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Cassazione III Civile 10650 del 2014


Clausola penale · contratti · contrattualistica · contratto · penali · clausole · clausola · locazioni · civile · clausole vessatorie · consumerismo

clausola penale unilaterale, con la quale le parti hanno ritenuto di provvedere in via preventiva ad una determinazione anticipata e forfettaria del danno derivante alla locatrice dalla mancata conclusione dell'affare, che come tale non necessita di specifica sottoscrizione ai fini della sua efficacia (v. Cass. n. 20744 del 2004, Cass. n. 9295 del 2002)

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SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Tra la Alfa s.r.l. e la Beta. s.r.l. fu concluso nel 1993 un contratto preliminare di locazione commerciale, in cui si condiziono' la conclusione del definitivo all'ottenimento da parte della Beta., promissaria conduttrice, di tutte le necessarie autorizzazioni e concessioni.

La Beta. otteneva un decreto ingiuntivo nei confronti della Alfa per la restituzione dell'importo di lire 87.000.000 consegnato a titolo di deposito cauzionale.

La Alfa proponeva opposizione a decreto ingiuntivo che veniva rigettata dal Tribunale di Padova.

La Alfa proponeva appello e la Corte d'Appello di Venezia, con la sentenza oggi impugnata, in parziale riforma della sentenza di primo grado accoglieva l'opposizione a decreto ingiuntivo proposta dalla Alfa revocando il decreto.

La Beta. s.r.l. propone ricorso per cassazione articolato in quattro motivi avverso la sentenza n. 704 del 2007, emessa in data 5 giugno 2007 dalla Corte di Appello di Venezia, nei confronti di Alfa La controricorrente resiste con controricorso.

La parte ricorrente ha depositato memorie illustrative.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso la promissaria conduttrice, deduce l'esistenza di un vizio di erronea e contraddittoria motivazione nella sentenza impugnata laddove essa imputa al comportamento negligente della ricorrente, che non avrebbe compiuto le attivita' prodromiche al rilascio delle autorizzazioni amministrative, il venir meno del contratto preliminare di locazione. Osserva che esistevano almeno tre diversi provvedimenti amministrativi da ottenere preliminarmente, per poter concludere il contratto di locazione, che prevedeva un cambio di destinazione d'uso dell'immobile (ovvero il provvedimento di concessione in sanatoria, la cui pratica era in itinere, la autorizzazione alla modifica della destinazione d'uso dell'immobile e la certificazione di agibilita' commerciale), e che non per tutte il rilascio era a carico della conduttrice.

Per quanto concerne il condono, critica il passo della motivazione che riteneva la conclusione della relativa pratica irrilevante, avendo ad oggetto il condono una superficie realizzata in piu' rispetto a quella oggetto del contratto, in quanto se cosi' fosse stato le parti non lo avrebbero richiamato nel preliminare e del resto non sarebbe stato ottenibile un cambio di destinazione d'uso per un immobile abusivo, e rileva che non era legittimata essa ricorrente, in quanto soggetto estraneo alla proprieta' dell'immobile, al perfezionamento della pratica di condono, il cui perfezionamento gravava quindi sulla proprietaria — locatrice.

Chiede quindi alla corte se costituisca motivazione consona ai canoni logico-giuridici riconoscere il comportamento colpevole della parte contrattuale, per il mancato ottenimento di non meglio precisate autorizzazioni amministrative, prescindendo dall'accertamento, nel caso concreto, delle specifiche autorizzazioni da conseguire e dall'esistenza della legittimazione attiva a definire il procedimento di condono instaurato da un altro soggetto, o se, ai fini dell'accertamento della colpa non fosse necessario previamente verificare la sussistenza della legittimazione attiva allo svolgimento delle attivita' volte al rilascio di provvedimenti amministrativi.

Con il secondo motivo di ricorso la Beta. s.r.l. si duole della violazione e falsa applicazione, ex art. 360 primo comma n. 3 c.p.c., dell'art. 4 della legge n. 10 del 1977 e dell'art. 1353 c.c., anche in combinato disposto fra loro. Evidenzia che anche il cambio di destinazione d'uso, per poter passare dall'uso industriale all'uso magazzino che occorreva alla conduttrice, avrebbe dovuto essere richiesto dalla proprietaria, unico soggetto a cio' legittimato, e non dalla conduttrice, e che pertanto non sia corretto far gravare la responsabilita' del mancato ottenimento di tale autorizzazione amministrativa sulla conduttrice che non era neppure autorizzata a richiederla.

Ritiene inoltre non corretta la qualificazione come risolutiva, anziche' come sospensiva, della condizione inserita dalle parti nel preliminare, e questo allo scopo di sostenere che, poiche' il preliminare era sospensivamente condizionato, esso era insuscettibile a produrre effetti finche' non si fosse verificato l'evento dedotto in condizione, e quindi il conduttore non poteva acquistare alcun rapporto qualificato con la cosa che lo legittimasse anche solo ad inoltrare la dichiarazione di modifica della destinazione d'uso dell'immobile.

Entrambi i motivi sono inammissibili, in quanto con essi si tende ad ottenere da questa corte una nuova interpretazione del contratto preliminare intercorso tra le parti che si sostituisca alla interpretazione di esso fornita dalla corte d'appello. Essi propongono una critica astratta della motivazione mediante la quale il ricorrente contrappone una propria ipotesi ricostruttiva delle obbligazioni delle parti che prescinde oltretutto dal testo contrattuale, senza mettere neppure in dubbio la logica complessiva della motivazione.

