto di cui a detta legge regionale;

5)violazione e falsa applicazione dell'art. 1489 c.c., an che in relazione all'art. 2058 c.c. ed all'art.

1385 c.c.; l'integrale corresponsione, da parte dei ricorrenti, della somme dovute per oblazione ed oneri di concessione per la definizione del condono edilizio, precl udeva la contestazione relativa alla "abitabilita'" del piano seminte rrato e, conseguentemente,la possibi lita' di riduzione del prezzo di compravendita dell'immobile in questione, giusti ficabile solo in caso di persistenza del potere repressivo della P.A.(adozione di sanzione pecuniaria o di ordine di demolizione).

Con ricorso incidentale i cont roricorrenti lamentano: a)violazione degli artt. 1218, 1223, 1362, 1372, 1490 c.c. e 112 c.p.c., nonche' insufficiente motivazione; laddove la Corte d'Appello(a pag. 9 della sentenza impugnata) aveva escluso che la veranda costituisse un volume coperto e che dovesse essere munita dell'abitabilita', rece pendo il giudizio del C.T.U. secondo cui tale locale "e' passibile di chiusura mediante infissi scorre voli,non di completa sigillatura...";

b) violazione degli artt. 1218 – 1223 – 1362 – 1372 - 1490 c.c. - 112 c.p.c. nonche' insufficiente motivazione; la Corte territoriale aveva aderito all'illogica motivazione del C.T.U. che aveva ritenuto non necessario riempire la piscina tutti gli anni, essendo la stessa munita di impianto autodepurante con possibilita', quindi, del solo "abbocco", non tenendo conto che il clima rigido nella stagione invernale imponeva lo svuotamento della piscina nella stagione stessa, al fine di evitare la formazione di ghiaccio e danni alla struttura;

c) violazione degli artt. 1218, 1223, 1362, 1372, 1490 c.c. 112 c.p.c.; omessa motivazione, per avere i giudici di merito omesso di valu tare le infiltrazioni dal terrazzo nella sottostante veranda con danni alle relative murature, come verificati, in corso di causa, dal C.T.P. e descritti nel verbale allegato alla C.T.U. del 20.9.04;

d) violazione degli artt. 1218, 1223, 1362, 1372, 1490 c.c. e 112 c.p.c.; omessa motivazione in ordine al mancato riconoscimento dei costi sostenuti per l'attivita' professionale espletata dal Notaio Armando Salati (esame documenti, corrispondenza ecc.) in vista della stipula del contratto definitivo;

e) violazione degli artt. 1218, 1223, 1362, 1372, 1490 c. c. e 112 c.p.c. nonche' insufficiente e contraddittoria motivazione con riferimento al ma ncato riconoscimento degli oneri fiscali di registrazione del contratto preliminare e del danno verificatosi per la liquidazione, da parte dell'Agenzia delle Entrate, della imposta relativa alla sentenza del Tribunale con cui era stato disposto il trasferimento dell'immobile.

Il ricorso principale e' infondato e, come tale, va rigettato.

Le prime tre censure vanno esaminate congiuntamente stante la loro connessi one con riferimento al comune presupposto della omessa denuncia in citazi one di determinati vizi delle opere, omissione che avrebbe comportato il vizio di ultrapetiz ione e di omessa, cont raddittoria motivazione.

Al riguardo e' sufficiente osservare che i coniugi C. B. concludevano in primo grado, chiedendo, fra l'altro, una riduzione del prezzo di vendita degli immobili "in dipe ndenza dei vizi e difformita' dichiarati e accertati" ed il risarcimento per "i danni emersi ed emergendi"; correttamente, quindi, il Giudice di appello ha ridotto detto prezzo, ai sensi dell'art. 1492 c. c., sulla base di quanto accertato mediante C.T.U. e tenuto conto della garanzia, ex art. 1490 c.c., prestata dai promittenti venditori, col contratto preliminare di vendita in ordine al ri spetto delle norme urbanistiche ed impiantistiche ed alla abitabilita' dell'immobile ogge tto del contratto, "in ogni sua parte".

La Corte di merito ha ritenuto, peraltro, le risultan ze peritali "sorrette da congrua e puntuale motivazione" quanto al minor valore dell'immobile per i vizi riscontrati; sul punto le doglianze dei ricorrenti vanno disattese essendo de l tutto generiche e fondate su una diversa valutazione in fatto,esulante dal sindacato di legi ttimita'. Anche quanto alle censure di cui al motivo sub 4) la Corte territoriale ha fatto riferimento alle conclusioni del C.T.U. ed alla motivazione della sentenza di primo grado; non specificatamente contestata, ev idenziando che i promettenti venditori avevano garantito la abitabilita' dell'imm obile in ogni sua parte, compresi, quindi, i locali siti nel piano seminterrato.

Del tutto in conferente e' poi il richiamo alla legge Piemonte n. 21/1998, riguardante il "recupero dei sottotetti", per giustificare il difetto di abitabilita' del cucinotto e della taverna siti al piano seminterrato.

Il motivo sub 5) si fonda su un apprezzamento di parte, superato dall'accertato minor valore dell'immobile per i vizi ed i difetti riscontrati, al di la' della richiesta di condono edilizio.

Del pari infondato e' il ricorso incidentale in quanto, sotto il profilo apparente del vizio di violazione di legge e di motivazione, le censure sub a) b) e c) implicano, in realta', un diverso apprezzamento di circostanze di fatto gia' esaminate con adeguata motivazione nella sentenza impugnata. In relazione poi ai motivi sub d) ed e), il giudice di appello ha dato conto della novita' della domanda riguardante il riconoscimento del c.d. danno fiscale ed ha escl uso, con adeguata motivazione non attinta dalla relativa censura, la sussistenza dell'asserito danno da ritardo nella stipula del contratto definitivo, posto che il promissario acquirent e aveva agito in giudizio non per ottenere la risoluzione di preliminare ma per ottenerne l'esecuzione.

Alla stregua di quanto osservato vanno respinti entrambi i rico rsi. Ricorrono giusti motivi, considerata la reciproca soccombenza delle parti, per compensare integralmente fra di loro le spese del presente giudizio di legittimita'.

P.Q.M.

La Corte rigetta entrambi i ricorsi. Spese compensate.



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