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Cassazione III civile del 20.11.2012, n. 20305


Locazioni · affitti · canone · ritardo · pagamento · lieve · tolleranza

Ottim commento alla fonte:

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"il giudizio sull’importanza dell’inadempimento deve tenere conto dei doveri di correttezza e di buona fede a cui entrambe le parti sono tenute, nel corso dell’esecuzione del contratto: doveri che includono anche un minimo di tolleranza, a fronte dei comportamenti altrui che, pur se non del tutto ortodossi, risultino tuttavia non gravi ed oggettivamente spiegabili, quale il lieve ritardo del conduttore cessionario del contratto nel corrispondere il canone al locatore, a causa della difficoltà di mettersi in contatto con lui.

Soprattutto quando i comportamenti pregressi siano stati ineccepibili ed il contraente in mora corrisponda immediatamente il dovuto, alla prima richiesta."

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Presidente Trifone - Relatore Lanzillo

Svolgimento del processo

Il 17 settembre 2001 i coniugi C.M. e C.R. hanno acquistato dalla Banca (…). un appartamento in Lecce, in locazione a G.D.

Con lettera 13 dicembre 1995 il conduttore aveva comunicato alla banca che, a decorrere dal 1996, sarebbe subentrato nel contratto il proprio figlio, D.D. , al quale era stata ceduta l’azienda (agenzia assicurativa) esercitata nell’immobile.

Il 7 dicembre 2001 i nuovi proprietari hanno intimato al D.G. sfratto per morosità, con contestuale ingiunzione di pagamento dei canoni scaduti, relativi ai mesi di ottobre, novembre e dicembre 2001, per l’importo complessivo di L. 1.131.900.

L’ingiunto ha proposto opposizione, eccependo il proprio difetto di legittimazione passiva, in quanto la cessione del contratto e dell’azienda erano stati notificati alla Banca con lettera raccomandata 13 dicembre 1995 e questa aveva a sua volta informato il nuovo conduttore della vendita ai M. dell’immobile locato, con lettera inviata per conoscenza a questi ultimi.

È intervenuto nel processo D.D. , affermando di avere offerto ai nuovi proprietari il pagamento dei canoni scaduti, pagamento che era stato dapprima rifiutato ed infine accettato, in data successiva alla notificazione dell’intimazione di sfratto, ma anteriore all’udienza di comparizione.

Esperita l’istruttoria, con la sentenza conclusiva del giudizio il Tribunale ha dichiarato il difetto di legittimazione passiva di G.D. e ha respinto la domanda di risoluzione del contratto proposta contro D.D. , ritenendo che l’inadempimento sia stato di lieve importanza.

Proposto appello da M. e C. , la Corte di appello di Lecce ha confermato la sentenza di primo grado, ponendo a carico degli appellanti anche le spese di appello.

Questi ultimi propongono due motivi di ricorso per cassazione. Gli intimati non hanno depositato difese.

Motivi della decisione

1.- Con il primo motivo, denunciando violazione dell’art. 36 legge 27 luglio 1978 n. 392 ed omessa o carente motivazione, i ricorrenti censurano la sentenza di appello nella parte in cui ha dichiarato privo di legittimazione passiva l’originario conduttore. Rilevano che, a norma dell’art. 36 cit., il conduttore che abbia ceduto il contratto di locazione non è liberato dagli obblighi derivanti dal contratto medesimo, ma rimane obbligato all’adempimento nei confronti del locatore, qualora quest’ultimo non abbia espressamente dichiarato di volerlo liberare.

Una tale dichiarazione nella specie è del tutto mancata e sarebbe stato onere del conduttore dimostrarne l’esistenza. I ricorrenti denunciano l’erroneità della motivazione della Corte di appello, la quale ha ritenuto che nella specie la responsabilità del cedente è da escludere perché i proprietari - avendo acquistato l’immobile in data successiva alla cessione - non hanno avuto occasione di fare affidamento sulla solvibilità del cedente.

