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Cass. civile, sez. II, 20-02-1997, n. 1554


Parti comuni - innovazioni - modifiche

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Pres. Marconi A - Rel. Corona R - P.M. Sepe EA (Conf.) - A. c. Cond. Corso Rosselli 1 Torino

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con citazione notificata il 19 ottobre 1988, il condominio dell'edificio sito in Torino, corso Roselli 1, in persona dell'amministratore in carica, convenne davanti al Tribunale di Torino R. A..

Premesso che l'edificio condominiale era costituito da un fabbricato residenziale alto sette piani e da altre due costruzioni minori, una delle quali, contigua al fabbricato residenziale, delimitata da un muro comune, espose che il convenuto, proprietario del locale delimitato dal muro condominiale suddetto e adibito a negozio di autoradio, aveva aperto sul muro cinque vetrine nel marzo del 1981 ed una sesta nel febbraio del 1983, in palese violazione dell'art. 1120 cod. civ.

Domandò che R. A. fosse condannato a chiudere le sei vetrine aperte in attuazione delle delibere illegittime del 3 marzo 1981 e del 18 aprile 1983; a ripristinare a regola d'arte la situazione preesistente; nonché a corrispondere al condominio, per l'uso del muro comune, una indennità pari a lire 6.000.000 all'anno.

R. A. chiede il rigetto della pretesa avversa.

Risponde di aver usato della cosa comune legittimamente, ai sensi dell'art. 1102 cod. civ.; precisò che le vetrine erano state consentite dalle deliberazioni assembleari del 3 marzo 1981, con il voto favorevole di 15 condomini su 16, e del 18 marzo 1983, con il voto favorevole della totalità dei condomini; aggiunse che per sette anni nessun condomino si era lamentato.

Istruita la causa, con sentenza 10 aprile - 6 settembre 1990, il Tribunale di Torino condannò A. alla chiusura delle sei vetrine e respinse la richiesta di pagamento dell'indennizzo. Decidendo sulla impugnazione proposta da A., la Corte d'Appello di Torino, con sentenza 19 - 23 marzo 1993, respinse l'appello e condannò l'appellante nelle spese.

Ricorre per cassazione R. A.; resiste con controricorso il condominio dell'edificio corso Rosselli 1, Torino.

MOTIVI DELLA DECISIONE

I

1. - A fondamento del ricorso, il ricorrente deduce: 1.1 Errata interpretazione e falsa applicazione degli artt. 1102 e 1120 cod. civ. e violazione dell'art. 360 n. 3 cod. proc. civ. Il condomino senza bisogno del consenso degli altri partecipanti, può apportare al muro le modifiche, che consentano di trarre dal bene una utilità aggiuntiva rispetto a quella ricavata dagli altri. L'apertura delle vetrine, peraltro autorizzata dall'assemblea, non costituisce innovazione, perche' non altera l'essenza e non modifica la destinazione del muro. La parte esterna del muro comune, nella quale sono state aperte le vetrine, ha la funzione primaria di chiudere i locali verso l'esterno e quella secondaria di sostegno del tetto di copertura dei locali stessi. Nessuna di queste funzioni risulta alterata.

Quindi, considerare l'apertura delle vetrine come innovazione vietata ai sensi dell'art. 1120 comma 2 cod. civ. non e' giuridicamente corretto.

1.2. Errata interpretazione del comportamento concludente, dell'art. 1137 e dell'art. 1423 cod. civ., in relazione all'art. 360 nn. 3 e 5 cod. proc. civ.

La Corte d'appello ha ritenuto del tutto irrilevante il comportamento concludente tenuto da tutti i condomini, posto che un negozio nullo non può essere convalidato. In realtà i condomini hanno rinunziato al diritto potestativo di far valere la nullità: rinunzia questa non in contrasto con la inammissibilità della convalida dei negozi nulli. In difetto di impugnazione delle delibere, il condominio non poteva agire in giudizio, non avendo legittimazione ed interesse proprio.

