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Cassazione II civile n. 2438 del 08/02/2016:


Immobili · certificato · abitabilita · vendita · violazione · onere della prova · civile · contratti

Commento alla fonte:http://www.professionegiustizia.it/notizie/notizia.php?id=891&t=sentenza

"2.1.1. - Come gia' evidenziato nell'esame del precedente motivo, la consegna del certificato di abitabilita' dell'immobile oggetto del contratto, ove questo sia un appartamento da adibire ad abitazione, pur non costituendo di per se' condizione di validita' della compravendita, integra un'obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell'art. 1477 c.c., attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incide sulla possibilita' di adibire legittimamente la stessa all'uso contrattualmente previsto"

"La Corte territoriale ha erroneamente escluso che l'accertata mancata consegna del certificato di abitabilita' dell'appartamento integrasse inadempimento contrattuale, ponendo a carico degli acquirenti l'onere di dimostrare che il certificato non potesse essere ottenuto. "

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Considerato in Diritto

1. - Preliminarmente deve essere dichiarata l'inammissibilita' della produzione documentale dei ricorrenti, stante il divieto di cui all'art. 372 c.p.c., di produrre nuovi documenti nel giudizio di cassazione, fatta eccezione per quelli che riguardano la nullita' della sentenza impugnata e l'ammissibilita' del ricorso e del controricorso (ex plurimis, sez. 1, sentenza n. 2125 del 2014).

1.1. - Il ricorso principale e' fondato.

1.2. - Con il primo motivo e' dedotta violazione e falsa applicazione degli artt. 1453 e 1460 c.c., art. 1477 c.c., comma 3, art. 1490 c.c., commi 1 e 2, art. 2932 c.c., nonche' vizio di motivazione.

I ricorrenti si dolgono che la Corte d'appello abbia ritenuto ingiustificato il loro rifiuto di stipulare il contratto definitivo a fronte della mancata consegna del certificato di agibilita' dell'immobile oggetto del trasferimento. La consegna del certificato costituiva prestazione essenziale del promittente venditore, con la conseguenza che erano privi di significato i rilievi della Corte d'appello in ordine alla mancanza assunzione di uno specifico impegno in tal senso da parte del promittente venditore, e alla mancata deduzione, da parte dei promissari acquirenti, dell'impossibilita' di ottenere il certificato.

1.3 - La doglianza e' fondata.

1.3.1. - L'obbligo di consegnare il certificato di agibilita' grava ex lege sul venditore, in base all'art. 1477 c.c., comma 3, e a cio' consegue che il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile privo dei certificati di abitabilita' o di agibilita' e di conformita' alla concessione edilizia, pur se il mancato rilascio dipende da inerzia del Comune - nei cui confronti peraltro e' obbligato ad attivarsi il promittente venditore - e' giustificato, poiche' l'acquirente ha interesse ad ottenere la proprieta' di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico-sociale e a soddisfare i bisogni che inducono all'acquisto, e cioe' la fruibilita' e la commerciabilita' del bene (ex plurimis, Cass., sez. 2, sentenza n. 15969 del 2000; sentenza n. 16216 del 2008).

1.3.2. - Nel caso di specie, incontestata la circostanza che al momento della stipula del contratto definitivo il promittente venditore non era in grado di consegnare il certificato di agibilita', risultava legittimo il rifiuto di stipulare dei promissari acquirenti, ne' gravava su questi ultimi l'onere di allegare la circostanza negativa che il certificato non potesse essere rilasciato, come erroneamente ritenuto dalla Corte d'appello, essendo nell'interesse esclusivo del promittente venditore, ai fini della valutazione della gravita' dell'inadempimento, l'allegazione del fatto positivo e contrario, e cioe' che il certificato potesse essere rilasciato.

2. - Con il secondo motivo e' dedotta violazione e falsa applicazione dell'art. 1453 c.c. e ss., art. 1213 c.c. e ss., nonche' vizio di motivazione.

I ricorrenti lamentano il mancato accoglimento della domanda di risarcimento del danno provocato dall'omessa consegna del certificato di abitabilita' relativo all'appartamento acquistato con rogito del 5 settembre 2001, che O. si era impegnato a consegnare con scrittura privata in pari data.

La Corte territoriale, infatti, aveva condannato O.S. a consegnare il certificato o, in alternativa, a rimborsare le spese a tal fine necessarie, ed aveva motivato il rigetto della pretesa risarcitoria sul rilievo che gli appellanti C. - S. non avevano allegato che il certificato fosse stato rifiutato o non potesse essere rilasciato. Oltre all'erronea applicazione dei principi in tema di onere di allegazione, la Corte territoriale non aveva tenuto conto che O. non aveva contestato la circostanza che, a distanza ormai di molti anni, non era stata ottenuta l'abitabilita' dell'immobile.

A tale ultimo proposito, i ricorrenti precisano che il certificato non e' stato rilasciato per difetti di costruzione dell'appartamento, e che pertanto essi sono tenuti a far eseguire a loro spese i lavori necessari.

2.1. - La doglianza e' fondata.

La Corte territoriale ha erroneamente escluso che l'accertata mancata consegna del certificato di abitabilita' dell'appartamento integrasse inadempimento contrattuale, ponendo a carico degli acquirenti l'onere di dimostrare che il certificato non potesse essere ottenuto.

