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Cassazione II civile del 11 Ottobre 2013, n. 23157


Certificato · immobili · contratto · agibilita' · acquirente · abitabilita' · nullita' · obbligazione · vendita · danno emergente

fonte:http://www.ambientediritto.it/home/giurisprudenza/corte-di-cassazione-civile-sez2-11-ottobre-2013-sentenza-n-23157

"la consegna del certificato di abitabilita' dell'immobile oggetto del contratto, ove questo sia un appartamento da adibire ad abitazione, pur non costituendo di per sé condizione di validita' della compravendita, integra un'obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell'art. 1477 c.c., attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incidente sulla possibilita' di adibire legittimamente la stessa all'uso contrattualmente"

""il venditore-costruttore di un bene immobile ha l'obbligo non solo di trasferire all'acquirente un fabbricato conforme all'atto amministrativo d'assenso della costruzione e, dunque, idoneo ad ottenere l'agibilita' prevista, ma anche di consegnargli il relativo certificato, curandone la richiesta e sostenendo le spese necessarie al rilascio. L'inadempimento di quest'ultima obbligazione e' ex se foriero di danno emergente, perché costringe l'acquirente a provvedere in proprio ovvero a ritenere l'immobile tal quale, cioe' con un valore di scambio inferiore a quello che esso diversamente avrebbe, a prescindere dalla circostanza che il bene sia alienato o comunque destinato all'alienazione a terzi""

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REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

 

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SECONDA SEZIONE CIVILE

 

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

 

Omissis

 

ha pronunciato la seguente

 

SENTENZA

 

Omissis

 

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

 

P..C. , G..M. , C..C. , S.S. , A..P. , G..B. , B.R. , S..R. , G..G. , S.I. , M.G..Z. e C..C. , acquirenti di unita' abitative del complesso immobiliare (omissis) , convenivano in giudizio innanzi al Tribunale di Catania la societa' venditrice, Compagnia Edilizia Residenziale - CER s.r.l. per sentirla condannare al risarcimento dei danni da mancato rilascio del certificato di agibilita' degli immobili

 

Nella contumacia della societa' convenuta il Tribunale accoglieva la domanda, condannando la CER s.r.l. al pagamento per ciascun proprietario di una somma, determinata in base ad apposito accertamento tecnico d'ufficio, pari alla differenza tra il prezzo astrattamente ricavabile dalla vendita ed il concreto valore di mercato delle unita' abitative prive del predetto certificato

 

Adita dalla CER s.r.l. tale sentenza era ribaltata dalla Corte d'appello di Catania, che rigettava la domanda e condannava gli appellati alla restituzione di quanto loro corrisposto dalla societa' venditrice in base alla pronuncia di primo grado.

 

La Corte territoriale riteneva inconsistente la valutazione del danno suggerita dal c.t.u.. Sotto il profilo del danno emergente, perché gli immobili trasferiti erano conformi al progetto approvato e non esistevano impedimenti di sorta al rilascio della richiesta certificazione; sotto quello del lucro cessante, perché era mancata l'allegazione, prima ancora della prova, di un mancato accrescimento della sfera patrimoniale degli acquirenti, configurabile solo nel caso di perdita economica indotta dalla vendita degli immobili a valori di mercato diversi rispetto a quelli correnti per fondi dotati del certificato di agibilita'. Per la cassazione di detta sentenza ricorrono P..C. , G..M. , C..C. , S..S. , A..P. , G..B. , R..B., R.S. , G..G. , I..S. , Z.M.G. e C..C. , in base a due motivi. Resistono con controricorso A..M., P.G.L. , Am..Pr. , C..P. , B.A. , P..P. , Al..Pr. , Pr.Ca. , A..P. , A..P. e A.A. , quest'ultimo gia' liquidatore, gli altri gia' soci della CER s.r.l.. Entrambe le parti hanno depositato memoria.