1.3. Errata applicazione degli artt. 1137 e 1421, in relazione agli artt. 112 e 345 cod. proc. civ., e violazione dell'art. 360 nn. 3 e 5 stesso codice.

Nella specie non ricorre sicuramente un caso di nullità assoluta delle deliberazioni assembleari: se mai, a voler seguire le classificazioni prospettate dalla Corte d'Appello, ricorre un caso di nullità relativa. Non avendo alcun condomino impugnato le delibere, l'amministratore del condominio, che e' tenuto a dare esecuzione alle delibere, non può certamente impugnarle.

1.4 Errata interpretazione e falsa applicazione dell'art. 100 cod. proc. civ., anche in relazione all'art. 1137 cod. civ. in violazione dell'art. 360 nn. 3 e 5 cod. proc. civ. Il ripristino del muro secondo lo stato precedente non modificherebbe la destinazione del muro comune ed il pari uso degli altri partecipanti.

Manca, perciò, il vantaggio sostanziale, che giustifica la sussistenza dell'interesse ad agire concreto ed attuale.

II

2.1 La questione di diritto, che la Corte deve risolvere per decidere la controversia presente, enunciata in termini generali e' se e quando al singolo condomino di un edificio sia consentito aprire delle vetrine sul muro perimetrale comune. Poiche' nella ipotesi in esame non si discute di alterazione del decoro architettonico, ne' di pregiudizio alla stabilità ed alla sicurezza del fabbricato, la soluzione della questione dipende dalla risposta al quesito se l'apertura delle vetrine alteri o no la destinazione della cosa comune, ovvero impedisca o no l'altrui pari uso.

2.2. Il problema, dunque - conviene sottolinearlo subito - non riguarda la disciplina delle innovazioni, la cui categoria non si determina sulla base del mero significato etimologico del termine. Non costituisce innovazione in senso tecnico ogni opus novum, vale a dire qualsivoglia modificazione, materiale o funzionale, apportata alle cose comuni. Per la verità, stando al contenuto precettivo dell'art. 1120 cod. civ., per innovazioni s'intendono le considerevoli modifiche della consistenza materiale o le alterazioni della destinazione delle parti comuni, che possono essere deliberate in assemblea dalla maggioranza, nel suo interesse, o che la maggioranza stessa non può deliberare. Due sono, pertanto, i caratteri delle innovazioni riguardanti l'edificio soggetto al regime del condominio: il primo, oggettivo, consiste nella radicale modifica sostanziale della cosa o nella alterazione della sua destinazione; il secondo, soggettivo, nell'interesse della maggioranza dei condomini (Cass., Sez. II, 5 novembre 1990, n. 10602; Cass., Sez. II, 29 luglio 1989, n. 3549; Cass., Sez. II, 6 giugno 1989, n. 2746). Poiche' non tutte le modifiche alle parti comuni costituiscono innovazioni, non sono soggette alla disciplina delle innovazioni le modifiche, le quali non alterano la consistenza materiale ne' la destinazione, che ciascun condomino, nel proprio interesse, apporta alle parti comuni.

Nella specie, il condominio - come s'e' detto - non insiste sulla alterazione del decoro architettonico e sul pregiudizio alla stabilità ed alla sicurezza del fabbricato. D'altra parte, e' del tutto incontroverso che le vetrine siano state aperte dal condomino sul muro comune nel suo esclusivo interesse. Pertanto, l'ipotesi, di cui si discute, viene ad essere regolata dalla disposizione dettata dall'art. 1102 cod. civ., concernente l'uso delle parti comuni da parte di ciascun condomino negli edifici in virtù del richiamo contenuto nell'art. 1139 cod. civ. (Cass., Sez. II, 29 luglio 1989, n. 3549).

2.3. L'uso delle parti comuni da parte di ciascun condomino dall'art. 1102 cit. e' sottoposto a due limitazioni fondamentali, consistenti nel duplice divieto di alterare la destinazione e di impedire agli altri partecipanti di farne uso secondo il loro diritto (Cass., Sez. II, 15 luglio 1995, n. 7752).

