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Cassazione Civile, 05.02.2013, n. 2668


Condominio · modifiche · regolamento contrattuale

fonte:http://www.centrostudianaci.it/sentenze/condominio/263-regolamento/5647-cassazione-civile-05-02-2013-n-2668-occorre-la-forma-scritta-ad-substantiam-per-le-modificazioni-del-regolamento-di-condominio-in-quanto-sostitutive-delle-clausole-originarie-del-rego

" il requisito della forma scritta ad substantiam (che non puo' intendersi, d'altro canto, stabilito ad probationem, poiche' quando sia necessaria la forma scritta, la scrittura costituisce elemento essenziale per la validita' dell'atto, in difetto di disposizione che ne preveda la rilevanza solo sul piano probatorio) deve reputarsi necessario anche per le modificazioni del regolamento di condominio, perche' esse, in quanto sostitutive delle clausole originarie del regolamento, non possono non avere i medesimi requisiti delle clausole sostituite, dovendosi, conseguentemente, escludere la possibilita' di una modifica per il tramite di comportamenti concludenti dei condomini (cosi' Cass. Sez. Un. n. 943/1999: sulla base di tali principi le Sezioni Unite hanno cassato con rinvio la sentenza di merito che aveva ritenuto modificata una clausola di natura contrattuale di un regolamento condominiale, vietante la sosta dei veicoli nel cortile comune, per effetto del comportamento di costante esecuzione di una delibera modificativa adottata invalidamente a maggioranza e non all'unanimita', come esigeva quella natura; a tale pronunzia adde, piu' di recente: Cass. Sez. 2 n. 17694/2007; Cass. Sez. 2, n. 24146/2004; Cass. Sez. 2, 5626/2002)."

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Svolgimento del processo

"Il Condominio (...) sito in via (...), cito' innanzi al Tribunale di Catania P.S., proprietario di diverse unita' immobiliari site nel fabbricato condominiale, affinche' venisse dichiarata l'illegittimita' del cambio di destinazione d'uso dei locali a piano terra - destinati ad autorimessa e successivamente adibiti dapprima a scuola pubblica e poi a comunita' di alloggio per minori ed anziani - nonche' l'abusivita' delle innovazioni apportate alle parti comuni in relazione a tale mutamento di destinazione (consistite nell'apertura di porte e finestre sui prospetti esterni di facciata) nonche' l'illegittimo e conseguente maggior uso degli spazi condominiali.

L'ente di gestione evidenzio' che tale nuovo utilizzo dei locali di proprieta' singolare era in contrasto con precise disposizioni del regolamento condominiale che vietavano l'uso dei locali terranei diverso da quello di autorimessa.

Il P. si costitui', contrastando la domanda; osservo' infatti che, essendo l'originario proprietario e costruttore dello stabile, aveva predisposto un regolamento condominiale che pero' vincolava solo coloro che avevano acquistato le unita' immobiliari dopo la sua predisposizione; dedusse altresi' che il Condominio aveva in precedenza dato il proprio assenso alla trasformazione dei locali al piano terreno da autorimesse a scuola, su pressante sollecitazione del Comune.

Rigettata la richiesta di un provvedimento interinale al fine di far cessare le modifiche ancora in corso, il Tribunale adito, riconosciuta la vincolativita' anche per il costruttore venditore del regolamento dal medesimo predisposto, e dato atto che nessun argomento a favore della legittimita' delle opere intraprese si poteva trarre dalla tolleranza dimostrata in precedenza dall'ente di gestione - essendo necessario che la modifica del regolamento sul punto dovesse essere apportata con un atto scritto - dichiaro' l'illegittimita' dell'uso in atto dei locali e condanno' parte convenuta a rimuovere le nuove aperture.

La Corte di Appello di Catania, pronunziando sentenza n. 1124/2010, respinse il gravame principale del P. e quello incidentale del Condominio - avverso la disposta compensazione delle spese.

Per la cassazione di tale sentenza il P. ha proposto ricorso, affidandolo a due motivi, contro cui e' insorto il Condominio con controricorso.

