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Cassazione Sezione 6 civile del 21 ottobre 2013 n. 23873


Locazione · canone · onere della prova · immobili · trattativa · conclusione · buona fede.spese processuali

" il giudice di secondo grado ha correttamente e congruamente motivato, ritenendo che, l'alta probabilita' della conoscenza soggettiva, da parte del (OMISSIS), della reale entita' nummaria del canone locatizio era rinvenibile nella circostanza di fatto, pacifica, che il (OMISSIS), gia' al momento della stipula del preliminare, era uno dei conduttori dei quattro alloggi che componevano la palazzina, sicche' appariva improbabile che l'acquirente dell'immobile non avesse mai affrontato la questione con la conduttrice dell'appartamento locato (la (OMISSIS)), anche per informarla del proprio ingresso nel contratto in luogo del precedente locatore."

" la regola posta dall'articolo 1337 c.c., non si riferisce alla sola ipotesi della rottura ingiustificata delle trattative ma ha valore di clausola generale, il cui contenuto non puo' essere predeterminato in modo preciso ed implica il dovere di trattare in modo leale, astenendosi da comportamenti maliziosi o reticenti e fornendo alla controparte ogni dato rilevante, conosciuto o conoscibile con l'ordinaria diligenza, ai fini della stipulazione del contratto. Ne consegue che la violazione dell'obbligo di comportarsi secondo buona fede nello svolgimento delle trattative e nella formazione del contratto assume rilievo non solo in caso di rottura ingiustificata delle trattative e, quindi, di mancata conclusione del contratto o di conclusione di un contratto invalido o inefficace, ma anche nel caso in cui il contratto concluso sia valido e, tuttavia, risulti pregiudizievole per la parte vittima dell'altrui comportamento scorretto (Cass. n. 24795/2008; n. 6526/2012)."

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ORDINANZA

sul ricorso 14361/2012 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS) -, presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall'avvocato (OMISSIS) giusta procura speciale a margine del ricorso;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all'avvocato (OMISSIS) giusta procura a margine del controricorso;

- controricorrenti -

e contro

(OMISSIS);

- intimati -

avverso la sentenza n. 11/2012 della CORTE D'APPELLO di TRIESTE del 28/11/2011, depositata il 04/01/2012;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 09/10/2013 dal Consigliere Relatore Dott. GIOVANNI GIACALONE;

e' presente il P.G. in persona del Dott. MARIO FRESA.

IN FATTO E IN DIRITTO

Nella causa indicata in premessa, e' stata depositata la seguente relazione: "1. - La sentenza impugnata (App. Trieste, 04/01/2012) ha, per quanto qui rileva accolto parzialmente l'appello proposto da (OMISSIS) contro la sentenza emessa dal Tribunale di Trieste, che aveva respinto la domanda del (OMISSIS) di accertamento della responsabilita' precontrattuale di (OMISSIS) e (OMISSIS) e di risarcimento del danno sopportato dal primo in buona fede. Il (OMISSIS) esponeva, infatti, di aver concluso con i (OMISSIS) un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto un immobile suddiviso in quattro unita' abitative locate e, in particolare, per una di esse, i (OMISSIS) (venditori) avevano indicato quale canone di locazione versato dalla conduttrice, (OMISSIS), la somma di 335,70 euro al mese, esponendo di aver chiesto alla conduttrice di versare il canone al nuovo proprietario dal giugno 2004 e che, al momento del pagamento dei ratei, aveva appreso dalla conduttrice che il canone pattuito con il locatore era inferiore e pari a 103,00 euro al mese, cosi' desumendo un comportamento precontrattuale dei (OMISSIS) contrario al principio di correttezza e buona fede. La Corte d'Appello di Trieste riforma la sola statuizione relativa alle spese, condividendo, per il resto, pienamente le conclusioni del giudice di primo grado.

2. - Ricorre per Cassazione il (OMISSIS) con quattro motivi di ricorso; resiste con controricorso (OMISSIS). Le censure lamentate dal ricorrente sono:

2.1 - Violazione e falsa applicazione dell'articolo 1337 c.c., in relazione all'articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5, per avere il giudice di secondo grado ritenuto violato il principio contrattuale della buona fede in capo agli odierni resistenti, ma attribuito a tale violazione valenza residuale, tale da rilevare ai soli fini della compensazione delle spese legali, ritenendo erroneamente l'inidoneita' del comportamento scorretto dei venditori a vulnerare in modo apprezzabile la volonta' negoziale del compratore, alla luce di un danno patrimoniale effettivamente arrecato al (OMISSIS) e consistente nel minor guadagno ottenuto;