A ciascun condomino e' consentito, altresì, usare delle parti comuni apportando delle modifiche, sempre che queste non alterino la loro entità sostanziale o la destinazione originaria (Cass., Sez. II, 5 novembre 1990, n. 10602; Cass., Sez. II, 29 luglio 1989, n. 3549; Cass., Sez. II, 6 giugno 1989, n. 2746). Allo stesso modo, se rispetta i suddetti limiti - vale a dire, non modifica la destinazione e non impedisce l'altrui pari uso - il condomino può anche accrescere la misura del proprio godimento (Cass., Sez. II, 23 febbraio 1987, n. 1911; Cass., Sez. II, 14 dicembre 1982, n. 6869). Le parti comuni dell'edificio, quindi, possono essere utilizzate da ciascun condomino anche in modo particolare e diverso dal loro uso normale, sempre che ciò non alteri l'equilibrio tra le concorrenti utilizzazioni, attuali e potenziali, degli altri e non determini pregiudizievoli invadenze nell'ambito dei coesistenti diritti degli altri proprietari (Cass., Sez. II, 11 gennaio 1993, n. 172; Cass., Sez. II, 21 maggio 1990, n. 4566).

2.4 Sussiste alterazione della destinazione quando le modifiche rendono impossibile o comunque pregiudicano in modo apprezzabile la funzione originaria delle parti comuni (Cass., Sez. II, 28 novembre 1984, n. 6192; Cass., Sez. II, 26 luglio 1983, n. 5132). Quanto all'impedimento dell'altrui pari uso, il termine "impedire" può intendersi in senso lato, come diminuire o limitare; ovvero in senso stretto, secondo il significato letterale, come proibire e rendere impossibile. Attenendosi alla lettera della legge, la interpretazione dominante intende la disposizione come divieto di rendere impossibile agli altri partecipanti di farne uso, posto che il legislatore conferisce a ciascun partecipante la facoltà di realizzare la più intensa utilizzazione delle parti comuni, che sia compatibile con il diritto degli altri.

Pertanto, non può considerarsi prescritto che ogni partecipante, nell'utilizzare le parti comuni, debba consentire agli altri di farne un uso identico, perche' l'identità dello spazio o nel tempo potrebbe importare il divieto per ogni condomino di fare delle parti comuni un uso particolare a proprio esclusivo vantaggio. Ne deriva che, per stabilire se l'uso più intenso da parte di un condomino venga ad alterare il rapporto di equilibrio tra i partecipanti al condominio, e perciò sia da ritenersi non consentito, non deve aversi riguardo all'uso fatto in concreto di dette parti dagli altri condomini in un determinato momento, ma all'uso potenziale (Cass., Sez. II, 23 marzo 1995, n. 3368; Cass., Sez. II, 4 marzo 1983; n. 1637), tenendo conto e della destinazione attuale e delle ragionevoli prospettive offerte dalla cosa (Cass., Sez. II, 4 marzo 1983; n. 1637), da valutarsi con concreto riferimento al caso particolare ed alle peculiarità della fattispecie (Cass., Sez. II, 19 ottobre 1968, n. 3374).

2.5. I muri perimetrali di un fabbricato soggetto al regime del condominio adempiono alla funzione di recingere l'edificio, delimitandone il perimetro, se del caso di sorreggere le strutture e di contenere le porte, le finestre, i balconi etc. Quindi, l'utilizzazione del muro può consistere nella apertura di nuove porte (Cass., Sez. II, 31 maggio 1990, n. 5122), ovvero nella trasformazione delle finestre e degli ingressi in balconi o in vetrine da esposizione (Cass., Sez. II, 8 maggio 1971, n. 1309), anche mediante l'abbattimento del corrispondente tratto del muro perimetrale, si delimita il singolo appartamento in proprietà (Cass., Sez. II, 4 febbraio 1988, n. 1112; Cass., Sez. II, 26 gennaio 1987, n. 703). Le nuove aperture o la trasformazione di quelle esistenti non incidono sulla destinazione dei muri (Cass., Sez. II, 21 maggio 1994, n. 4996; Cass., Sez. II, 22 giugno 1963, n. 1678). D'altra parte, i muri perimetrali sono destinati, altresì, a rendere possibile l'installazione dei servizi necessari per l'uso dei locali in proprietà esclusiva (Cass., Sez. II, 24 ottobre 1986, n. 6229; Cass., Sez. II., 18 luglio 1984, n. 4195).