Motivi della decisione

1 - Con il primo motivo parte ricorrente denuncia la violazione o la falsa applicazione degli artt. 1322 e 1350 c.c., art. 1362 c.c., comma 2; art. 2643 cod civ. assumendo la erroneita' della statuizione, in ordine alla necessita' della forma scritta per la modifica della disposizione regolamentare.

2 - Assume innanzi tutto il ricorrente che, seguendo le norme sull'interpretazione dei contratti, avrebbe dovuto essere dato rilievo alla condotta dei condomini successiva all'elaborazione del testo negoziale da parte del costruttore-venditore.

2/a - E' convincimento del relatore che la deduzione sia erronea in quanto: 1 - il regolamento fu predisposto uno latere e quindi la condotta di chi lo dovette accettare non poteva influire sulla portata originaria delle disposizioni ivi contenute; 2 - e contraddittorio sostenere che la tolleranza dei condomini ad un uso, che si riconosce diverso da quello imposto in sede di regolamento, possa contribuire ad interpretare la portata di quella norma pattizia.

3 - Deduce altresi' il ricorrente che la violazione degli artt. 1322 e 1350 cod. civ. discenderebbe dal principio generale che predica la liberta' di forme nell'esplicazione della liberta' contrattuale e dal fatto che l'art. 1350 cod. civ. non contempla, tra gli atti che necessariamente debbono rivestire la forma scritta, i regolamenti condominiali; deduce altresi' il P. che il regime formale da riconoscersi alle modifiche del regolamento sarebbe funzionale solo alla dimostrazione dell'intesa raggiunta dalle parti a tal scopo e che nella fattispecie quest'ultima sarebbe provata dall'espressa ammissione del Condominio di aver acconsentito al (primo) mutamento di destinazione d'uso; irrilevante sarebbe poi il riferimento alla trascrizione del regolamento - formalita' non piu' vigente - come pure alla necessaria forma scritta delle delibere assembleari aventi il medesimo oggetto - attinendo essa al modo di espressione della volonta' assembleare e non al suo contenuto.

3/a - E' convincimento del relatore che sotto tale profilo il motivo deve dirsi inammissibile ai sensi dell'art. 360 bis c.p.c., n. 1 in quanto le argomentazioni che sono state sottoposte a critica sono conformi ad un indirizzo consolidato della Suprema Corte secondo il quale la formazione del regolamento condominiale e' soggetta al requisito della forma scritta ad substantiam, desumendosi la prescrizione di tale requisito formale, sia dalla circostanza che l'art. 1138 c.c., u.c. prevedeva (nel vigore dell'ordinamento corporativo) la trascrizione del regolamento nel registro gia' prescritto dall'art. 71 disp. att. cod. civ., sia dalla circostanza che, quanto alle clausole del regolamento che abbiano natura soltanto regolamentare (e siano percio' adottabili a maggioranza), trova applicazione l'art. 1136 cod. civ., comma 7 che prescrive la trascrizione delle deliberazioni in apposito registro tenuto dall'amministratore (onde anche la deliberazione di approvazione di tale regolamento per poter essere trascritta deve essere redatta per iscritto), mentre, quanto alle clausole del regolamento che abbiano natura contrattuale, l'esigenza della forma scritta e' imposta dalla circostanza che esse incidono, costituendo oneri reali o servitu', sui diritti immobiliari dei condomini sulle loro proprieta' esclusive o sulle parti comuni oppure attribuiscono a taluni condomini diritti di quella natura maggiori di quelli degli altri condomini.