2.1.1. - Come gia' evidenziato nell'esame del precedente motivo, la consegna del certificato di abitabilita' dell'immobile oggetto del contratto, ove questo sia un appartamento da adibire ad abitazione, pur non costituendo di per se' condizione di validita' della compravendita, integra un'obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell'art. 1477 c.c., attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incide sulla possibilita' di adibire legittimamente la stessa all'uso contrattualmente previsto. Il venditore-costruttore ha dunque l'obbligo di consegnare all'acquirente dell'immobile il certificato, curandone la richiesta e sostenendo le spese necessarie al rilascio, e l'inadempimento di questa obbligazione e' ex se foriero di danno emergente, perche' costringe l'acquirente a provvedere in proprio, ovvero a ritenere l'immobile tal quale, cioe' con un valore di scambio inferiore a quello che esso diversamente avrebbe, a prescindere dalla circostanza che il bene sia alienato o comunque destinato all'alienazione a terzi (ex piurimis, Cass., sez. 2, sentenza n. 23157 del 2013).

2.1.2. - Sulla base dei principi richiamati e di quelli in tema di inadempimento contrattuale, non e' dubitabile che l'onere di allegazione e di prova della perdurante possibilita' di procurare il certificato gravi sulla parte che e' tenuta alla consegna.

Nel caso di specie, la parte promittente venditrice non ha dimostrato di poter onorare l'impegno, e quindi sussiste l'inadempimento e, con esso, il relativo danno.

2.2. - Nell'accoglimento dei motivi che precedono, rimane assorbito il terzo motivo del ricorso principale, relativo alla regolamentazione delle spese di lite disposta dalla Corte d'appello.

4. - Il ricorso incidentale e' infondato.

4.1. - Con il primo motivo e' dedotta violazione e falsa applicazione dell'art. 342 c.p.c..

Si contesta il rigetto dell'eccezione di inammissibilita' dell'appello principale per genericita'.

5. - Con il secondo motivo e' dedotta violazione e falsa applicazione dell'art. 342 cod. proc. civ. in relazione agli artt. 163, 164 e 359 c.p.c..

Si contesta l'omessa motivazione sulla eccezione di nullita' dell'atto di appello, che non conteneva le conclusioni degli appellanti principali, ma soltanto la generica richiesta di una pronuncia rescindente.

5.1. - Le doglianze, che possono essere esaminate congiuntamente per l'evidente connessione, sono infondate.

Non sussiste la lamentata genericita' dei motivi di appello, come correttamente statuito dalla Corte territoriale, che ha implicitamente, ma chiaramente confutato in tal modo anche l'eccezione fondata sul rilievo che l'atto di appello sarebbe stato carente di specifiche conclusioni.

Il requisito della specificita' dei motivi di appello - richiesta dall'art. 342 c.p.c., nel testo applicabile ratione temporis, anteriore alle modificazioni introdotte dal D.L. n. 83 del 2012, convertito, con modificazioni, dalla L. 7 agosto 2012, n. 134 - assorbe i contenuti di cui all'art. 163 c.p.c., comma 3, nn. 3) e 4), (Cass., sez. 3, sentenza n. 25751 del 2013).

Nella specie, come risulta anche dalla sentenza impugnata, gli appellanti principali avevano concluso, in riforma della decisione di primo grado, l'accoglimento delle domande da essi proposte.

6. - Con il terzo motivo e' dedotta violazione e falsa applicazione dell'art. 112 c.p.c., e art. 1381 c.c..

Si contesta l'ultrapetizione della pronuncia di condanna del ricorrente O. alla consegna del certificato di abitabilita' dell'appartamento di proprieta' C. - S., sul rilievo che i predetti avevano formulato domanda di risarcimento danni per la mancata consegna del certificato.

La pronuncia era peraltro erronea in quanto, anche ammettendo che il ricorrente avesse assunto l'obbligo di consegnare il certificato, si trattava di obbligo incoercibile.

7. - Con il quarto motivo e' dedotta violazione e falsa applicazione dell'art. 112 c.p.c., e art. 1381 c.c..

Si assume l'erroneita' ed illogicita' della gia' contestata pronuncia di condanna del ricorrente O. al rimborso delle spese affrontate dalla controparte per il rilascio del certificato di abitabilita', non essendo emerso che fossero state sostenute spese a tal fine, e, comunque, in assenza di domanda sul punto.

8. - Con il quinto motivo e' dedotta violazione e falsa applicazione degli artt. 1346, 1348 e 1349 c.c..

Il ricorrente censura ulteriormente la pronuncia di condanna al pagamento delle spese che la controparte sosterra' per il conseguimento del certificato di abitabilita' dell'appartamento, difettando i requisiti dell'attualita' della prestazione e della determinazione o determinabilita' dell'oggetto della prestazione, che sarebbe rimesso all'arbitrio dei sigg. C. - S.. Costoro, infatti, potrebbero eseguire lavori non necessari al rilascio del certificato di abitabilita'.

8.1. - Le doglianze contenute nel quarto e nel quinto motivo del ricorso incidentale, che hanno ad oggetto la statuizione di condanna di O.S., rimangono assorbite nell'accoglimento del secondo motivo del ricorso principale.

9. - Il ricorso principale e' quindi accolto - in riferimento ai primi due motivi, e la sentenza impugnata e' cassata con rinvio al giudice indicato in dispositivo, il quale provvedere a riesaminare le domande delle parti facendo applicazione dei principi consolidati, richiamati ai paragrafi 1.3.1. e 2.1.1., e a liquidare le spese di lite del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo ed il secondo motivo del ricorso principale, assorbito il terzo; rigetta i primi due motivi del ricorso incidentale, assorbiti i rimanenti, cassa e rinvia, anche per le spese del presente giudizio, ad altra sezione della Corte d'appello di Palermo.

Cosi' deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Sezione Terza Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 26 novembre 2015.

Depositato in Cancelleria il 8 febbraio 2016

 



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