 

MOTIVI DELLA DECISIONE

 

1. - Col primo mezzo d'annullamento i ricorrenti denunciano la violazione dell'art. 300 c.p.c., in relazione ai nn. 3 e 5 (rectius, 4) dell'art. 360 c.p.c.. La sentenza impugnata, sostengono, e' nulla in quanto pubblicata il 13.3.2012, dopo la cancellazione, avvenuta il 9.2.2012, della societa' appellante dal registro delle imprese, cancellazione che ai sensi del nuovo testo dell'art. 2495 c.c. determina l'immediata estinzione della societa'. Deducono, inoltre, che gia' all'udienza di precisazione delle conclusioni, tenutasi il 25.11.2011, era venuta meno la personalita' giuridica della CER s.r.l. per effetto della chiusura dello stato di liquidazione, depositata presso l'ufficio del registro delle imprese il 24.11.2011, senza che il procuratore della societa' dichiarasse l'evento interruttivo ai sensi dell'art. 300 c.p.c.. 

 

1.1. - Il motivo e' infondato. Com'e' noto, le S.U. di questa Corte hanno di recente affermato, risolvendo una questione di massima di particolare importanza, che la cancellazione della societa' dal registro delle imprese, a partire dal momento in cui si verifica l'estinzione della societa' cancellata, priva la societa' stessa della capacita' di stare in giudizio (con la sola eccezione della fictio iuris contemplata dall'art. 10 legge fall.); pertanto, qualora l'estinzione intervenga nella pendenza di un giudizio del quale la societa' e' parte, si determina un evento interruttivo, disciplinato dagli artt. 299 e ss. c.p.c., con eventuale prosecuzione o riassunzione da parte o nei confronti dei soci, successori della societa', ai sensi dell'art. 110 cod. proc. civ.; qualora l'evento non sia stato fatto constare nei modi di legge o si sia verificato quando farlo constare in tali modi non sarebbe piu' stato possibile, l'impugnazione della sentenza, pronunciata nei riguardi della societa', deve provenire o essere indirizzata, a pena d'inammissibilita', dai soci o nei confronti dei soci, atteso che la stabilizzazione processuale di un soggetto estinto non puo' eccedere il grado di giudizio nel quale l'evento estintivo e' occorso (sent. n. 6070/13). 

 

2. - Con il secondo motivo e' dedotta la violazione degli artt. 1477, comma 3, 1490 e 1492 c.c. e degli artt. 220 e 221 R.D. n. 1265 del 1934, nonché l'insufficiente e contraddittoria motivazione su di un punto (rectius, fatto) controverso e decisivo, in relazione all'art. 360, nn. 3 e 5 c.p.c.. La Corte territoriale, si sostiene, ha disatteso il consolidato orientamento di questa S.C. secondo cui nel caso di vendita di immobile destinato ad abitazione, la mancanza del certificato di agibilita' configura un'ipotesi di vendita aliud pro alio, che incide sull'attitudine del bene ad assolvere la sua funzione economico-sociale e sulla relativa commerciabilita', di guisa che anche nel caso in cui il mancato rilascio dipenda da inerzia del Comune, il venditore e' tenuto al risarcimento del danno. Fino a quando il certificato non sara' rilasciato, ognuno degli immobili venduti non potra' essere negoziato in alcun modo, sicché la Corte d'appello, pur riconoscendo il principio di diritto per cui la consegna del certificato di abitabilita' integra un'obbligazione a carico del venditore ai sensi dell'art. 1477 c.c. e degli artt. 220 e 221 R.D. n. 1265 del 1934, attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, ne ha operato un'errata applicazione, escludendo l'esistenza del danno per la conformita' degli immobili al progetto approvato. Né, infine, prosegue parte ricorrente, la sentenza impugnata motiva le ragioni dell'asserita arbitrarieta' del deprezzamento degli immobili stimato dal c.t.u. nel giudizio di primo grado, deprezzamento che invece va ritenuto congruo e rispondente all'effettivo minor valore commerciale e agli esborsi che ciascun ricorrente dovra' sostenere per conseguire quel certificato che la CER s.r.l., in quanto ormai estinta, non potra' piu' consegnare in adempimento della propria obbligazione