2.2 - Violazione dell'articolo 1440 c.c., e dell'articolo 115 c.p.c., in relazione all'articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5, e motivazione contraddittoria su un punto decisivo della controversia, ai sensi dell'articolo 360 c.p.c., n. 5, per non aver riconosciuto all'odierno ricorrente il risarcimento del danno, nonostante la prova documentale della falsa informazione ricevuta circa il canone di locazione dell'immobile, avendo la Corte Territoriale fondato il proprio convincimento "sull'alta probabilita' della conoscenza soggettiva", da parte dell'acquirente, della reale entita' del canone, per essere stato egli stesso conduttore di un altro alloggio nella stessa palazzina;

2.3 - Violazione e falsa applicazione degli articoli 1337 e 2947 c.c. in relazione all'articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5, in quanto la sentenza impugnata, pur riconoscendo l'illegittimita' e la contrarieta' ai principi di buona fede e correttezza non aveva riconosciuto il diritto al risarcimento dei danni al (OMISSIS) in quanto questi avrebbe avanzato pretese scritte tre anni dopo essere entrato in possesso del bene e quando ormai il rapporto locatizio con la (OMISSIS) era prossimo al termine finale; l'odierno ricorrente osserva che secondo l'orientamento dominante in giurisprudenza, alla responsabilita' ex articolo 1337 c.c., viene attribuita natura extracontrattuale con la conseguenza che essendo l'obbligo di buona fede e di correttezza nel corso delle trattative ascrivibile al dovere del neminem laedere ex articolo 2043 c.c., il termine prescrizionale e' quello di cinque anni ex articolo 2947 c.c.. Cosi', il giudice di secondo grado avrebbe tratto una presunzione di disinteresse alla differenza di canone anziche' rilevare che l'azione e' stata proposta prima della scadenza del termine;

2.4 - Violazione e falsa applicazione dell'articolo 91 c.p.c., in relazione all'articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5. Violazione di legge e motivazione erronea, per avere la Corte d'Appello di Trieste, compensato le spese giudiziali, laddove dai precedenti motivi emergerebbe che il (OMISSIS) non doveva risultare soccombente.

3 - Il ricorso e' manifestamente privo di pregio.

3.1 - I primi tre motivi di ricorso - che possono essere trattati congiuntamente data l'intima connessione - implicano accertamenti di fatto e valutazioni di merito. Ripropongono, in particolare, un'inammissibile "diversa lettura" delle risultanze probatorie, senza tenere conto del consolidato orientamento di questa S.C. secondo cui, quanto alla valutazione delle prove adottata dai giudici di merito, il sindacato di legittimita' non puo' investire il risultato ricostruttivo in se', che appartiene all'ambito dei giudizi di fatto riservati al giudice di merito, (Cass. n. 12690/10, in motivazione; n. 5797/05; 15693/04). Del resto, i vizi motivazionali denunciabili in Cassazione non possono consistere nella difformita' dell'apprezzamento dei fatti e delle prove dato dal giudice del merito rispetto a quello preteso dalla parte, spettando solo a detto giudice individuare le fonti del proprio convincimento, valutare le prove, controllarne l'attendibilita' e la concludenza, scegliere tra le risultanze istruttorie quelle ritenute idonee a dimostrare i fatti in discussione, dare prevalenza all'uno o all'altro mezzo di prova, salvo i casi tassativamente previsti dalla legge in cui un valore legale e' assegnato alla prova (Cass. n. 6064/08; nonche' Cass. n. 26886/08 e 21062/09, in motivazione).

In particolare, l'odierno ricorrente non tiene conto dell'orientamento giurisprudenziale di questa Corte, secondo cui, perche' possa ritenersi integrata la responsabilita' precontrattuale, e' necessario che tra le parti siano in corso trattative; che le trattative siano giunte ad uno stadio idoneo a far sorgere nella parte che invoca l'altrui responsabilita' il ragionevole affidamento sulla conclusione del contratto; che la controparte, cui si addebita la responsabilita', le interrompa senza un giustificato motivo; che, infine, pur nell'ordinaria diligenza della parte che invoca la responsabilita', non sussistano fatti idonei ad escludere il suo ragionevole affidamento sulla conclusione del contratto. La verifica della ricorrenza di tutti i suddetti elementi, risolvendosi in un accertamento di fatto, e' demandato al giudice di merito ed e' incensurabile in sede di legittimita' se adeguatamente motivato (Cass. n. 7768/2007; 2479/2007; 11243/2003).