Richiamano il disposto dell’art. 1263 cod. civ., secondo cui il credito ceduto si trasferisce al cessionario, con tutte le garanzie personali ad esso inerenti, senza alcuna distinzione fra le fattispecie di cessione negoziale e di cessione ex lege e senza alcuna considerazione dell’atteggiamento o dell’affidamento del proprietario.

Richiamano altresì la giurisprudenza di questa Corte, secondo cui il locatore che non abbia liberato il conduttore cedente e che richieda l’adempimento degli obblighi contrattuali può agire anche contro il solo conduttore-cedente, la cui responsabilità è subordinata all’inadempimento del cessionario (Cass. n. 13927/2002).

2.- Il motivo è fondato.

La responsabilità del conduttore cedente per l’adempimento degli obblighi derivanti dal contratto, qualora il locatore non lo abbia espressamente liberato, è dalla legge collegata alla situazione tipica, astrattamente considerata; nel senso che si vuole comunque garantire al locatore la possibilità di fare affidamento sulla responsabilità del conduttore originario, in concorso con quella del cessionario del contratto, a maggior tutela della posizione e dei diritti del locatore medesimo.

Non interessa invece se questi abbia avuto o meno occasione di fare affidamento in concreto sulla peculiare solvibilità del cedente.

Erroneamente, pertanto, la Corte di appello ha dichiarato il difetto di legittimazione passiva di G.D. , in mancanza di ogni prova che la locatrice abbia dichiarato di volerlo liberare.

3.- Con il secondo motivo i ricorrenti denunciano violazione degli art. 1206, 1218, 1455 e 1456 cod. civ., nonché insufficiente motivazione, nel capo in cui la sentenza di appello ha escluso l’inadempimento colpevole del conduttore. Rilevano che vi è stato un indubbio ritardo nel pagamento dei canoni di locazione; che il conduttore non ha adempiuto all’onere, gravante a suo carico, di dimostrare la sussistenza di un legittimo impedimento ad adempiere tempestivamente, e che - essendo il pagamento intervenuto solo dopo l’intimazione dello sfratto - l’inadempimento non poteva considerarsi di scarsa importanza.

3.1.- Il motivo è manifestamente infondato, se non anche inammissibile, poiché la valutazione attinente all’importanza dell’inadempimento ed alla sua idoneità o meno a giustificare la risoluzione del contratto involge un giudizio di merito, rimesso alla discrezionale valutazione dei giudici del merito e non suscettibile di riesame in sede di legittimità ove risulti correttamente e logicamente motivato.

Nella specie la Corte di appello ha congruamente e logicamente motivato la sua decisione, che appare anche oggettivamente giustificata, in considerazione della peculiare natura del rapporto. Essa ha rilevato che il convenuto D.D. ha giustificato il suo ritardo nel pagamento dei canoni con le difficoltà che ha incontrato nel prendere contatto con i nuovi proprietari; ha corrisposto le somme dovute immediatamente dopo l’intimazione di sfratto e non risulta essere mai incorso in mora, per l’intera durata del rapporto.

La valutazione risulta adeguatamente motivata ed oggettivamente giustificata.

Va ricordato a tal proposito che anche il giudizio sull’importanza dell’inadempimento deve tenere conto dei doveri di correttezza e di buona fede a cui entrambe le parti sono tenute, nel corso dell’esecuzione del contratto: doveri che includono anche un minimo di tolleranza, a fronte dei comportamenti altrui che, pur se non del tutto ortodossi, risultino tuttavia non gravi ed oggettivamente spiegabili, quale il lieve ritardo del conduttore cessionario del contratto nel corrispondere il canone al locatore, a causa della difficoltà di mettersi in contatto con lui.

Soprattutto quando i comportamenti pregressi siano stati ineccepibili ed il contraente in mora corrisponda immediatamente il dovuto, alla prima richiesta.

4.- Ne consegue che l’accoglimento del primo motivo non richiede la modificazione del dispositivo di rigetto della domanda di risoluzione, ma solo la correzione della motivazione.

5.- Non avendo gli intimati depositato difese non vi è luogo a pronuncia sulle spese.

P.Q.M.

La Corte di cassazione rigetta il ricorso.

Depositata in Cancelleria il 20.11.2012



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