 

2.1. - Il motivo e' fondato. Questa Corte ha avuto modo di affermare che la consegna del certificato di abitabilita' dell'immobile oggetto del contratto, ove questo sia un appartamento da adibire ad abitazione, pur non costituendo di per sé condizione di validita' della compravendita, integra un'obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell'art. 1477 c.c., attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incidente sulla possibilita' di adibire legittimamente la stessa all'uso contrattualmente previsto (cosi', Cass. n. 16216/08, la quale, applicando detto principio, ha confermato la sentenza dei giudici di merito che, tenuto conto che non era stato stipulato l'atto definitivo di compravendita, non essendo stato ancora ottenuto dal costruttore il certificato di abitabilita', avevano ritenuto giustificata la sospensione da parte del promittente acquirente del pagamento dei ratei di mutuo, quale legittimo esercizio della facolta' di autotutela di cui all'art. 1460 c.c.). Ne deriva che nella vendita di immobili destinati ad abitazione, la licenza di abitabilita' e' un elemento che caratterizza il bene in relazione alla sua capacita' di assolvere la determinata funzione economico-sociale negoziata, e, quindi, di soddisfare i concreti bisogni che hanno indotto il compratore ad effettuare l'acquisto. Pertanto, la mancata consegna del certificato di abitabilita' implica un inadempimento che, sebbene non sia tale da dare necessariamente luogo a risoluzione del contratto, puo' comunque essere fonte di un danno risarcibile, configurabile anche nel solo fatto di aver ricevuto un bene che presenta problemi di commerciabilita', essendo al riguardo irrilevante la concreta utilizzazione ad uso abitativo da parte dei precedenti proprietari (cfr. Cass. n. 9253/06). 

 

2.1.1. - La Corte territoriale ha disatteso tale indirizzo, e nell'escludere il danno emergente per la conformita' del costruito al consentito, non ha tenuto conto che sul venditore-costruttore incombe l'obbligo non solo di trasferire all'acquirente un fabbricato conforme all'atto amministrativo d'assenso della costruzione e, dunque, idoneo ad ottenere l'agibilita' prevista, ma anche di consegnargli il relativo certificato. I giudici d'appello, in altri termini, non hanno considerato che il venditore-costruttore deve curare la richiesta e sostenere le spese necessarie a conseguire il certificato di agibilita', e che il non averlo fatto costituisce un inadempimento ex se foriero di danno emergente, perché costringe l'acquirente a provvedere in proprio ovvero a ritenere l'immobile tal quale, cioe' con un valore di scambio inferiore a quello che esso diversamente avrebbe, a prescindere dalla circostanza che il bene sia alienato o comunque destinato all'alienazione a terzi. 

 

3. - Per quanto sopra, la sentenza impugnata va cassata in relazione al motivo accolto con rinvio ad altra sezione della Corte d'appello di Catania, che nel decidere il merito si atterra' al seguente principio di diritto: "il venditore-costruttore di un bene immobile ha l'obbligo non solo di trasferire all'acquirente un fabbricato conforme all'atto amministrativo d'assenso della costruzione e, dunque, idoneo ad ottenere l'agibilita' prevista, ma anche di consegnargli il relativo certificato, curandone la richiesta e sostenendo le spese necessarie al rilascio. L'inadempimento di quest'ultima obbligazione e' ex se foriero di danno emergente, perché costringe l'acquirente a provvedere in proprio ovvero a ritenere l'immobile tal quale, cioe' con un valore di scambio inferiore a quello che esso diversamente avrebbe, a prescindere dalla circostanza che il bene sia alienato o comunque destinato all'alienazione a terzi".

 

4. - Il giudice di rinvio provvedera' anche in ordine alle spese del presente giudizio di cassazione, ai sensi dell'art. 385, 3 comma c.p.c..

 

P.Q.M.

 

La Corte accoglie il secondo motivo del ricorso, respinto il primo, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto, con rinvio ad altra sezione della Corte d'appello di Catania, che provvedera' anche sulle spese di cassazione.



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