Nel caso in esame, il giudice di secondo grado ha correttamente e congruamente motivato, ritenendo che, l'alta probabilita' della conoscenza soggettiva, da parte del (OMISSIS), della reale entita' nummaria del canone locatizio era rinvenibile nella circostanza di fatto, pacifica, che il (OMISSIS), gia' al momento della stipula del preliminare, era uno dei conduttori dei quattro alloggi che componevano la palazzina, sicche' appariva improbabile che l'acquirente dell'immobile non avesse mai affrontato la questione con la conduttrice dell'appartamento locato (la (OMISSIS)), anche per informarla del proprio ingresso nel contratto in luogo del precedente locatore.

Inoltre, secondo l'orientamento di questa S.C., la regola posta dall'articolo 1337 c.c., non si riferisce alla sola ipotesi della rottura ingiustificata delle trattative ma ha valore di clausola generale, il cui contenuto non puo' essere predeterminato in modo preciso ed implica il dovere di trattare in modo leale, astenendosi da comportamenti maliziosi o reticenti e fornendo alla controparte ogni dato rilevante, conosciuto o conoscibile con l'ordinaria diligenza, ai fini della stipulazione del contratto. Ne consegue che la violazione dell'obbligo di comportarsi secondo buona fede nello svolgimento delle trattative e nella formazione del contratto assume rilievo non solo in caso di rottura ingiustificata delle trattative e, quindi, di mancata conclusione del contratto o di conclusione di un contratto invalido o inefficace, ma anche nel caso in cui il contratto concluso sia valido e, tuttavia, risulti pregiudizievole per la parte vittima dell'altrui comportamento scorretto (Cass. n. 24795/2008; n. 6526/2012).

Tuttavia, nel caso di specie, il giudice ha - con congrua e corretta motivazione - ritenuto non dimostrata la valenza assunta dal minor guadagno percepito per trentasei mesi rispetto alla complessiva funzione economica del negozio concluso tra le parti, ne' che il (OMISSIS) non avrebbe mai concluso il contratto a quelle condizioni, laddove avesse conosciuto la reale entita' del canone versato.

Inoltre, il giudice ha concluso evidenziando la mancanza di censura critica da parte del (OMISSIS), per confutare la tesi del Tribunale della mancanza di interesse, dedotta dalla circostanza di aver vantato pretese scritte solo tre anni dopo essere entrato in possesso del bene, quando ormai il rapporto locatizio era prossimo al termine finale.

Conseguentemente, anche il quarto motivo di censura e' manifestamente infondato. Occorre, infatti, considerare che, secondo l'orientamento di codesta S.C. (per tutte, Cass. n. 11537/02), in materia di spese processuali, l'identificazione della parte soccombente e' rimessa al potere decisionale del Giudice di merito, insindacabile in questa sede, con l'unico limite di violazione del principio per cui le spese non possono essere poste, nemmeno per una minima parte, a carico della parte totalmente vittoriosa (Cass. n. 13229/11; n. 12963/2007); qualora ricorra la soccombenza reciproca, e' rimesso al prudente apprezzamento del giudice di merito, non sindacabile in sede di legittimita', decidere quale delle parti debba essere condannata e se ed in quale misura debba farsi luogo a compensazione; salva, peraltro, la censurabilita' della relativa motivazione ove a giustificazione della disposta compensazione siano addotte ragioni illogiche od erronee, diversamente da quanto accaduto nella specie (Cass. n. 13/1988; n. 320/1990; n. 7535/1993; Cass. n. 12879/99).

4. - Il relatore propone la trattazione del ricorso in camera di consiglio ai sensi degli articoli 375, 376, 380 bis c.p.c., ed il rigetto dello stesso".

La relazione e' stata comunicata al Pubblico Ministero e notificata ai difensori delle parti costituite.

La parte ricorrente ha presentato memoria, riproponendo le argomentazioni di cui al ricorso e contestando quanto dedotto in controricorso. Le argomentazioni addotte con la memoria non apportano elementi che inficiano i motivi in fatto e in diritto a base della relazione. La parte controricorrente ha presentato memoria insistendo per il rigetto del ricorso.

Ritenuto che:

a seguito della discussione sul ricorso in camera di consiglio, il collegio ha condiviso i motivi in fatto e in diritto esposti nella relazione;

che il ricorso deve percio' essere rigettato essendo manifestamente infondato;

le spese seguono la soccombenza nel rapporto con la parte costituita;

visti gli articoli 380 bis e 385 c.p.c..

P.Q.M.

Rigetta il ricorso. Condanna il ricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio, che liquida in euro 1.700,00, di cui euro 1.500,00 per compensi, oltre accessori di legge.



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