Ne discende che il requisito della forma scritta ad substantiam (che non puo' intendersi, d'altro canto, stabilito ad probationem, poiche' quando sia necessaria la forma scritta, la scrittura costituisce elemento essenziale per la validita' dell'atto, in difetto di disposizione che ne preveda la rilevanza solo sul piano probatorio) deve reputarsi necessario anche per le modificazioni del regolamento di condominio, perche' esse, in quanto sostitutive delle clausole originarie del regolamento, non possono non avere i medesimi requisiti delle clausole sostituite, dovendosi, conseguentemente, escludere la possibilita' di una modifica per il tramite di comportamenti concludenti dei condomini (cosi' Cass. Sez. Un. n. 943/1999: sulla base di tali principi le Sezioni Unite hanno cassato con rinvio la sentenza di merito che aveva ritenuto modificata una clausola di natura contrattuale di un regolamento condominiale, vietante la sosta dei veicoli nel cortile comune, per effetto del comportamento di costante esecuzione di una delibera modificativa adottata invalidamente a maggioranza e non all'unanimita', come esigeva quella natura; a tale pronunzia adde, piu' di recente: Cass. Sez. 2 n. 17694/2007; Cass. Sez. 2, n. 24146/2004; Cass. Sez. 2, 5626/2002).

3/b - A fronte di cio' le assertive enunciazioni di contrasto contenute nel ricorso non aggiungono nessun argomento di riflessione che consenta, a giudizio del relatore, al Collegio di mutare il surriferito indirizzo.

3/c - Va aggiunto - con riferimento all'analoga censura espressa nel secondo motivo, sotto il profilo del vizio di motivazione - che il ricorrente fa continuo riferimento alla condotta tenuta dal (Condominio - in termini di temporanea tolleranza - alla prima modifica di destinazione al fine di trarne la definitiva abrogazione del divieto di adibire i locali terranei ad usi diversi da quelli di autorimessa, presupponendo implicitamente - che il ragionamento esposto nel motivo fosse automaticamente estensibile alla successiva immutazione di destinazione, senza pero' considerare la diversita' delle due situazioni dal momento che:

a - la destinazione a scuola pubblica venne richiesta espressamente dal (Comune per sopperire a carenze strutturali e determino' l'asservimento di un bene privato ad uno scopo pubblico;

b - venuta meno la primitiva esigenza il P. finalizzo' a scopi privati i propri locali con modifiche strutturali contro le quali il (Condominio insorse.

4 - Con il secondo motivo viene denunciato vizio di motivazione - assunta come apparente, contraddittoria ed omessa - laddove la (Corte del merito, rifacendosi alla motivazione del Tribunale, stabili' la vincolativita' del regolamento anche per chi lo aveva predisposto, a cagione della sottoscrizione e dell'inserimento nei singoli atti di acquisto.

- Ritiene il relatore che il motivo in esame sia manifestamente infondato.

4/a - Per quello che concerne il mancato rispetto della liberta' delle forme negoziali; dell'interpretazione della condotta delle parti successiva all'apprestamento del testo regolamentare e della necessita' della forma scritta - possono richiamarsi le valutazioni espresse, sullo stesso argomento, nell'ambito dell'esame del precedente mezzo, non avendo, per altro verso, la parte ricorrente esplicitato in qual modo la motivazione sarebbe stata sul punto priva di spessore argomentativo - sol perche' avrebbe ripreso l'iter logico seguito dal Tribunale - divenendo cosi' apparente, ne' ha avuto cura di specificare in quale aporia logica sarebbe incorso il giudice dell'appello nella sua argomentazione - pervenendo cosi' ad una motivazione contraddittoria.

4/b - Al postutto manca, nell'esposizione del motivo, il medium comparationis, vale a dire l'esposizione delle tesi esposte nei motivi di appello sui punti appena richiamati, al fine di far emergere - a cagione del loro omesso o insufficiente esame - le carenze motivazionali sopra accennate.

5 - Se le suesposte argomentazioni verranno ritenute condivisibili, sussistono i presupposti a che il ricorso venga trattato in camera di consiglio per quivi esser dichiarato manifestamente infondato".

La Corte condivide le conclusioni cui e' pervenuto il consigliere relatore,a confutazione delle quali parte ricorrente non ha fatto seguire ulteriore attivita' difensiva.

Le spese seguono la soccombenza secondo quanto indicato in dispositivo.

P.Q.M.

LA CORTE Rigetta il ricorso e condanna parte ricorrente al pagamento delle spese che liquida in Euro 2.200,00 di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre IVA e CAP. Cosi' deciso in Roma, nella camera di consiglio della 6 sezione della Corte di Cassazione, il 4 dicembre 2012.



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