I muri perimetrali sono parti comuni per tutta la loro estensione (Cass., Sez. II, 5 novembre 1977, n. 4710). Perciò il condomino può usarli non soltanto in corrispondenza del proprio piano (Cass., Sez. II, 18 gennaio 1977, n. 241).

2.6. Per apportare alle parti comuni delle modifiche, che non alterano la destinazione e non impediscono l'altrui pari uso, trattandosi di esercizio delle facoltà inerenti al diritto dominicale, il condomino non ha bisogno della approvazione dell'assemblea (Cass., Sez. II, 4 dicembre 1982, n. 6608; Cass., Sez. II, 30 ottobre 1980, n. 5843).

La autorizzazione, concessa dall'assemblea su richiesta del condomino per ragioni di civile convivenza, non può interpretarsi che come riconoscimento, da parte del collegio, della inesistenza delle pretese degli altri condomini di usare della cosa comune; quindi, come apprezzamento in concreto del fatto che l'uso più intenso prospettato dal singolo non dà luogo ad un impedimento all'altrui pari uso, tenuto conto delle ragionevoli prospettive offerte dalla cosa, valutate in concreto con riferimento al caso di specie.

2.7 Considerato che ciascun condomino può usare delle parti comuni apportando anche delle modifiche; che può accrescere la misura del proprio godimento e utilizzare le parti comuni in modo particolare e diverso dal loro uso normale; che la destinazione viene alterata se le modifiche rendono impossibile o comunque pregiudicano apprezzabilmente la funzione originaria; che l'uso più intenso da parte di un condomino non e' consentito quando impedisce l'altrui uso, tenuto conto e della destinazione attuale e delle ragionevoli prospettive; che i muri perimetrali, destinati a delimitare l'edificio e, se del caso, a sorreggerne le strutture, adempiono anche alla funzione di avere porte, finestre e vetrine: tutto ciò valutato alla stregua dei principi esposti, deve ritenersi consentito a ciascun condomino aprire, nel muro perimetrale comune, in corrispondenza del proprio locale sito al piano terreno, delle vetrine per esposizione, in quanto queste costituiscono semplici modifiche, che di per se' non alterano la destinazione del muro e non impediscono l'altrui pari uso.

III

3.1 L'accoglimento del primo motivo di ricorso determina l'assorbimento degli altri. A questo punto, infatti, diventa irrilevante prendere in esame le questioni proposte con i motivi successivi. Vale a dire, discutere della sussistenza e della efficacia del comportamento concludente tenuto dagli altri condomini, ovvero della ammissibilità della rinunzia, sempre da parte degli altri condomini, a far valere il diritto prestativo di impugnare le delibere (motivo n. 2). Non e' più rilevante neppure la questione della nullità assoluta o relativa della delibera e della legittimazione ad impugnare in capo all'amministratore (motivo n. 3). Come e' del pari superato valutare la sussistenza dell'interesse ad agire in capo all'amministratore del condominio, in mancanza di impugnazione delle delibere da parte dei singoli condomini (ancora motivo n. 3), con riferimento all'esistenza del vantaggio sostanziale, che giustifica l'interesse ad agire concreto ed attuale (motivo n. 4).

3.2 Accolto il ricorso per quanto di ragione, in relazione al motivo accolto la sentenza impugnata deve essere cassata e la causa rinviata ad altra sezione della Corte d'Appello di Torino, che deciderà uniformandosi al principio di diritto enunciato sopra. Il giudice del rinvio deciderà anche sulle spese di questo giudizio.



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