Entrambi i motivi sono anche carenti sotto il profilo dell'autosufficienza, non riportando mai il testo delle pattuizioni contrattuali sulla cui interpretazione interroga la Corte. La sola controricorrente riporta il contenuto degli accordi contrattuali inseriti nel contratto preliminare di locazione, dai quali si evince con chiarezza, oltretutto, che la promissaria conduttrice si era addossata, dopo aver ben visitato l'immobile e conoscendone le condizioni, l'onere di portare avanti tutte le varie pratiche amministrative necessarie per poter intraprendere nell'immobile una attivita' del tutto diversa da quella precedente, eventualmente raccogliendo dalla proprietaria le firme necessarie ma predisponendo autonomamente le pratiche, mentre poi non ha svolto alcuna attivita' e non ha neppure dedotto che la proprieta' l'abbia ostacolata non firmando le domande volte all'ottenimento della autorizzazioni amministrative.

Anche in ordine alla lamentata qualificazione della condizione inserita nel contratto come sospensiva o risolutiva, oltre al gia' riportato difetto di autosufficienza, deve richiamarsi quella giurisprudenza di legittimita' che qualifica tale accertamento un'indagine di fatto, censurabile in sede di legittimita' solo per vizi della motivazione (Cass. 10921 del 2000).

Con il terzo motivo la ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione del combinato disposto degli artt. 1229 e 1341, secondo comma, c.c., in relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c. per non aver la corte lagunare rilevato la presenza di una clausola nulla nel preliminare di locazione, che da un lato poneva a carico della promissaria conduttrice una penale convenzionale, per il caso che non si arrivasse alla stipulazione del definitivo per suoi fatto e colpa, e dall'altro poneva a carico della locatrice il semplice obbligo di restituire la caparra ricevuta, in caso di mancato ottenimento delle sopra dette autorizzazioni e concessioni, stante il carattere vessatorio della clausola e la mancanza di una sua specifica approvazione per iscritto.

Il motivo e' infondato.

La clausola indubbiamente contiene una pattuizione di maggior favore per la parte promittente locatrice, che in caso di mancata conclusione del contratto definitivo di locazione per mancato conseguimento delle prescritte autorizzazioni si trovava esposta solo all'obbligo di restituire la caparra ricevuta, mentre la promissaria conduttrice era gravata di una clausola penale unilaterale, in quanto la somma versata alla sottoscrizione del preliminare sarebbe stata trattenuta dalla locatrice in caso di mancata conclusione del contratto definitivo per fatto e colpa della promissaria conduttrice.

Tuttavia, in primo luogo trattasi non di una clausola limitativa della responsabilita', ma di una clausola penale unilaterale, con la quale le parti hanno ritenuto di provvedere in via preventiva ad una determinazione anticipata e forfettaria del danno derivante alla locatrice dalla mancata conclusione dell'affare, che come tale non necessita di specifica sottoscrizione ai fini della sua efficacia (v. Cass. n. 20744 del 2004, Cass. n. 9295 del 2002) ; siamo poi di fronte ad un contratto concluso tra imprenditori e non unilateralmente predisposto bensi' oggetto di specifica negoziazione tra le parti, per cui la predetta clausola non rientrando tra le condizioni generali di contratto, non necessiterebbe in ogni caso di specifica sottoscrizione Infine, con il quarto motivo di ricorso la Beta. s.r1 deduce la violazione e falsa applicazione dell'art. 1371 c.c. in relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c., sempre in relazione al punto della motivazione che ha addossato unicamente sulla conduttrice l'obbligazione di richiedere le autorizzazioni amministrative, e di conseguenza anche la responsabilita' per il loro mancato rilascio, in violazione tra l'altro dell'art. 1371 c.c. che prevede come regola finale di interpretazione dei contratti a titolo oneroso il giusto contemperamento degli interessi delle parti. In conseguenza di cio' chiede alla corte se sia corretto che il giudice, qualora l'interpretazione di alcune clausole rimanga oscura ( in particolare, il punto relativo a quali autorizzazioni amministrative dovessero essere preventivante ottenute per poter concludere il definitivo) interpreti il contratto in modo da escludere il contemperamento degli interessi delle parti.

Anche questo motivo di ricorso e' infondato.

Come e' noto la disposizione di cui all'art. 1371 cod. civ., che impone di interpretare il contratto nel senso meno gravoso per l'obbligato, se e' a titolo gratuito, e nel senso che esso realizzi l'equo contemperamento degli interessi delle parti, se e' a titolo oneroso, ha carattere residuale, ed e' quindi applicabile solo nel caso in cui, malgrado il ricorso a tutti gli altri criteri previsti dagli artt. 1362 e segg. cod. civ., la volonta' delle parti rimanga ancora oscura (v. Cass. 266262008, che definisce il criterio espressamente supplementare). Pertanto, per arrivare a dimostrare che nel caso di specie il giudice avrebbe potuto — e dovuto - far ricorso al criterio residuale di interpretazione fissato dall'art. 1371 c.c., il ricorrente avrebbe dovuto in primo luogo riprodurre le pattuizioni contrattuali , cosa che non fa mai, con un difetto di autosufficienza sotteso a tutto il ricorso, per verificare che la ricostruzione di esse da parte della corte territoriale si fosse fermata ai precedenti ( in ordine di utilizzabilita' e di materiale collocazione nel codice) criteri di interpretazione e che essa, in conseguenza della oscurita' irrisolta della clausole contrattuali, mancasse di una logica complessiva, il che soltanto avrebbe potuto giustificare il ricorso al criterio dell'equo contemperamento degli interessi delle parti.

Il ricorso va pertanto rigettato.

Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come al dispositivo.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso. Pone a carico della ricorrente le spese legali sostenute dalla controricorrente, che liquida in complessivi euro 4.700,00, di cui 200,00 per spese oltre accessori.

Cosi' deciso nella camera di consiglio della Corte di cassazione il 18 marzo 2014



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